Transférabilité du prêt immobilier : tout savoir sur le transfert de crédit

Changer de logement en cours de prêt ne signifie pas forcément tout solder et repartir de zéro. Si votre contrat contient une clause de transférabilité, vous pouvez conserver votre financement d’origine et simplement le « déplacer » sur votre nouveau bien. Un avantage considérable quand les taux ont augmenté depuis votre premier emprunt. Encore faut-il savoir comment ça fonctionne, et surtout, quelles conditions respecter. On vous en dit plus.

La transférabilité de prêt immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Le transfert de prêt immobilier est une clause parfois présente dans votre contrat, qui vous permet de poursuivre votre prêt sur un nouveau bien immobilier sans le rembourser ni le renégocier. En d’autres termes, vous pouvez changer de logement sans avoir à renégocier ou souscrire un nouveau prêt.

Le transfert de crédit immobilier permet de garder les caractéristiques de votre prêt d’origine

Transférer son prêt revient à continuer à rembourser le même prêt, avec les conditions de départ (taux, durée restante, éventuelles modulations d’échéances, etc.), mais pour un autre bien que celui initialement adossé au prêt. 

C’est utile lorsque vous avez eu de très bonnes conditions de prêt, meilleures en réalité que ce que vous pourriez avoir actuellement, et que vous souhaitez déménager. Au lieu de solder le prêt actuel et d’en prendre un nouveau, vous « déplacez » simplement votre prêt de l’ancien au nouveau bien.

L’avantage du changement d’objet de votre prêt immobilier est que vous conservez vos conditions d’origine, dont le taux. Vous êtes donc un sacré chanceux si le taux est amené à doubler : vous pourrez conserver le taux initial et éviter de prendre un crédit au taux actuel plus élevé.

Le transfert de crédit permet de faire des économies

Mettre en place cette option ne représente pas un coût de financement supplémentaire. En revanche, si vous utilisez la clause de transfert, la banque vous demandera des frais de gestion. Cela lui permet de rémunérer l’effort administratif consenti. Selon les banques, les prestations peuvent varier dans une fourchette de 0 € à 1 000 €.

Mais cela sera toujours moins cher que si vous aviez mis en place un nouveau financement !

En effet, souscrire un nouveau prêt implique entre autres :

• de payer à nouveau la garantie (jusqu’à 1 % du prix du bien),
• de payer à nouveau des frais de dossier (qui dépendent des banques),
• de payer des intérêts plus élevés, puisque vous ne bénéficiez plus de votre taux avantageux.

Ce qui fait vite monter la note !

La transférabilité du prêt vous évite de payer les pénalités de remboursement anticipé

Vous pouvez bien sûr changer de bien en cours de prêt, mais sans la clause de transfert, vous devez d’abord rembourser l’emprunt en cours, puis en souscrire un nouveau.

Or, lors de la clôture de l’ancien prêt, la banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), sauf si celles‑ci ont été réduites ou supprimées à la signature de votre contrat.
Ces frais représentent généralement 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, la banque retenant la somme la plus faible. 

Si vous changez de bien quelques années seulement après votre emprunt, vous remboursez encore beaucoup d’intérêts : la facture s’élève facilement à plusieurs cetaines d’euros !

Le transfert de crédit permet d’éviter les frais de garantie

De même, lorsque vous remboursez un crédit puis contractez un nouveau prêt, vous payez à nouveau des frais de garantie. Avec la clause de transfert, vous conservez la même garantie sur le financement : vous évitez ainsi de payer une nouvelle garantie sur le nouveau bien, ce qui représente un gain d’environ 1 % du financement.

La transférabilité, une négociation encadrée ?

Bien que cette option soit assez avantageuse pour l’emprunteur, elle reste bien encadrée.

Cela n’empêche pas certaines banques de la prévoir. De toute façon, vous pouvez toujours vérifier les options de votre contrat ou encore demander à votre banque si elle propose le transfert de crédit et si oui suivant quelles modalités.

Quelles sont les conditions du transfert de prêt immobilier ?

Mettre en place un transfert de prêt n’a pas d’inconvénient majeur, à condition que le nouveau bien et votre situation financière respectent les règles de la banque. Si vous bénéficiez de deux propositions aux caractéristiques semblables, il vaut donc mieux prendre celle qui propose la transférabilité, particulièrement lorsque les taux immobiliers sont bas !

Pour que le transfert soit possible, le nouveau bien doit respecter plusieurs conditions :

• Valeur minimale : le nouveau bien doit valoir au moins le capital restant dû.
• Respect de l’objet : un prêt souscrit pour une résidence principale ne peut être transféré que vers une autre résidence principale et non vers un investissement locatif.
• Historique de paiement : aucun rejet de prélèvement mensuel ne doit avoir eu lieu.
• Prêt complémentaire : s’il est nécessaire, il doit être souscrit dans la même banque que celle qui détient le prêt transférable.
• Délai : le transfert doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois entre les deux acquisitions.
• Clause contractuelle : la transférabilité doit être explicitement mentionnée dans l’offre de prêt initiale.
• Accords obligatoires : l’aval du Crédit Logement et de l’assureur sont indispensables pour finaliser le transfert.

Quid de l’organisme de garantie ?

L’organisme de garantie ne reste pas neutre : il doit analyser la situation financière de l’emprunteur et le bien devant être financé lors d’un demande de nouveau financement. Il s’assure également que le nouveau bien ne présente pas de risques (mauvais état, travaux trop importants, etc.). Si la garantie refuse de se positionner sur le nouveau bien, le transfert du prêt n’est pas possible.

Vous ne pouvez pas transférer le prêt et changer de garantie : celle‑ci ne peut être levée que si le prêt est intégralement remboursé. Par conséquent, sans accord de la garantie, la clause de transfert ne peut pas s’appliquer.

Soyez donc vigilants si, avec la transférabilité, vous acceptez une offre de prêt dont les conditions sont globalement plus chères que celles du marché actuel.

Quel est le sort de la clause de transfert de prêt si les taux actuels sont plus avantageux ?

Le but premier de la transférabilité est de préserver vos conditions avantageuses (notamment le taux) lors d’un changement de bien. Mais son utilisation n’est pas obligatoire.

Il peut arriver qu’un contrat prévoie la clause de transfert, et qu’au moment de votre nouveau projet, les taux du marché soient inférieurs à ceux de votre prêt initial. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait choisir de ne pas l’activer, de solder l’emprunt et de souscrire un nouveau crédit aux conditions du marché.

Aucune banque ne peut vous obliger à utiliser la clause de transfert, même si elle figure dans votre contrat.

Quid de l’assurance emprunteur ?

Le coût de l’assurance emprunteur peut faire toute la différence. En effet, le transfert de prêt s’applique à la fois sur le capital restant mais aussi sur votre assurance.

Mais, il y a deux situations à distinguer :

• Cotisation fixe : sur toute la durée du prêt, vous serez appelé à verser le même montant au titre de votre assurance emprunteur ;
• Cotisation dégressive : cette option peut être très avantageuse dans le cas où le calcul du montant de l’assurance se fait sur la base du capital restant dû.

Ce qui implique que vos mensualités d’assurance diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital emprunté.

Vous pouvez toutefois faire jouer la loi Lemoine, qui vous permet de changer votre contrat d’assurance à tout moment pendant la durée de votre prêt, à condition que le nouveau contrat comporte des garanties au moins équivalentes à celles du contrat initial.

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Cas pratique sur le transfert de crédit

M. Bourbon souhaite déménager de Paris à Versailles. En août 2022, il a emprunté à un taux de 1,50 %, et il lui reste 150 000 € de capital à rembourser. Son prêt immobilier contient une clause de transfert, et il a également négocié une exonération d’indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Imaginons que, depuis cet emprunt, les taux se soient fortement remontés.
Pour son nouveau bien, il a besoin de 200 000 €.
Il souhaite comparer deux options :

• transférer les 150 000 € qu’il lui reste à rembourser, et emprunter 50 000 € complémentaires aux conditions du marché ;
• ou bien solder son prêt actuel et souscrire un nouveau prêt de 200 000 €.

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La transférabilité fait partie des clauses qu'il vaut mieux anticiper dès la signature de votre prêt plutôt que de la chercher après coup. Si vous avez emprunté à un taux avantageux et envisagez de changer de bien, vérifiez en priorité si elle figure dans votre contrat. Pretto peut vous aider à l’identifier et à construire un dossier solide, quelle que soit la complexité de votre projet.