Acheter dans un quartier en cours de gentrification : le bon plan ?

Vous avez certainement déjà entendu parler du terme de gentrification. Très à la mode, et souvent utilisé de manière négative, il s’agit en réalité d’un terme de sociologie urbaine décrivant un phénomène bien précis.

Utilisé pour la première fois dans les années 60 par Ruth Glass, il décrit un phénomène alors marginal de Londres, où la petite noblesse terrienne anglaise (les gentry), réinvestissait peu à peu le centre-ville. Dans les années 2000, le terme a dévié puisqu’il décrit à présent un processus par lequel des quartiers urbains, considérés comme populaires, se voient transformés par l’arrivée de classes moyennes et supérieures.

Arrêtons ici le cours de sociologie : si l’on vous explique tout ça, c’est parce que les quartiers en cours de gentrification bénéficient souvent de prix au m² moins élevés que dans le reste de la ville, avec une plus-value potentiellement importante à la clé. Le bon plan en or pour trouver le bien immobilier de ses rêves ? Oui, si vous êtes prêts à vous armer de patience… On vous explique !

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La gentrification, un processus qui s’inscrit sur le long terme

La sociologue et maître de conférence Anaïs Collet a étudié le phénomène de très près, plus spécifiquement dans le quartier du Bas-Montreuil. Et elle est formelle : le processus est en cours à Paris depuis la fin des années 70, même s’il s’accélère fortement depuis les années 2000. Il est initié par un mouvement de désindustrialisation des villes qui ont laissé de grands espaces de friches (et le départ des ouvriers qui y travaillaient), ce qui permet à des habitants de classe moyenne de les investir. Avec pour effet final un emballement des loyers et des prix au m² à l'achat qui chasse les ménages plus modestes vers la périphérie.

“Oui, mais si les classes moyennes viennent dans ces quartiers, c’est bien pour profiter des prix plus bas, donc pourquoi augmentent-ils ?” me direz-vous. Les sociologues expliquent ce phénomène par les changements de mode de vie que les classes moyennes imposent au quartier -avec le concours des pouvoirs publics.

Ces quartiers voient donc leurs conditions s’améliorer avec l’arrivée de ces classes souvent militantes et porteuses d’un projet urbain défini : embellissement et rénovations de l’espace urbain s’ensuivent afin de correspondre aux aspirations des nouveaux habitants.

Ce phénomène est désormais bien connu, et parfois même pleinement assumé, par les acteurs publics. D’autres mairies se posent la question de réussir à améliorer physiquement la ville sans perdre en mixité sociale. Mais c’est un autre sujet !

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Est-ce intéressant d'acheter dans un quartier en cours de gentrification ?

Pour un acheteur immobilier, le quartier en cours de gentrification présente des avantages non négligeables.

Si vous souhaitez absolument vivre dans une ville spécifique (au hasard : Paris), certains quartiers plus populaires sont connus pour leurs prix au m² plus bas que la moyenne. Effectuer votre recherche immobilière dans ces quartiers est parfois la solution pour trouver le bon équilibre entre critères du bien et budget.

Le contre-argument évident ici est que, si les prix sont plus bas, c’est parce que ces quartiers sont moins agréables à vivre au quotidien. Manque d’infrastructures, de commerces, ou questions de sécurité, le bât peut blesser à plusieurs endroits.

Pour reprendre notre exemple parisien, une carte des prix détaillée permet en un rapide coup d’oeil de voir ces effets en réalité : le Nord-Est, à peine touché par le phénomène de gentrification, bénéficie encore de prix avantageux par rapport au reste de la capitale.

Autre stratégie sur le plus long terme : un quartier en cours de gentrification promet généralement une belle plus-value sur le bien au moment de la revente. Effectivement, si les prix s’envolent, vous êtes certain d’amortir rapidement les frais annexes à la vente, et d’empocher au passage quelques milliers d’euros supplémentaires qui faciliteront l’achat de votre bien suivant.

Cependant, comme nous le disions plus haut, ces changements ne se font pas en une nuit : la plus-value sera donc intéressante après quelques années, une fois qu’elle vous aura permis de rentabiliser le coût de votre investissement initial (frais annexes, non rentabilité de l’apport que vous n’avez pas épargné etc). D’autre part, si vous êtes très attaché à certains critères liés à la qualité de vie, pesez bien le pour et le contre concernant les compromis que vous êtes prêts à faire. Il se peut que le quartier ne corresponde pas exactement à ce que vous souhaitez pendant de nombreuses années.

Mais alors, comment reconnaître un quartier en cours de gentrification, ce qui vous permettrait de joindre l’utile à l’agréable ?

Comment reconnaître un quartier en cours de gentrification ?

Eh oui, les applis d'annonces immobilières n’ont pas de panneau “en cours de gentrification” à afficher ! Comment savoir alors si le quartier que vous visitez bénéficie de cette forme de dynamisme ?

Il s’avère que certains indices ne trompent pas : en voici quelques uns.

• Qui dit gentrification dit amélioration des infrastructures. Observer le développement des transports, ou la quantité de travaux dans le quartier, est donc un indicateur fiable. A ce titre, le projet du Grand Paris est souvent cité en exemple, car associé à un fort développement des transports en commun.
• Autre indice qui y est lié, les travaux visibles dans le quartier (rénovations d’appartements, ravalements de façades, travaux de réaménagements) permettent de juger rapidement de son dynamisme.
• Enfin d’autres critères peuvent vous aiguiller. L’évolution des commerces par exemple : enseignes bien connues, magasins bios ou bar “branchés” indiquent un quartier en pleine évolution.