Simulation prêt immobilier

Un prêt immobilier pour acquérir un bien neuf en VEFA (ou sur plan)

Vous souhaitez acquérir un bien neuf. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, cette acquisition est particulière puisque vous achetez un bien qui par définition n’existe pas encore. Dans le cas de la vente en l’état futur d’achèvement dite VEFA (ou achat sur plan), votre plan de financement sera adapté. 

VEFA - achat dans le neuf

1. Les spécificités d’un achat dans le neuf

Avantages et inconvénients d’un achat dans le neuf

Acquérir un bien neuf peut paraître risqué. En effet, vous ne savez pas à quoi ressemblera le bien et vous devez attendre généralement un an minimum avant de pouvoir emménager ou louer. Par ailleurs, un risque pèse toujours sur la qualité et le sérieux des constructeurs et sur le résultat obtenu.

Mais l’achat dans le neuf a aussi des avantages.

  • Les avantages financiers :
    • Vous n’aurez pas à financer des travaux de rénovation pendant les premières années
    • Les logements neufs sont nécessairement aux normes (sécurité technique, isolation phonique et thermique). L’isolation thermique vous permettra de réduire votre consommation énergétique.
    • Par ailleurs, les frais de notaires sont environ deux fois moins importants que pour un achat dans l’ancien ~4% vs. 8%).
  • Les avantages fiscaux :
    • Vous bénéficiez d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la remise de clés.
    • Dans le cas d’un investissement locatif, une réduction d’impôts est accordée.

Qu’est ce que la VEFA ?

La VEFA (une vente en l’état futur d’achèvement) permet d’acquérir un bien neuf qui va être construit ou est en cours de construction. C’est généralement le cas des achats auprès de promoteurs immobiliers.

En cas de VEFA, la vente du bien et du terrain est groupée. Vous n’avez pas besoin de trouver de terrain constructible, le constructeur s’en charge. Dans le cas où vous trouvez vous même le terrain pour faire construire, vous passerez par la CCMI.

Par ailleurs, le promoteur dispose des garanties dommage ouvrage et d’engagement de parfait achèvement : vous êtes donc protégé contre les malfaçons. Ces garanties sont valables 2 ans pour le second œuvre et 10 ans pour les dommages remettant en cause la structure de l’immeuble. 

2. Contrat de réservation 

Vous signerez un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Ce contrat stipule quelles sont les caractéristiques du logement, son prix, la date de signature définitive chez le notaire et la date de livraison. Il ne s’agit pas de l’acte authentique mais la présence d’un notaire est préférable. 

Le prix du bien mentionné dans le contrat de réservation d’une VEFA peut être : 

  • Ferme : le prix ne changera pas. Ce n’est pas souvent le cas.
  • Prévisionnel : il est possible que le prix final du bien augmente. Dans ce cas, vous pouvez annuler la commande.
  • Révisable : les variations du prix du bien sont possibles mais elles sont limitées à 70% de l’indice BT01.

A la signature du contrat de réservation, vous verserez un dépôt de garantie pour la réservation du bien d’environ 5%. Comme après la signature de la promesse de vente, vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours lors duquel aucune justification n’est exigée. Passé ce délai, vous pouvez vous rétracter mais risquez de perdre le dépôt de garantie si aucune des conditions suspensives ne réalise.

Les conditions suspensives présentes dans le contrat sont donc très importantes. Elles peuvent être liées à l’obtention de votre prêt. Si vous n’obtenez pas de prêt, la somme versée en dépôt de garantie vous sera remboursée. Par ailleurs, certaines conditions suspensives peuvent être liées à l’immeuble et aux engagements contractuels. En effet dès que des caractéristiques sont présentes dans le contrat de réservation, le promoteur a un devoir de rendu.

3. Déblocage progressif des fonds en VEFA

Pour la VEFA, les fonds seront débloqués à mesure que les travaux avancent et jusqu’à la fin de ceux-ci (pourcentage défini pour la loi). Vous n’avez pas à vous occuper des versements. Le promoteur fournit à la banque un justificatif sur l’avancée des travaux à chaque étape. Les paliers de déblocage des fonds sont définis comme ci-dessous : 

  • 5 % à la signature du contrat de réservation
  • 10 % à l’ouverture du chantier
  • 10 % à l’achèvement des fondations
  • 15 % à l’achèvement des murs
  • 20 % à la mise hors d’eau
  • 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
  • 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
  • 5% à la remise des clés. Vous pouvez refuser de verser les 5% restants en cas de problème. 

4. Des conditions de remboursement adaptées

En VEFA, vous ne remboursez le capital qu’à partir du moment où la totalité des fonds aura été débloquée. Autrement dit, l’amortissement commence quand vous avez les clés de votre bien.

Pendant toute la période de construction, vous payez l’assurance et des intérêt intercalaires. Ces intérêts sont au taux du prêt et au prorata de la somme débloquée. Ces intérêts augmentent donc au fur et à mesure que la construction avance. Ils s’ajoutent aux intérêts de votre prêt et donc constituent un coût supplémentaire en comparaison à des prêts classiques.

Les premiers montants débloqués seront couverts, au maximum, par votre apport pour réduire ces intérêts intercalaires.
Dans le cas où vous auriez plusieurs lignes de prêt ou des prêts aidés, les prêts avec les taux les plus faibles seront débloqués en premier.

Exemple

On considère le même emprunt que les graphiques ci-dessus, avec toujours un apport de 25 000€. Si vous bénéficiez d’un PTZ d’un montant de 40 000€, il sera débloqué juste après votre apport et servira à couvrir les appels de fond jusqu’au 15ème mois. Votre prêt principal à 1,2% sera donc débloqué à partir du 20ème mois. Avant cela vous ne paierez aucun intérêt.
Attention : vous payerez l’assurance et la garantie de tous les prêts dès le début.

Lorsque la construction est finie, vous ne payez plus d’intérêts intercalaires. Vous commencez alors le remboursement classique de votre prêt.

Conscientes de la particularité de ces acquisitions, les banques proposent plusieurs flexibilités de remboursement :

  • Report d’échéance : dans le cas d’un investissement locatif, trouver un locataire peut prendre un peu de temps. Vous pouvez reporter le début du remboursement de quelques mois.
  • Différé des intérêts intercalaires : si vous préférez payer les intérêts intercalaires au moment de la réception du bien, c’est possible pendant 2 ans maximum. Attention, cela augmentera le coût total du crédit.

Nous pouvons vous aider à simuler le coût total de votre projet.

A retenir

La VEFA permet d’acquérir un bien neuf avant sa construction

Le contrat de réservation comprend toutes les conditions d’achat et de le livraison

Vous ne rembourserez le capital qu’à la livraison du bien mais payerez des intérêts intercalaires pendant la construction

Découvrez le guide de l'acheteur

Soyez prêt pour votre premier achat immobilier.
Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Merci !

Le Guide de l'achat immobilier vous attend dans votre boîte mail.

À bientôt !

cover ebook Pretto