Logement conventionné : définition et conditions d’éligibilité

Un logement conventionné est un logement dont le propriétaire a signé une convention avec l’État : en échange d’un loyer plafonné et de ressources du locataire encadrées, il bénéficie de déductions fiscales et d’aides comme l’APL, reversée directement au propriétaire.

Générer un complément de revenus, réduire ses impôts et se constituer un patrimoine, c’est l’équation que beaucoup de propriétaires bailleurs cherchent à résoudre en investissant dans le locatif.

De nombreuses formules s’offrent à vous, dont le logement conventionné. Ladite convention est signée avec l’État, et elle vous oblige à respecter certaines dispositions. En contrepartie, vous aurez droit à différents types d’aides. L'achat d'un logement conventionné n'a donc pas d'impact sur votre emprunt immobilier, mais vous donnera accès à différents avantages.

Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?

Le logement conventionné est régi par différentes réglementations de l’État. Dans les faits, le propriétaire n’est pas seul à devoir les respecter, puisque le locataire est aussi directement concerné.

Types de logements conventionnés

Le logement conventionné existe en deux versions :

• L’APL (aide personnalisée au logement)
• L’ANAH (Agence nationale de l’habitat)

Dans ce cas de figure, la signature de la convention se fait auprès de la préfecture du département. Concrètement, l’État s’engage à payer une partie du loyer. L’APL sera alors reversée au propriétaire. Le locataire, quant à lui, n’aura plus qu’à s’acquitter de la différence.

Parfois, il est difficile de savoir si votre logement est conventionné ou non. Si vous souhaitez le vérifier, il vous suffira d’approcher votre agence immobilière chargée de la gestion locative. Autrement, vous pouvez juste consulter votre contrat de bail.

Quelques critères seront absolument à respecter :

• Le plafond du loyer, calculé au chaque mètre carré et différent selon les zones
• Le plafond des ressources du locataire
• L’interdiction de louer un logement conventionné à des personnes de la même famille
• La durée du bail de 6 à 9 ans

Le plafond de loyer applicable dépend aussi de la zone géographique du logement, de la zone A bis (la plus tendue, autour de Paris) à la zone C (la plus détendue, en zone rurale). Pour connaître le plafond exact selon votre commune et la surface du logement, ainsi que l’avantage fiscal qui en découle, l’État met à disposition un simulateur officiel.

Notez que vous n’avez pas le droit de choisir vous-même votre locataire. C’est le préfet qui le désignera. Toutefois, si le préfet n’en désigne pas un, vous êtes en mesure d’en choisir un dans la liste de candidats éligibles.

Le logement conventionné doit être loué nu, à titre de résidence principale (comme pour le Pinel). Cela veut dire que les résidents doivent y être au minimum 8 mois par an.

Même si les ménages modestes en sont la principale cible, le logis doit rester décent et respecter des critères de confort. Le nombre de pièces ne doit pas excéder de deux le nombre d’habitants.

Opter pour un logement conventionné est-il une bonne idée ?

Il est quelques fois difficile de comprendre le réel intérêt d’un logement conventionné. Vous découvrirez pourtant que ce contrat peut être à votre avantage.

Quels sont les avantages du logement conventionné ?

Pour le cas de l’APL, le fait que l’État prenne en charge une partie du loyer constitue une sécurité pour le loueur. En effet, grâce à cette aide, le locataire n’aura plus qu’à payer une somme réduite. Les risques d’impayés seront alors réduits.

Du côté de l’ANAH, cela allège grandement les propriétaires bailleurs. Les impositions de l’État sont parfois considérées comme lourdes (suivant les revenus après abattement des contribuables en question). De plus, la gestion peut être confiée à un organisme spécialisé, ce qui évite de nombreux tracas liés à la gestion.

La durée de la convention pour un logement conventionné

Vous savez déjà que le bail dure entre 6 et 9 ans. Mais celui-ci varie si vous prévoyez des travaux ou non. En l’absence de travaux, le seuil sera fixé à 6 années. Par contre, ce laps de temps peut être poussé jusqu’à 9 années si vous effectuez des rénovations ou des extensions.

Au terme de la location, le loueur a le droit de résilier le contrat. En revanche, il ne s’agit pas d’une obligation. Ce dernier doit écrire une lettre recommandée avec un accusé de réception. S’il ne le fait pas, la convention sera reconduite avec les mêmes dispositions.