Simulation de prêt palier : calculez vos mensualités lissées

Vous pouvez faire la simulation de votre prêt à palier pour calculer votre mensualités. Définition, calculs et exemples pour tout comprendre au lissage !

Montant total de vos prêts
Montant de votre prêt court
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Qu'est-ce que le lissage de prêt ?

Si vous achetez grâce à plusieurs prêts, chacun aura sa propre durée, son taux, sa mensualité. Le lissage vous permet de les rembourser via la même mensualité, pendant toute la durée de l’emprunt.

Comment fonctionne le prêt à palier ?

Pendant le temps où les deux emprunts se chevauchent, la mensualité du prêt le plus long est abaissée pour intégrer celle du prêt court. Cela signifie que vous amortissez le premier prêt plus lentement pendant les premières années.

L'avis de l'expert

Le lissage de prêt vous coûte un peu plus cher, mais il permet de gérer votre budget de manière sereine. Passer par un courtier pour ce type de montage vous permet de bénéficier d’un accompagnement personnel du début à la fin de votre projet.

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Prêt double ligne, prêt à palier, lissage de prêt… ces termes un peu barbares désignent tous en réalité le même montage financier, régulièrement utilisé dans le cadre d’emprunts immobiliers pour vous permettre de payer votre bien de manière sereine.

On dit de votre emprunt qu’il comporte plusieurs lignes lorsqu’il est formé de différents prêts : chacun a son taux, sa durée de remboursement et sa mensualité. Le lissage de prêt consiste à prendre en compte les spécificités de chacun de ces emprunts et de les assembler de manière à ce que votre mensualité ne varie pas pendant la durée du crédit le plus long. Une simulation de prêt immobilier permet d'adapter ces calculs en fonction de votre situation personnelle.

Cela vous semble toujours opaque ? Pas de panique, on vous explique tout !

Simulation de prêt à palier : pour quels profils ?

Lissage de prêt immobilier et prêts complémentaires

Le lissage de prêt peut être une solution intéressante pour vous si vous financez votre bien à l’aide de prêts aidés en complément de votre prêt principal.

Le prêt aidé le plus connu est certainement le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il consiste à emprunter un montant pour lequel l'Etat paie directement les intérêts à la banque. Il vient forcément en complément d'un prêt principal, et peut donc faire l’objet d’un lissage de prêt.

Prenons un exemple de simulation de prêt à taux zéro : Mme Irma a acheté une maison à l’aide d’un prêt immobilier classique (c’est son emprunt principal) et d’un prêt à taux zéro. Elle a ainsi emprunté 266 000 € répartis de la manière suivante :
Prêt principal PTZ
Montant du prêt 182 000 € 84 000 €
Taux du prêt 1,50 % 0 %
Durée du prêt 25 ans 12 ans
Début du remboursement dès le déblocage des fonds 10 ans après le déblocage des fonds
Montant des mensualités 728 € 583,3 €

Sans lissage, elle rembourse alors 728 € par mois pendant 10 ans, 1311,3 € pendant les 12 années suivantes, et enfin 728 € pour les 3 dernières années de son prêt. Difficile à suivre, n’est-ce pas ?

Avec le lissage de prêt, elle rembourse une mensualité de 1 008 € pendant toute la durée de l’emprunt.

La simulation du lissage de prêt immobilier avec assurance

L’assurance de prêt immobilier est inévitable lorsque vous faites votre emprunt. Et chaque prêt nécessite son assurance spécifique. Deux prêts, deux assurances ! Et donc, là aussi, deux durées et deux taux différents… Comme pour l’emprunt, vous avez donc aussi la possibilité de lisser l’assurance de votre crédit.

  • si l’assurance est lissée, votre mensualité est constante tout au long du crédit
  • si l’assurance est exclue, la mensualité diminue au fur et à mesure du remboursement du crédit

Mais au final, pourquoi auriez-vous intérêt à opter pour cette solution ?

Avantages et inconvénients du prêt à palier

La simulation de prêt immobilier lissé pour prévoir vos remboursements

Le premier avantage du prêt lissé est de diminuer le poids de vos crédits. La mensualité unique permet en effet de ne pas voir de pic de remboursement si plusieurs crédits se chevauchent. Ainsi, comme dans le cas du PTZ exposé plus haut, vous ne cumulez pas la mensualité des deux crédits lorsque démarrent les échéances du crédit différé. Tout cela est détaillé dans votre tableau d'amortissement.

Par ailleurs, le lissage de prêt vous permet de diminuer votre taux d’endettement. La banque prête rarement si votre taux d’endettement dépasse les 33 %, c’est-à-dire si les mensualités représentent plus du tiers de vos revenus. Or, elle prend en compte la mensualité maximum pour effectuer ce calcul.

Attention
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Exemple

Dans l’exemple de Mme Irma ci-dessus, sans lissage de prêt, la mensualité maximum est de 1 311,3 € : c’est cette mensualité qui est prise en compte pour le taux d’endettement.

Or, avec le lissage, sa mensualité est à 1 008 €. C’est 300 € de moins, et cela peut faire la différence entre un accord et un refus de la part de la banque !

Par conséquent, grâce au lissage de prêt, vous pouvez soit emprunter un montant plus important, soit garder un reste à vivre confortable malgré plusieurs crédits.

Enfin, qui dit prêts différents dit dates d’échéances différentes ! Avec le lissage, la gestion budgétaire est forcément simplifiée, puisque vous payez tous vos crédits en une seule échéance. Et comme la mensualité ne change pas pendant la durée de votre emprunt, vous n’avez pas à vous inquiéter d’une éventuelle modification de budget.

Les inconvénients du lissage de prêt

En fonction de votre situation, le lissage de prêt peut cependant coûter plus cher que le remboursement séparé de vos emprunts.

Pour quelle raison le lissage peut-il coûter plus cher ? Tout simplement car, afin de garder une mensualité constante lorsque le prêt complémentaire démarre, vous amortissez le prêt principal plus lentement. Par conséquent, vous payez plus d’intérêts puisqu’ils sont calculés chaque mois sur le capital qu’il vous reste à rembourser. Plus vous mettez de temps à l’amortir, et plus vous payez d’intérêts.

Exemple
Prêt principal Prêt complémentaire
Montant 60 000 € 40 000 €
Durée 25 ans 15 ans
Taux 2,5 % 1,1 %

Avec le lissage de prêt, le montant des intérêts est de 29 426 €. Sans lissage, les intérêts s’élèvent à 24 150 €.

La simulation de prêt immobilier à palier en images

Reprenons l’exemple de Mme Irma et de son emprunt principal avec PTZ. Sans lissage de prêt, voici à quoi vont ressembler ses mensualités :

L’augmentation conséquente des mensualités pendant 12 ans y est clairement visible. C’est un peu angoissant, n’est-ce pas ?

Voici en revanche son plan de financement avec un emprunt lissé :

On voit que les mensualités sur la totalité de son emprunt ne bougent pas. Que s’est-il passé pour y arriver ? Il faut regarder ce qu’il se passe au niveau du prêt principal, c’est-à-dire l’emprunt avec la durée la plus longue. C’est en réalité la seule mensualité modifiée lors du lissage.

Pendant la période de remboursement du prêt secondaire, la mensualité du prêt principale est abaissée.

Cette baisse momentanée est compensée pendant les 10 premières années et les 3 dernières années de l’emprunt, avec une mensualité de prêt principal plus élevée que sans le lissage.

Et pour vous, le lissage, ça donne quoi ?

Mis à jour le 19 mars 2020
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Océane Chabrol
Ingénieur R&D
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