Comment se porte le marché immobilier en 2021 ?

Après une année 2020 difficile, de l’avis de tous les professionnels, 2021 débute avec un net changement en ce qui concerne les règles d’octroi des crédits immobiliers. Ainsi, le Haut conseil de stabilité financière décide de faire passer le taux d’endettement maximum de 33 à 35 %. Deux petits pourcents en plus qui ont un impact direct sur le projet d’achat de beaucoup. La preuve, selon les calculs conduits par Pretto cette année-là, ce changement de règle du jeu a permi à ⅔ des ménages exclus en 2020 du crédit immobilier de pouvoir y prétendre.

Cet assouplissement a sans conteste eu un effet dynamisant sur le marché immobilier en 2021. Cette année-là, la production de crédit bat des records dès le 1er semestre. Une relance d’autant plus marquante qu’elle fait suite à des années de ralentissement causé par le Covid.

Le Covid n’a d’ailleurs pas seulement freiné durant un temps le nombre de transactions immobilières. Il a également modifié les critères de recherche des acheteurs. Le boom du télétravail post-confinement a en effet donné des envies de vert et d’espace à des milliers de citadins. Une tendance qui profite directement aux grandes villes de province. On souhaite acheter plus loin et plus grand. Un mouvement porté par des taux immobiliers très bas (les taux moyens sont alors inférieurs à 1%). Néanmoins, on observe une augmentation de la durée des crédits (de 21 ans en 2020, elle atteint presque 22 ans en 2021) et de l’apport.

Malgré des conditions de crédit qui restent très avantageuses pour les candidats au prêt, se pose toujours l’habituelle question : acheter maintenant ou attendre ? Il faut dire que le marché immobilier 2021 voit les prix des biens continuer leur ascension dans les quatre coins de France.

S’il y a bien une donnée qui ne change pas en revanche sur le marché immobilier en 2021, c’est la saisonnalité. Comme chaque année, la période estivale correspond à un petit ralentissement, notamment dû à la pause estivale des banques au mois d’août. Mais pas de quoi remettre pour autant son projet d’achat à plus tard ! Cette période est bénéfique pour réexaminer son projet et ses critères, et pourquoi pas l’affiner.

Depuis plusieurs mois, la période est ultra favorable aux emprunteurs. En effet, les taux sont historiquement bas. Globalement c’est une période extrêmement intéressante pour votre investissement immobilier.

De plus, la période estivale peut aussi s’avérer être une période pleine d’opportunités pour votre projet d’achat immobilier. On vous dit tout.

Les banques sont donc au ralenti pendant la période. Mais, c’est bel et bien tous les secteurs qui peuvent être touchés. Les agences peuvent également marquer une pause et cela pourrait ralentir vos recherches de bien immobilier.

Il est important de continuer sa veille et ses recherches si vous êtes toujours en train d’attendre la perle rare pour votre projet.

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Si vous avez la chance de tomber sur le bien de vos rêves et d’avoir un agent immobilier ou un particulier qui n’est pas en vacances, tout pourrait aller très vite pour vous ! Votre dossier ne sera pas perdu au milieu des autres et vous pourrez signer avant la rentrée !

Il y a donc un impact à double tranchant de la période estivale sur votre projet d’emprunt immobilier : d’un côté le marché est en pause, d’un autre il peut y avoir de vraies opportunités !

A vous de faire mûrir votre projet pendant les vacances, de faire attention à vos comptes et de rester en veille sur les alertes.

Mais il n'y a pas que les résidences principales qui sont concernées par le changement. Les investissements locatifs aussi. Ainsi, nous avons observé que les locataires parisiens intéressés par ce type de projet sont aujourd’hui 61 % à cibler les régions, contre 55 % en 2019.

Un choix dû aux prix des logements à Paris et l'apport demandé en conséquence - le prix d'un bien parisien est de 510 000 € en moyenne et l'apport doit être de 10 % dans le cadre d'un crédit immobilier.

Par ailleurs, investir en régions signifie une meilleure capacité d'emprunt, et un budget plus accessible, mais aussi de meilleurs rendements. Le trio des villes les plus prisées pour un investissement locatif par les locataires parisiens est composé de Bordeaux, Marseille et Lille. Dans la cité phocéenne, il est par exemple possible d'acheter un studio de 234 000 € pour un rendement brut de 5,6 % (informations Masteos). La tension locative (mesure de la vacance locative) est de 7,5 sur 10.

Depuis le premier confinement, les Français se sont redécouvert une passion pour les résidences secondaires. En 2021, leur intérêt ne s'est pas démenti. La part des demandes de résidences secondaires est ainsi supérieure de 42% à celle de 2019.

Parmi les régions qui rencontrent le plus succès, l'Occitanie se distingue fortement (12,3 % des demandes). Viennent ensuite l'Auvergne-Rhône-Alpes et la Nouvelle-Aquitaine. Sans surprise donc, les Français se tournent vers des régions proches du bord de mer ou connues pour leurs paysages.

Du côté des Franciliens, ces derniers se tournent vers l'Ile-de-France (l'occasion d'avoir un pied à terre), mais aussi vers la Normandie, très prisée. Un succès qui a un impact non-négligeable sur les prix immobiliers. Certains professionnels y constatent également une pénurie de biens immobiliers.

Ces taux bas s'expliquent par un faible coût de refinancement des banques et l'épargne des Français dépasse les 160 milliards d'euros selon la Banque de France - le taux d'épargne des ménages ayant atteint 21 % en 2020 contre 15 % en 2019 (Insee). Par ailleurs, la concurrence entre les banques favorise des taux compétitifs. On vous explique ici comment est fixé votre taux d'intérêt si vous voulez mieux comprendre les mécaniques derrière la naissance des taux immobiliers.

Cette amélioration se constate au travers de l'indice de finançabilité établi par Pretto : l'indice global a gagné 10 points entre mai 2020 et mai 2021 (il atteint 75 points). La finançabilité des résidences principales est aussi en hausse de 10 points sur la même période (79 points en mai 2021).

La combinaison de ces éléments permet au marché immobilier de conserver son dynamisme. Ainsi, selon les derniers chiffres des notaires de France, sur un an à fin février 2021, le million de transactions dans l'ancien a été atteint.

"Contrairement à ce que l'on pourrait croire, ce sont bien les profils les moins avantagés financièrement qui ont profité de cet assouplissement du HCSF. Ce qui a eu, par ailleurs, un impact non-négligeable sur leur capacité d'emprunt, en hausse de 6 %" déclare Pierre Chapon.

Vous le savez, les recommandations du HCSF n'étaient pas contraignantes en 2020. Toutefois, il a été décidé qu'elles le deviendraient cette année. Les discussions autour d'un cadre réglementaire ont poussé les banques à harmoniser leurs pratiques (notamment sous le contrôle de l'ACPR, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, institution au sein de la Banque de France).

Résultat, tous les voyants sont au vert. La finançabilité mesurée par Pretto, sur la base de toutes les simulations réalisées sur notre site et jugées réalisables, est en nette amélioration, avec un gain de 6 points depuis 2020 (68 % contre 74 % en 2021). Et, au total, ce sont ainsi plus de 60 000 ménages qui ont pu revenir sur le marché immobilier.