Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Dans la grande majorité des cas, ce type de projet nécessite la souscription d’un crédit immobilier auprès d’une banque. Un emprunt immobilier qui vous demandera également de mobiliser tout ou partie de votre épargne, sous la forme d’un apport personnel. L’apport personnel, c’est-à-dire le montant de votre épargne que vous consacrez à votre achat immobilier, se compose de la somme des montants placés sur votre compte courant, vos livrets réglementés, votre assurance vie ou encore votre plan épargne retraite (dans le cas de l’acquisition de votre résidence principale).

Mais faut-il allouer l’intégralité de vos économies à votre projet immobilier ? Comment décider quelle somme injecter dans son apport personnel ? Pretto vous aide à constituer l’apport personnel le plus adapté à votre situation et à votre projet.

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Apport personnel : pourquoi les banques l’exigent ?

Si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire à proprement parler, dans les faits, les établissements bancaires le requièrent systématiquement. Pourquoi ? Deux raisons principales l’expliquent :

• L’apport personnel permet de couvrir les frais additionnels à l’achat tels que les frais de notaire et de garantie. En cas de défaut de paiement, la banque, qui devrait saisir et revendre le bien, ne récupérerait pas le montant relatif à ces frais annexes, puisqu’ils ne sont pas inclus dans le prix de vente.
• Les profils avec apport sont vus comme plus sérieux, puisqu’ils ont été capables de constituer une épargne solide. Ils sont également considérés comme étant plus à même de respecter leurs engagements auprès de la banque, c’est-à-dire de s’acquitter de leurs mensualités.

On considère en général que l’apport minimal se monte à 10 % du prix d’achat : si le bien que vous convoitez est vendu 300 000 €, vous aurez donc besoin d’un apport personnel égal à 30 000 €, au minimum. Si vous souhaitez mettre moins d’apport personnel dans l’opération, il vous faudra vous renseigner sur les conditions des banques et comparer les offres. Mais si vous avez la possibilité d’injecter plus d’épargne, jusqu’où faut-il aller ?

Pourquoi ne faut-il pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

L’apport est un critère important de négociation d’un crédit immobilier. Grâce à un bon apport, vous pourrez bénéficier d’un taux de crédit plus intéressant, mais aussi de frais annexes plus bas. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il faut injecter la totalité de votre épargne dans votre projet immobilier. En fait, l’étude de votre dossier est une étape clé pour définir le bon niveau d’apport en fonction du projet, des banques et de votre situation d’emprunteur. Pour savoir précisément combien d’épargne garder, le bon réflexe est de se faire accompagner par un courtier immobilier.

Pour conserver une épargne de précaution

Un chauffe-eau qui lâche, de gros travaux décidés par la copropriété, ou encore des dépenses de santé mal prises en charge : ne sous-estimez pas l’importance de conserver un montant conséquent sous la forme d’une épargne de précaution, indispensable en cas de coup dur. Combien faut-il prévoir ? C’est votre train de vie personnel - plutôt cigale ou plutôt fourmi - qui doit présider à ce calcul, entre l’équivalent de trois et douze mois de salaire. L’épargne résiduelle viendra donc en déduction de votre apport personnel.

Pour anticiper vos besoins financiers sur le moyen et le long terme

Une acquisition immobilière est sans conteste un projet d’envergure, mais ce n’est pas le seul à anticiper dans une vie. Qu’il s’agisse de financer les études longues d’un enfant ou de vous offrir un séjour d’exception à l’étranger, conserver une épargne conséquente vous permet de voir venir, sur le moyen et sur le long terme. Et si vous souhaitez un jour réaliser un investissement locatif, le fait d’avoir maintenu une épargne résiduelle vous confèrera une bonne capacité d’emprunt.

Pour faire fructifier votre épargne

Qu’elle soit placée dans un contrat d’assurance vie, dans un plan d’épargne en actions ou sur tout autre livret réglementé, votre épargne vous rapporte déjà des intérêts. Si votre crédit immobilier est consacré au financement de l’acquisition de votre résidence principale, alors aucun revenu ne sera généré par l’apport personnel. Vous avez donc intérêt à placer une partie de votre épargne sur des produits financiers rémunérateurs, et pas uniquement dans l’acquisition immobilière.

Dans le cas d’un emprunt lié à un investissement locatif, c’est le rendement annuel net qui doit vous aider à arbitrer entre apport et épargne résiduelle. Sachant que pour ce type d’investissement, vous avez en général tout intérêt à réduire le montant de votre apport : si le coût de l’emprunt est inférieur au profit engendré par les loyers, l’emprunt permet de réaliser plus de bénéfices.

Comment faire pour ne pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

Emprunter sans apport, c’est possible. Dans ce cas de figure, la banque vous accorde le capital qui vous permettra d’acquérir votre bien immobilier et elle prend en charge les autres frais de votre emprunt, dans le cadre d’un financement à 110 %. Cependant, il faut noter que le taux d’intérêt d’un prêt sans apport est bien souvent supérieur à celui des crédits immobiliers avec apport personnel.

Allonger la durée

Une solution afin de réduire votre apport personnel ou même d’emprunter sans apport et d’opter pour un prêt longue durée. Sans apport, la somme à emprunter, et donc à rembourser, sera nécessairement plus importante qu’avec un apport personnel. C’est une solution intéressante quand les taux d’emprunt sont bas afin de profiter d’un effet levier.

Comparer les offres

Toutes les banques ne prêtent pas aux mêmes conditions, ni même au même taux. Il est déjà très important de comparer les offres bancaires, notamment à l’aide d’un courtier. C’est tout simplement essentiel si vous voulez un emprunt sans y apporter d’apport personnel, car certaines banques sont plus réticentes que d’autres. Veillez donc à la robustesse de votre dossier et de votre projet immobilier.

Avoir recours aux prêts aidés

Il existe de nombreux prêts aidés, disponibles en fonction de votre profil et du type de projet. Parmis ces prêts aidés on peut principalement mettre en avant le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le prêt à taux zéro est une aide formulée par l’État, soutenue par les institutions bancaires, pour encourager les Français à l’accession de leur futur domicile en achetant dans le neuf.

Devant être stoppé en 2023, il a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2027 dans une version élargie à compter du 1er avril 2025. Parmi les changements :

• exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
• les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques) ;
• les plafonds de ressources ont été modifiés ;
• le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €.

Le capital qui peut être accordé dépend de la zone où se trouve le bien à acquérir. Les ménages qui peuvent en disposer doivent avoir un revenu inférieur à un seuil prédéfini. Autre condition d’octroi : que la personne ou le couple n’ait pas été propriétaire de son logement pendant les deux années précédentes.