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Faut-il créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?
Notre équipe spécialisée dans les projets en SCI vous accompagne pour mener à bien vos projets immobiliers.
Créer une SCI familiale permet de détenir un bien immobilier à plusieurs, d'organiser sa transmission et de choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. Il faut au moins deux associés liés par le sang ou par alliance. La création passe par la rédaction de statuts, une annonce légale et une immatriculation au greffe.
Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
La SCI familiale offre plusieurs atouts pour les membres d’une même famille souhaitant acquérir, gérer ou transmettre des biens immobiliers ensemble.
Créer une SCI familiale pour un achat immobilier
Lorsqu’une famille envisage d’acheter un bien immobilier en commun, la SCI familiale permet de simplifier le processus d’acquisition. Chaque membre devient associé de la société et détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
Concrètement, ce n’est pas chaque personne qui détient une part du bien, mais bien la société. Et les associés détiennent des parts de cette société. On parle alors de détention indirecte. Cette structure facilite la répartition des droits de propriété et offre plus de souplesse dans la gestion du bien.
Créer une SCI familiale pour louer
La SCI familiale est également adaptée pour la mise en location de biens immobiliers. Les revenus locatifs sont perçus par la société et redistribués aux associés selon leurs parts respectives. Cette organisation permet une gestion collective des revenus et des charges, tout en offrant une certaine souplesse dans les décisions liées à la location.
La SCI familiale est l'une des solutions pour acheter à plusieurs sans être mariés ; d'autres mécanismes existent selon la situation des co-acquéreurs.
Quels sont les avantages et les inconvénients de créer une SCI familiale ?
Avant de se lancer dans la création d’une SCI familiale, mieux vaut peser les points forts et les limites de cette structure :
Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Permet une gestion fluide à plusieurs (évite les blocages de l’indivision) | Nécessite de suivre un formalisme juridique et comptable rigoureux |
Facilite la transmission du patrimoine (via la donation de parts sociales, par exemple) | Les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leurs parts |
Offre une grande souplesse : les règles de gestion sont fixées librement dans les statuts | Ne permet pas d’exercer d’activité commerciale (uniquement civile : location nue, par exemple) |
Possibilité de choisir le régime fiscal le plus adapté (IR ou IS) | Création et gestion peuvent engendrer des frais (statuts, greffe, annonces légales, etc.) |
Possibilité d’intégrer un mineur comme associé (avec autorisation du juge des tutelles si besoin) | Sortir un associé ou vendre un bien peut demander des formalités longues et coûteuses |
Qui peut créer une SCI familiale ?
Une SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille, liés par le sang ou par alliance. Il est nécessaire d’avoir au moins deux associés pour créer une telle société. Aucun nombre maximal d’associés n’est imposé par la loi, bien que dans la pratique, les SCI familiales regroupent généralement un nombre restreint de membres.
Créer une SCI familiale avec un enfant mineur
Il est possible d’inclure un enfant mineur parmi les associés d’une SCI familiale. Toutefois, cette démarche nécessite l’autorisation du juge des tutelles, car elle engage le patrimoine du mineur. Les parents, en tant que représentants légaux, doivent démontrer que cette participation est dans l’intérêt de l’enfant.
Si vous souhaitez inclure un enfant dans un achat immobilier, que ce soit via une SCI ou une autre structure, les règles diffèrent selon l'âge et la situation familiale.
Quelle est la démarche pour créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI familiale se déroule en plusieurs étapes :
- Rédaction des statuts : Ce document fondamental définit les règles de fonctionnement de la société, notamment l’objet social, la répartition des parts, les modalités de prise de décision et la nomination du gérant.
- Constitution du capital social : Les associés effectuent des apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens immobiliers), constituant le capital de la SCI.
- Publication d’une annonce légale : Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales du département du siège social, informant les tiers de la création de la société.
- Immatriculation de la société : Le dossier de création est déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, incluant les statuts, le justificatif de publication de l’annonce légale et divers documents administratifs.
Une fois ces étapes accomplies, la SCI familiale acquiert la personnalité juridique et peut commencer à exercer ses activités.
Quand faut-il créer une SCI familiale ?
Il est recommandé de créer une SCI familiale en amont de l’acquisition du bien, afin que ce soit directement la société qui l’achète.
Si la SCI est créée après la signature du compromis ou de la promesse de vente, il est indispensable d’ajouter une clause de substitution dans l’acte. Cette clause permettra à la SCI, une fois immatriculée, de se substituer à l’acheteur initial lors de la signature définitive.
Quels sont les frais pour créer une SCI familiale ?
Les coûts liés à la création d’une SCI familiale comprennent :
- Frais de rédaction des statuts : Si vous faites appel à un professionnel (avocat, notaire), ces frais peuvent varier entre 500 et 2 500 euros, selon la complexité du dossier.
- Frais d’annonce légale : La publication obligatoire dans un journal d'annonces légales coûte 191 € HT (environ 229 € TTC) en France métropolitaine et dans la plupart des DOM, et 223 € HT (environ 268 € TTC) à La Réunion et à Mayotte (tarifs 2026).
- Frais d’immatriculation : Les frais de greffe pour l'immatriculation de la SCI s'élèvent à 60,38 € (tarif 2026).
Déclaration des bénéficiaires effectifs : cette formalité obligatoire coûte 19,33 € (tarif 2026). À ces dépenses s'ajoutent éventuellement des frais annexes, tels que le dépôt du capital social ou l'enregistrement des statuts.
Comment créer une SCI familiale sans apport ?
Créer une SCI sans apport important, c’est possible. La loi ne fixe aucun capital social minimum, ce qui signifie qu’on peut démarrer avec un capital symbolique, de 1 euro par exemple. C’est ce qu’on appelle souvent une SCI à capital faible.
Dans la pratique, les associés apportent rarement de grosses sommes au moment de la création. L’objectif est surtout de structurer l’achat ou la gestion d’un bien. Mais attention : un capital trop bas peut freiner certaines démarches, notamment si la SCI souhaite emprunter. Les banques peuvent considérer cela comme un manque de sérieux ou de garanties.
Si la SCI n’a pas de capital à injecter au départ, elle peut fonctionner en faisant appel à l’endettement (emprunt bancaire) ou en recevant des apports en compte courant d'associé, une forme de prêt consenti par les membres de la société sans modifier le capital social.
En clair, on peut créer une SCI familiale sans mettre beaucoup d’argent sur la table, mais il faut penser à la façon dont le projet sera financé ensuite. Un capital faible n’empêche pas la création, mais il ne doit pas bloquer la suite.
Les banques peuvent également proposer un prêt in fine, souvent adapté aux structures comme la SCI, où le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance.
Questions fréquentes sur la SCI familiale
En SCI familiale, le bien appartient à la société : chaque membre détient des parts sociales et non une quote-part du bien directement. Cette structure permet de fixer librement les règles de gestion dans les statuts, ce qui évite les blocages souvent rencontrés en indivision.
Oui, une SCI familiale peut souscrire un prêt immobilier auprès d'une banque pour financer l'achat d'un bien. Cependant, un capital social trop faible peut freiner l'accès au crédit : les banques peuvent y voir un manque de garanties.
La SCI familiale facilite la transmission du patrimoine au sein de la famille. Plutôt que de transmettre le bien lui-même, les associés peuvent donner des parts sociales, ce qui simplifie les démarches.
Non, le recours à un notaire n'est pas obligatoire pour créer une SCI familiale. La rédaction des statuts peut être confiée à un avocat ou réalisée en autonomie. Si vous faites appel à un professionnel (avocat ou notaire), comptez entre 500 et 2 500 euros pour la rédaction des statuts.
Une SCI familiale peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou pour l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix de régime fiscal est l'un des avantages de la SCI, qui permet d'adapter la fiscalité à la situation des associés et à leurs objectifs patrimoniaux.
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Écrit par relu par
Publié le 30 juillet 2019, mis à jour le 30 juin 2026 - 6 min de lecture
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