Pouvez-vous faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ?

Vous envisagez un achat immobilier mais vous avez déjà un crédit en cours. Est‑ce que cela bloque nécessairement votre projet ? Peut-on emprunter avec un crédit en cours sans compromettre ses chances ? Pas nécessairement, mais il y a des conditions, des risques et des stratégies à connaître pour que ça ne vous coûte pas cher… ni ne vous fasse rater votre dossier.

Alors comment emprunter quand on a déjà un crédit ? On vous explique tout !

Pour souscrire à un emprunt immobilier auprès d’un établissement bancaire, vous devez respecter certaines conditions précises. Elles sont d’autant plus contraignantes lorsque vous avez déjà un crédit en cours de remboursement.

C’est l’autre point que les banques regardent à la loupe. Même avec un taux d’endettement dans les clous, des découverts fréquents, des incidents de paiement ou un crédit conso mal géré peuvent faire capoter votre dossier. La gestion quotidienne de vos comptes en dit souvent plus long que votre salaire sur votre capacité à emprunter sereinement.

Et si ce n’est pas possible, rembourser votre crédit conso en cours (même partiellement) peut alléger votre taux d’endettement et rendre votre demande plus acceptable pour la banque.

Lorsqu’un particulier cherche à contracter un crédit immobilier, les établissements bancaires vont chercher à connaître sa capacité de remboursement. Et ils seront plus réticents si le risque de défauts de paiements est plus élevé. Vous risquez alors d’être limité dans votre emprunt.

Dans le pire des cas, la banque considère que votre taux d’endettement est trop élevé pour la somme voulue. Elle peut alors refuser de vous accorder votre prêt.

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Qu’en est-il alors des risques supplémentaires dus à l’accumulation d’un crédit à la consommation et d’un prêt immobilier ? Emprunter avec un crédit en cours diminue votre capacité de remboursement puisque vous devez faire face à de nouvelles obligations financières : un nouvel emprunt à rembourser, des intérêts supplémentaires à payer, une mensualité supplémentaire prélevée à un autre moment du mois…

Ainsi, le principal risque que vous encourez est tout simplement de vous mettre en défaut de paiement si vous n’êtes pas en mesure d’honorer vos deux engagements. Il vaut donc mieux évaluer attentivement votre situation afin de ne pas être pris de cours.

Il est plus difficile d’obtenir un emprunt immobilier lorsque l’on est encore endetté. Mais la banque peut aussi évaluer le risque au vu de votre situation. Si vous contractez un deuxième emprunt pour un investissement locatif après avoir acheté votre résidence principale, elle pourra voir votre dossier d’un œil différent. Simulez votre investissement locatif pour avoir une meilleure idée.

Toutes les dettes ne se ressemblent pas aux yeux des banquiers. Entre un crédit étudiant de fin de cursus et un prêt conso pour partir aux Maldives, la perception n’est clairement pas la même. Décryptons cette logique bancaire qui peut faire la différence sur votre dossier.

Le principal souci de l’établissement bancaire est de trouver une cohérence à votre situation. Elle va donc vouloir comprendre pourquoi vous avez contracté ce crédit.

Autant le dire cash : le crédit à la consommation, ce n’est pas le chouchou des banques. Pourquoi cette défiance ? D’abord, ces emprunts sont souvent contractés sur des durées courtes, ce qui fait grimper la mensualité et impacte sévèrement votre taux d’endettement. Mais surtout, ils posent une question de cohérence : pourquoi emprunter pour des biens de consommation courante quand on prétend pouvoir assumer un crédit immobilier sur 20 ans ?

Le conseil de pro ? Ne cachez rien à votre courtier ou banquier. Ces informations remontent toujours dans l’étude de votre dossier, et la transparence permet de trouver les vraies solutions.

Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, l’équation change du tout au tout. Tout dépend de votre projet :

• Vous voulez changer de résidence principale ? Le prêt relais devient votre meilleur allié

• Vous passez à l’investissement locatif ? Là, ça peut même jouer en votre faveur si les loyers couvrent les mensualités

• Vous cumulez les biens ? Attention au profil « serial investisseur » qui peut inquiéter certains établissements

Le profil du multipropriétaire n’est pas forcément gage de sécurité pour la banque. Souvent, mieux vaut se tourner vers sa banque historique qui connaît déjà votre parcours et détient probablement plusieurs de vos crédits.

On en entend beaucoup parler, mais dans les faits ? La proportion de crédits dépassant les 35 % d’endettement s’est réduite comme peau de chagrin (15 % des dossiers seulement). Les banques choisissent leurs dossiers dérogatoires au compte-gouttes.

Ces dérogations visent en priorité les résidences principales et les primo-accédants, avec des conditions de revenus strictes. La banque analysera aussi votre « saut de charges » (la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité) et votre « reste à vivre » après paiement des crédits.

Plus vos revenus sont confortables, plus la banque sera encline à assouplir cette règle. Mais ne comptez pas dessus : ce n’est plus la norme !

L’un des principaux moyens utilisés pour emprunter avec un crédit en cours est de regrouper ses crédits en un seul prêt ne comportant qu’une unique mensualité. En contrepartie, le coût total du crédit augmente puisque vous payez plus d’intérêts.

Le principe du lissage de prêt est en effet de calculer une mensualité constante pour toute la durée de votre emprunt. En général, la part consacrée au remboursement du crédit immobilier est initialement plus faible, le but étant de permettre dans un premier temps le remboursement du prêt à la consommation.

Ensuite, une fois que vous avez entièrement remboursé votre premier emprunt, la totalité de votre mensualité est consacrée à votre prêt immobilier. Cela signifie que la durée de votre prêt immobilier est allongée, et donc que vous payez plus d’intérêts.

• un prêt immobilier

• un prêt pour vos travaux de rénovation

• un crédit auto

• un prêt étudiant

En revanche, gardez à l’esprit que le lissage de crédit n’est pas une solution miracle, et si la banque a des doutes concernant la gestion de vos comptes ou votre capacité à supporter de nouvelles charges, elle refusera le financement.

Si vous le pouvez, il vaut mieux rembourser votre premier prêt de manière anticipée afin d’améliorer votre dossier de prêt immobilier. Parfois, ce simple changement permet de débloquer une situation compliquée !

Si vous aviez prévu un apport, vous pouvez l’utiliser pour solder vos crédits. Pour certains profils, les banques acceptent le prêt immobilier même avec un apport inférieur aux 10 % généralement recommandés.

Son rôle n’est pas de vous pousser au crédit, loin de là ! Parfois, il vaut mieux attendre quelques mois, le temps que le dossier s’améliore afin de concrétiser son achat dans de bonnes conditions. C’est un peu frustrant sur le coup, c’est certain, mais si cela vous permet d’acheter le bien de vos rêves de manière sereine, c’est un mal pour un bien, n’est-ce pas ?

Cette question revient souvent, et pour cause : entre relation bancaire qui se dégrade, conditions devenues moins intéressantes ou simple envie de changement, les raisons ne manquent pas. Mais peut-on changer de banque avec un crédit immobilier en cours ? La réalité juridique et pratique est plus complexe qu’il n’y paraît.

La loi Macron a bien facilité le changement de banque… mais pas quand vous avez un crédit en cours ! Un prêt est considéré comme un outil de fidélisation majeur pour les établissements bancaires. Autoriser le transfert pur et simple fragiliserait leur modèle économique.

Résultat ? Impossible de « déménager » votre crédit d’une banque à l’autre comme vous le feriez pour votre compte courant. Le crédit reste attaché à l’établissement qui l’a accordé jusqu’à son terme… ou presque.

Un moyen détourné pour changer de banque avec un crédit en cours est le rachat de crédit. Bien que les transferts de crédits soient interdits, une banque a la possibilité de renégocier les conditions de l’emprunt (taux, montant des mensualités, durée du remboursement, etc.).

Pour faciliter cette démarche, il est cependant conseillé d’utiliser les services d’un intermédiaire bancaire spécialisé dans le regroupement de crédits.

Besoin d’éclaircissement sur votre situation ? Utilisez notre simulateur de prêt en ajoutant vos crédits en cours !

Attention aux fausses bonnes idées ! Le rachat de crédit n’est rentable que si les conditions sont nettement meilleures. Entre frais de dossier, garanties à reconstituer et potentiel allongement de durée, le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle.

De plus, cette démarche reste fastidieuse et peut prendre plusieurs mois. Il faut vraiment que l’enjeu en vaille la peine : économies substantielles, amélioration notable du service, ou problème majeur avec votre banque actuelle.

Le conseil d’expert ? Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé dans le regroupement de crédits. Lui seul pourra déterminer si l’opération est financièrement pertinente dans votre situation.

Attention aux fausses bonnes idées ! Changer de banque avec un crédit en cours via un rachat de crédit n'est rentable que si les nouvelles conditions sont nettement meilleures. Entre frais de dossier, garanties à reconstituer et potentiel allongement de durée, le jeu n'en vaut pas toujours la chandelle.

De plus, cette démarche pour changer de banque avec un crédit en cours reste fastidieuse et peut prendre plusieurs mois. Il faut vraiment que l'enjeu en vaille la peine : économies substantielles, amélioration notable du service ou problème majeur avec votre banque actuelle.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé. Lui seul pourra déterminer si l'opération pour changer de banque avec un crédit en cours est financièrement pertinente dans votre situation.

Chez Pretto, on vous accompagne si vous cherchez de meilleures conditions de crédit. Un courtier saura analyser votre situation actuelle et vous présenter les meilleures options, avec de belles économies à la clé sur le coût du crédit.