Peut-on faire un prêt relais pour son achat en VEFA ?

Vous souhaitez acheter un bien en VEFA (vente en l’état futur achèvement) mais vous n’avez pas encore vendu votre ancien logement ?

Il est utilisé afin de faciliter l’achat d’un nouveau bien quand on est déjà propriétaire, et rien n’empêche en théorie de l’utiliser pour votre achat en VEFA. Néanmoins, en pratique, ce montage n’est presque jamais utilisé dans ce cadre.

Nos experts vous expliquent pourquoi.

Pourquoi le prêt relais est-il compliqué avec un achat en VEFA ?

De manière générale, obtenir un prêt relais pour un bien qui n’est pas encore construit est très compliqué, et ce pour différentes raisons.

Les problèmes de délais

Tout d’abord, comme évoqué précédemment, un prêt relais est un prêt immobilier a une durée maximale de 24 mois (12 mois allongés de 12 mois).

Si votre bien est livré au-delà de cette date (en comptant les retards, fréquents dans ce type de construction), il y aura donc un problème de timing pour vous et les acquéreurs de votre ancien bien.

Il est souvent possible de négocier avec l’acheteur une date d’entrée précise d’emménagement lorsque vous vendez votre bien. Mais les acheteurs ne voudront probablement pas attendre plusieurs mois (ou années !) avant d’emménager dans leur nouveau logement.

Ceci signifie que, dans l’immense majorité des cas, vous devrez de toute manière vendre rapidement votre bien actuel et déménager dans un logement en location pendant un moment.

Enfin, outre le stress lié au timing, cette solution permet également d’économiser les intérêts du prêt relais (voir ci-après).

La question de l’apport en VEFA

Lorsque vous acquérez un bien en VEFA, vous devez verser un apport. Alors oui, il est moins important que pour un bien ancien, mais vous devez néanmoins l’avoir au moment de la signature du contrat de réservation.

Si vous n’avez pas encore vendu votre bien et que vous ne disposez pas de cet apport à ce moment, la seule option est de contracter un prêt relais puisque, dans ce cas, la banque le considère comme de l’apport.

En revanche, si le bien est vendu avant votre nouvelle recherche de bien, la plus-value est considérée comme de l’apport.

Plus cet apport est conséquent, plus la banque est rassurée puisqu’elle est la preuve de votre capacité à épargner et à avoir des comptes sains. Dans certaines banques, un apport correspondant à 20 % du prix du bien vous permet même de bénéficier de taux immobiliers réduits.

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Dans quels cas la banque peut-elle accepter un prêt relais avec un achat en VEFA ?

L’établissement bancaire peut, dans certains cas où le délai de livraison est court, accepter un prêt relais avec un achat en VEFA.

Gardez en tête que le prêt relais vous coûte quand même de l’argent

Lorsque vous achetez un bien en VEFA, les fonds sont débloqués par la banque à mesure que les travaux avancent (par exemple 5 % à la signature du contrat, 10 % à l’achèvement des fondations, etc.).

Pour vous permettre de ne pas cumuler trop de charges (le remboursement de votre prêt actuel ou votre loyer + les nouvelles mensualités), vous avez donc plusieurs possibilités :

• Rembourser le capital dès les premiers déblocages de la banque
• Rembourser uniquement les intérêts et l’assurance
• Rembourser uniquement l’assurance

Si vous repoussez le remboursement du capital, pendant toute la durée de construction, vous devez payer des intérêts intercalaires. Ce sont les intérêts supplémentaires à payer, calculés au prorata de la somme débloquée.

Ces intérêts augmentent donc au fil de l’avancement de la construction de votre bien. Lorsque vous récupérez les clés et la somme de la vente de votre bien, vous arrêterez de payer ces intérêts intercalaires pour amortir le bien (capital et intérêts selon le tableau d’amortissement transmis par la banque).

Pour réduire au maximum ces intérêts, il y a plusieurs options :

• si vous avez plusieurs lignes de crédit, les prêts avec les taux les plus faibles seront débloqués en premier, ce qui peut décaler de quelques mois le paiement des intérêts intercalaires.
• vous pouvez utiliser un apport personnel pour régler les premières échéances de la construction.
• vous pouvez également demander un différé complet : dans ce cas, vous ne paierez pas d’intérêts intercalaires avant la réception du bien (dans une limite de deux ans).

Cela augmentera en revanche mécaniquement le coût total du crédit.