Calcul TAEG et TEG : simulez votre taux annuel effectif global
Le taux annuel effectif global (TAEG) remplace le taux effectif global (TEG) depuis fin 2016. Il s’agit d’un taux qui prend en compte toutes les dépenses liées à votre crédit. Il intègre donc les intérêts, mais aussi les autres frais liés à votre emprunt.
Le calcul du TAEG intègre les coûts suivants : le taux nominal du crédit, les frais de dossier, le coût de l’assurance, les frais de courtage, les frais de garantie, les frais de gestion de compte et la souscription de parts sociales.
Le TAEG est un véritable avantage pour vous permettre de comparer deux accords de principe : c’est le seul indicateur qui permet de voir en un clin d’oeil quel crédit vous coûte plus cher.
Vous préparez un achat immobilier et, au détour de vos recherches, vous découvrez le TAEG. Derrière ce sigle un peu intimidant se cache pourtant une information essentielle : le coût réel de votre crédit immobilier, exprimé en pourcentage. Il intègre l’assurance emprunteur, les frais de dossier, de garantie, ce qui en fait un indicateur clé pour comparer les offres de prêt. On vous explique comment il fonctionne et comment le calculer.
Le TAEG mesure le coût total réel d’un crédit immobilier, pas seulement le taux d’intérêt : il inclut l’assurance et l’ensemble des frais obligatoires,
C’est l’indicateur de référence pour comparer deux offres de prêt : plus le TAEG est bas, moins le crédit vous coûtera cher,
Le TAEG ne peut pas dépasser un plafond légal. Au-delà, le prêt est automatiquement refusé.
Le TAEG, qu’est-ce que c’est ?
- le taux nominal, soit le taux proposé par la banque et qui conditionne le montant total des intérêts du prêt immobilier ;
le coût de l’assurance du crédit, qui représente un tiers du coût total du prêt ;
les frais de garantie ;
les frais de dossier (le plus souvent compris entre 1 et 1,5% du montant du prêt) ;
les éventuels frais de courtage ;
le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier ;
les autres frais qui peuvent être imposés (comme l’achat de parts sociales par exemple) ;
les frais d’ouverture et de tenue de compte.
Important
Si le TAEG prend en compte de nombreux paramètres, il n’inclut pas les frais de notaire.
Comment calculer le TAEG de mon crédit immobilier ?
Plusieurs options s'offrent à vous pour ce calcul : les simulateurs en ligne, simples et rapides, ou, pour les amateurs de chiffres, le calcul à la main ! Et si vous voulez tenter l’expérience, on vous explique tout, étape par étape, dans le tableau juste en dessous.
La minute geek
Une formule trompeuse à éviter
Vous avez peut-être déjà rencontré sur internet cette formule simpliste :
Attention, cette formule est incorrecte et ne doit pas être utilisée pour obtenir un résultat précis - en particulier pour des crédits immobiliers avec une maturité longue. Elle ne prend pas en compte la valeur temps de l'argent et ne reflète pas la complexité réelle du calcul du TAEG.
Calcul mathématique du TAEG
Le calcul du TAEG repose sur la résolution d'une équation mathématique complexe. Elle se fait par la méthode de Newton-Raphson, un algorithme permettant de rechercher les racines d’un polynôme. Voici les détails de ce calcul, étape par étape :
- n : nombre d'échéances
- R₁, ..., Rₙ : montant des n échéances (assurance incluse)
- T : période de référence (ex : 1 mois)
- c₁, ..., cₙ = σ₁/T, ..., σₙ/T : date auxquelles sont versées les échéances
- S : montant emprunté
- R₀ : échéance 0, contenant les frais de dossier, garantie, etc.
- R_vec : vecteur contenant tous les montants des échéances
- c_vec : vecteur contenant les temps auxquels sont payés les mensualités
L'équation à résoudre
Le calcul du TAEG consiste à résoudre l'équation suivante :
Où u est l'inconnue, égale à 1 / (TAEG mensuel + 1).
Dans le cas le plus classique où les échéances sont dues à intervalles réguliers (chaque mois), on a c₁ = 1, c₂ = 2, ..., cₙ = n, et l'équation se simplifie en un polynôme dont on va rechercher la racine :
Résolution par la méthode de Newton-Raphson
Ça semble gérable avec une bonne calculette ? Non, car c’est une polynôme de degré n+1 et Ruffini et Abel ont montré (au début du 19e siècle !) que pour les polynômes de degré > 4 il n’existe pas de formule donnant ses racines. Comme il n’existe pas de solution exacte à ce problème, on va la résoudre numériquement. Pour cela, on va utiliser la méthode de Newton-Raphson. En voici les détails :
La fonction dont on cherche la racine est :
Sa dérivée est :
Pour trouver la solution, nous allons poser arbitrairement une valeur initiale x₀ = 0.99, un degré de précision à atteindre : 10⁻⁷ et un nombre maximal d’itération pour éviter de tomber dans une boucle infinie.
À chaque itération de notre algorithme, tant que |f(x)| > 10⁻⁷ et que le nombre maximal d'itérations n'est pas atteint, on calcule :
Calcul final du TAEG
Une fois u* estimé (la résultat de notre algorithme, soit la solution de l'équation à 10⁻⁷ près), le TAEG est obtenu par la formule :
Prise en compte des frais et assurances
Le calcul du TAEG inclut :
- Les échéances du prêt avec l'assurance obligatoire (R₁, ..., Rₙ)
- Les frais de dossier, de garantie et autres frais initiaux (R₀)
- Les frais de courtage, uniquement s'ils sont une condition d'octroi du prêt
Cas plus général
Dans certains cas, le prêteur peut effectuer des versements en plusieurs fois. L'équation devient alors :
Où m est le nombre de versements, C₁, ..., Cₘ le montant des versements et t₁, ..., tₘ les dates auxquelles ont lieu les versements du prêteur à l'emprunteur. Dans le cas standard présenté précédemment, on a C₀ = S et C₁, ..., Cₘ = 0.
La résolution se fait également avec une méthode de Newton-Raphson, appliquée à la nouvelle équation.
Pourquoi ce calcul si complexe ?
Cette méthode de calcul, dite "équivalente" (par opposition à la méthode proportionnelle), permet de prendre en compte avec précision :
- La valeur temps de l'argent,
- Le montant et la temporalité exacts de chaque flux financier,
- L'impact des frais et de l'assurance sur le coût global du crédit.
Elle garantit ainsi une comparaison équitable entre différentes offres de crédit, quelles que soient leurs caractéristiques spécifiques.
Oui, lcalcul du TAEG est un processus mathématique complexe mais il est important de passer par cette complexité pour retrouver le TAEG calculé par votre banque et qui apparaîtra sur votre offre de crédit.
Mais heureusement pour ceux qui n’aiment pas les calculs, il existe des outils pour vous faciliter la vie, à l’image de notre simulateur de calcul du TAEG.
Bon à savoir
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Le simulateur de TAEG, votre allié pour comparer les offres de prêt
Le TAEG vous est désormais moins étranger, mais concrètement, en quoi le connaître va vous servir à dénicher la meilleure offre de prêt ? C’est simple, cet indicateur vous permet d’un simple coup d'œil de comparer les offres entre elles.
Les conditions des banques peuvent varier et il n’est pas toujours facile de les évaluer entre elles. En revanche, observer le TAEG vous indique tout de suite quelle offre vous coûtera le moins cher.
En effet, plus le TAEG renseigné est élevé, plus le crédit sera coûteux.
Attention
Voici un tableau récapitulatif des taux d'usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement :
| Type de prêt immobilier | Taux d'usure applicable au 1er janvier 2026 |
|---|---|
| Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 4,12% |
| Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 4,59% |
| Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 5,13% |
| Prêts à taux variable | 4,99% |
| Prêts-relais | 6,15% |
*Taux d'usure partagé par la Banque de France en Février 2026
Comment faire baisser le TAEG de mon crédit ?
On l’a vu, la formule de calcul du TAEG tient compte de multiples facteurs, sur lesquels vous pouvez essayer de jouer afin de faire baisser le pourcentage obtenu. Lesquels ?
- Négocier le taux nominal : comparez les offres des banques pour trouver le meilleur taux. Jouez sur la durée du prêt et le montant de votre apport, et pensez à vérifier si vous pouvez dézonner votre prêt(c’est-à-dire emprunter dans une banque située dans une autre région que celle où vous achetez).
Optimiser votre assurance : pensez à choisir une assurance individuelle si elle est plus avantageuse que l’assurance groupe proposée par la banque. Le coût de l’assurance dépend de plusieurs critères, comme votre âge et votre état de santé. L’assurance est un élément important du coût total du crédit, et il est possible d’agir dessus pour réduire le TAEG. N’hésitez pas à en discuter avec un professionnel et jouer sur la quotité (le montant couvert) ou comparer différents organismes pour faire baisser le coût final du prêt.
Comment est calculé le taux d’assurance ?
Le coût de l’assurance peut être calculé de 2 manières différentes :
soit sur le capital emprunté, c’est-à-dire que la prime reste constante tout au long de votre emprunt ;
soit sur le capital restant dû : de la même manière que vos intérêts diminuent à chaque remboursement, votre prime d’assurance est donc de moins en moins importante au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt.
- Négocier les frais annexes : frais de dossier, garantie…
Pour aller plus loinComprendre le vrai coût de votre crédit immobilier avec le TAEG.Questions fréquentes sur le calcul du TAEG
Peut-on négocier son TAEG ?
Oui, indirectement. Le TAEG n'est pas négociable en tant que tel, mais vous pouvez agir sur les éléments qui le composent. Comment ?
négocier le taux nominal,
augmenter votre apport ou la durée du prêt,
changer d'assurance emprunteur grâce à la délégation d'assurance pour trouver une couverture moins chère,
demander la suppression ou la réduction des frais de dossier.
Qu'est-ce qu'il se passe si le TAEG dépasse le taux d'usure ?
Combien représente l'assurance dans le TAEG ?
Rédactrice formée à la finance, Charlotte Papin décrypte l’actualité immobilière pour vous aider à acheter en toute sérénité. Passionnée par l’éducation financière et les sujets de société, elle rend accessibles des thèmes souvent complexes. Avec Pretto, elle accompagne les lecteurs vers des choix éclairés.
