Le prêt lombard et le prêt in fine : quels avantages ?

Emprunter sans vendre ses actifs, ou maximiser la déduction fiscale de son investissement locatif : est-ce vraiment possible ? Le prêt lombard et le prêt in fine le permettent, mais ils restent méconnus et parfois mal compris. Ces deux montages servent des stratégies patrimoniales bien précises, et s'adressent à des profils spécifiques. Décryptage.

Le crédit lombard : définition et modalités

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Définition du prêt lombard

Le prêt lombard est un type de prêt immobilier in fine à taux fixe. Il vous permet d’obtenir une avance sur trésorerie durant 1 à 4 ans. En contrepartie, la banque demande un nantissement sur des liquidités dont vous êtes propriétaire : actions, obligations ou placements monétaires.

La banque prête donc une certaine somme qui dépend de la valeur des actifs, et vous la remboursez au moment où vous vendez vos actifs.

En revanche, si vous ne remboursez pas l’organisme prêteur, la banque peut se servir des actifs nantis en guise de dédommagement à hauteur du capital restant dû.

Combien peut-on emprunter avec un prêt lombard ?

Vous avez une somme d’argent mais vous pouvez ne pas vouloir y toucher dans l’immédiat (sur une assurance-vie ou un PEA, par exemple). Cela peut être le cas si vous bénéficiez d’un rendement intéressant ou si vous attendez une revalorisation.

Le prêt lombard peut être considéré comme une avance de liquidité faite par une banque. Le montant prêté dépend de la « sûreté » du placement. À titre indicatif, la banque prête :

• 100 % pour un fonds euro ;
• 80 % à 100 % pour une assurance-vie ;
• 30 % à 50 % pour des actions, en fonction du secteur, de la société et de la répartition.

Le montant prêté dépendra aussi de certains critères, comme de la diversification de votre portefeuille d’actions. La banque s'intéresse d'abord aux actifs nantis, avant d'examiner votre profil comme pour un prêt classique.

En fonction de leur positionnement, les banques sont plus ou moins disposées à proposer un prêt lombard. Toutes n'acceptent pas de fournir ce type de financement.

Quelles sont les modalités ?

Le taux du crédit lombard est généralement variable. Il est basé sur des taux de référence comme le taux Euribor, auquel la banque ajoute une marge de 1 % environ. Ces taux sont en pratique plus élevés que ceux des taux de crédit traditionnels.

Mais le crédit lombard vous permet de profiter d’un effet de levier : grâce aux fonds empruntés, vous pouvez investir dans de nouveaux actifs (immobiliers ou financiers), et donc dégager un rendement important.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Définition du prêt in fine

Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée de l’emprunt et remboursez le capital en une seule fois, à la dernière mensualité.

Dans quel cas, souscrire un prêt in fine ?

Le prêt in fine est souscrit essentiellement pour des investissements locatifs. En effet, les intérêts sont constants pendant toute la durée du prêt in fine contrairement aux intérêts dégressifs du prêt amortissable. Au régime réel d'imposition, ces intérêts sont intégralement déductibles des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts) : le prêt in fine est donc un outil d'optimisation fiscale particulièrement efficace pour les investisseurs fortement imposés.

Les modalités du prêt in fine

Attention : pour souscrire un prêt in fine, la banque demande en général un nantissement sur un actif que vous possédez. Les banques peuvent exiger un apport personnel d’un montant minimum de 30 % du prix du bien. Cet apport est appelé nantissement initial et est placé sur un compte épargne. Le plus souvent, ce produit est une assurance vie. Ce nantissement doit valoir à la fin de votre prêt au moins 50 % du montant emprunté voire être égal au capital initial.

Prêt in fine vs prêt amortissable

Comment et pourquoi utiliser le prêt lombard

Quid des actifs nantis ?

Vous continuez à percevoir les intérêts et dividendes de ces actifs.

Si la valeur de marché des biens nantis se met à chuter brutalement, l’établissement prêteur peut exiger des garanties supplémentaires. Dans le cas d’un non-remboursement de votre dette, la banque devient propriétaire de la garantie.

Quels sont les types de crédit lombard ?

Il existe différents types de crédit lombard :

• le crédit en compte courant ;
• le découvert ;
• l'avance à terme fixe.

Le crédit en compte courant et le découvert fonctionnent de la même manière, le montant du prêt n’est pas préalablement fixé. Le prêt se rapproche alors du découvert : la banque vous autorise à piocher des fonds au fur et à mesure, selon vos besoins. Les intérêts sont calculés sur la somme utilisée.

Pour l’avance à terme fixe, la durée du crédit et la somme prêtée sont fixées à l’avance. La somme est versée sur votre compte, et vous payez les intérêts sur ce montant.

Le crédit lombard, outil phare de l’évasion fiscale ?

Le crédit lombard est beaucoup pointé du doigt lorsqu’on évoque l’évasion fiscale. En effet, il facilite certaines pratiques frauduleuses en matière fiscale. La banque prend en garantie les actifs de l’emprunteur, et les récupère si celui-ci ne rembourse pas son crédit.

Ainsi, il peut être utilisé pour cacher des actifs non déclarés à l’étranger : l’emprunteur souscrit un crédit lombard et ne rembourse volontairement pas son prêt. La banque prend alors possession des biens sans déclarer la saisie, ce qui vide le compte illégalement détenu en toute simplicité.

Ou un moyen de diminuer ses impôts ?

Le crédit lombard est aussi utilisé pour diminuer ses impôts tout en gardant un train de vie confortable. Une personne soumise à l’impôt sur le revenu avec une tranche élevée, et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), peut optimiser son patrimoine grâce à un crédit lombard.

Le prêt lombard et le prêt in fine sont deux outils patrimoniaux puissants, mais exigeants. Ils supposent un profil d'investisseur averti, un patrimoine financier solide et une stratégie fiscale claire. Bien utilisés, ils permettent d'optimiser un investissement locatif, de conserver ses actifs tout en les faisant travailler, ou de réduire significativement sa base imposable. Pour évaluer si l'un de ces montages correspond à votre situation, l'accompagnement d'un expert Pretto pourra faire la différence.