Crise du logement : l'ascension du neuf pour les primo-accédants

Un doux déséquilibre entre la demande de logement et l’offre disponible s’installe sur le territoire. Après de multiples sollicitations des professionnels (et des particuliers), le gouvernement a annoncé ce lundi des mesures pour tenter de pallier la crise.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), prolongé jusqu’en 2027, est recentré sur les logements neufs en collectif dans les zones tendues, et sur les logements anciens (collectifs et individuels) en zones détendues - à condition d’envisager des rénovations. Vous souhaitez construire votre maison grâce au PTZ ? Mauvaise nouvelle, ce ne sera plus possible !
La loi Pinel (qui venait de faire peau neuve) prend fin en 2024. Le gouvernement souhaite renforcer le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Un logement qui, sans être social, permet des loyers modérés. Contrairement au dispositif Pinel, celui-ci s'adresse aux investisseurs institutionnels pour favoriser l’accès à la location aux foyers les plus modestes.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est renforcé, en révisant à la hausse les plafonds de ressources, pour augmenter le panel de bénéficiaires. Avec ce dispositif, vous êtes propriétaire de vos murs, mais le bailleur reste propriétaire du terrain.
La mensualisation du taux d’usure, qui a permis de débloquer les dossiers de certains acquéreurs, est maintenue jusqu’à fin 2023.
Bonne nouvelle espérée : l’assouplissement des règles d’octroi de crédit, qui donnerait un petit peu d’air aux primo-accédants et leur permettrait d’investir (focus investissement locatif). Il faudra tout de même attendre la décision du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF), qui doit se prononcer le 13 juin 2023.

"Il n'y a pas de mesure magique", a annoncé Elisabeth Borne. Et les professionnels du secteur confirment que le "plan crise du logement" annoncé ne fait guère le poids face à la crise en cours. "Il n'y a rien qui change la donne dans ce plan, qui est minimaliste, imprécis. Il n'y a pas ce coup de pied qui nous permette de remonter vers le haut de la piscine”, a expliqué Véronique Bédague, PDG de Nexity, premier promoteur immobilier et co-animatrice du Conseil national de la refondation (CNR). CNR qui s’est empressé de réagir en publiant un communiqué de presse cinglant.

En revanche, elles sont synonymes d’une prise de conscience. Alors que les choses commencent doucement à bouger, il serait intéressant de voir ces premières annonces comme une étape vers la création de nouveaux mètres carrés.

Si le plan contre la crise du logement laisse un goût amer, tant du côté des professionnels que des acquéreurs, derrière ces réformes une alternative en particulier émerge : l’investissement dans le neuf et la rénovation. Mais alors comment se débrouiller pour accéder à la propriété face à cette crise du logement ?

L’investissement dans l’immobilier neuf ou l'art de s'approprier le peu qui reste

Globalement, que veulent dire ces mesures ? Dans quel projet immobilier investir en tant que particulier ? Le message est plutôt clair : il faut construire ! Alors, en tant que futur acquéreur, le plus judicieux est de se pencher sur l’investissement dans l’immobilier neuf. C’est le moment de réfléchir à votre projet sous l’angle du choix économique et écologique.

Quels sont les avantages d’un investissement immobilier dans le neuf ?

Entre l’exonération de la taxe foncière, les garanties constructeur, les frais de notaire réduits et les économies d’énergies, investir dans du neuf devient la solution pour les acquéreurs, notamment les primo-accédants. Alors même si le PTZ ne permet plus de construire sa maison individuelle, ce prêt est une option pour accéder à un logement collectif neuf. Pour les puristes, les logements anciens dans les zones détendues restent éligibles au PTZ (suffit juste de s’engager dans des rénovations).

Quels sont les inconvénients ?

Le petit couac reste un prix au m2 plus élevé et des délais de livraison contraignants. Out les projets clé en main et les personnalités impatientes, ce type d’investissement nécessite également une bonne dose de projection et d’imagination.

Focus investissement locatif

Pour les acquéreurs qui souhaitent investir pour louer, sachez que le malheur des uns peut se transformer en bonheur pour tous. Entre la pénurie des mètres carrés et la mutation des modes de vie (les gens vivent de plus en plus seuls), les locataires peinent à trouver un nid douillet. Ainsi, les logements neufs bénéficient d’une grande attractivité pour les locataires, gage de sécurité et de confort.

À noter

Le gouvernement devrait doucement limiter les locations touristiques dans les zones tendues. Si toutefois vous souhaitez vous lancer dans un projet d'investissement locatif, privilégiez une location sur le long terme. Il est possible de louer son logement à sa famille (hors foyer fiscal similaire).

Les dispositifs disparaissent ou sont rabotés pour (espérons) financer des mesures qui permettent de débloquer l’accession à la propriété vers une réorganisation du paysage immobilier pour loger tous les citoyens.

Dans ce contexte, Pretto renouvelle son appel à assouplir les contraintes qui pèsent actuellement sur le financement immobilier. En ce sens, Bercy devrait communiquer officiellement dans les prochains jours sur un assouplissement des règles de dérogation à l’endettement maximum de 35% fixé par le HCSF. Il serait particulièrement judicieux qu’il cible des catégories spécifiques d’emprunteurs (les primo-accédants par exemple) et des typologies d’acquisitions.

Pierre Chapon, co-fondateur & CEO Pretto