Rendement locatif : comment le calculer ?

Vous envisagez d’acheter un bien pour le mettre en location ? Avant de vous lancer dans cet investissement locatif, prenez une minute pour estimer son rendement : c’est le premier repère qui vous dira si l’investissement vaut le coup. On vous donne toutes les clés pour comprendre comment calculer votre rentabilité locative et choisir le bon bien pour votre projet.

Le rendement locatif permet de mesurer la performance de votre investissement immobilier et reprend les critères de la valeur locative, ou de la valeur locative cadastrale.

En bref, c’est le rapport entre les revenus générés par la location et le montant investi (achat + frais). Exprimé en pourcentage, il permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux.

Il existe trois types de rendement qui offrent une vision plus ou moins fine de votre rentabilité :

• Brut : une première estimation rapide.

• Net : plus réaliste, car il tient compte des charges.

• Net-net : le calcul le plus complet, intégrant la fiscalité.

Pour avoir une première idée de la rentabilité du logement sur lequel vous avez des vues, vous pouvez calculer le rendement locatif brut. Ici, on prend uniquement en compte le prix d’achat et le loyer perçu en divisant le loyer annuel par le prix du logement et le multiplier par 100.

Pour avoir une estimation la plus précise possible, n’oubliez pas d’intégrer le montant des frais d’acquisition afférents à votre achat.

Exemple : - Vous achetez un logement à 100 000 € loué 450 € par mois.

• La rentabilité brute sera de (450 X 12)/100 000 X 100 = 5,4 %

Le rendement net affine votre calcul en intégrant les frais et taxes liés à la location. Pour le calculer, déduisez du loyer annuel brut :

• la taxe foncière ;

• les charges non récupérables sur le locataire ;

• les frais de gestion (si vous passez par une agence) ;

• les assurances (PNO, garantie loyers impayés, etc.) ;

• les éventuels frais d’entretien ou de copropriété non refacturables.

Afin de calculer le rendement locatif net, il faudra retrancher au loyer annuel le montant des taxes et des charges avant de diviser par le prix du logement et de multiplier le résultat obtenu par 100.

Ce calcul intègre les avantages fiscaux liés à votre statut ou au dispositif choisi.

Les déductions peuvent inclure :

• les intérêts d’emprunt ;

• les travaux déductibles ;

• les réductions ou abattements fiscaux selon le dispositif choisi.

Le Gouvernement a mis en place différents dispositifs avantageux au niveau des impôts afin de favoriser l’achat de bien dans une perspective de mise en location.

• Censi-Bouvard

Si vous êtes intéressé par la possibilité d’acheter un logement en résidence de service comme un appartement médicalisé ou pour étudiants, la rentabilité locative brute sera comprise en 3 et 6 %.

Une réduction d’impôts est également pratiquée, vous permettant d’atteindre en moyenne 5,15 % de rendement locatif.

• Loi Cosse

La loi Cosse quant à elle offre aux propriétaires-bailleurs un abattement fiscal allant de 30 % à 70 % variant en fonction de la zone locative et du montant des loyers.

Plus les loyers sont faibles, plus l’abattement est important. Cependant, le rendement locatif de ce dispositif est assez faible puisqu’il oscille entre 2 et 3 %.

Ce dispositif concerne principalement les contribuables ayant une Tranche Marginale d’Imposition assez élevée.

Le bon rendement, c’est celui qui équilibre revenus, stabilité du locataire et potentiel de revente.

De manière générale, la rentabilité locative d’un logement varie de 2 à 7 %, selon :

• la ville et le quartier ;

• le type de bien (studio, T2, maison, colocation…) ;

• la demande locative locale.

Attention toutefois au contexte :

• Certes un studio dans une ville étudiante peut être rentable, mais une colocation dans une ville sans étudiants beaucoup moins !

• De plus, même si un rendement sera globalement plus élevé en ville qu’en milieu rural, certains espaces déjà saturés, comme Paris, offrent des rendements assez bas - de l’ordre de 3 %, en raison des prix d’achat très élevés.

• Par ailleurs, les petites surfaces type studio ou T1 présentent un rendement plus élevé que les logements plus grands, mais il faudra également anticiper la rotation plus fréquente des locataires et des éventuels travaux de remise en état à réaliser.

Prenez donc le temps de comparer les biens sur votre territoire pour avoir une vision globale du marché de la location.

Nous l'avons déjà dit, mais LE critère n°1 d’achat à privilégier est l’emplacement.

Un bon investissement locatif, passe d'abord par une bonne localisation du bien. Penchez-vous avec attention sur le marché locatif de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter.

Le marché immobilier propose en effet des rapports locatifs bruts moyens totalement variables selon les villes et même en fonction des quartiers dans lesquels les biens sont implantés.

Paris et la région Ile-de-France souffrent aujourd’hui de leur attractivité, avec des prix d'achats nettement supérieurs à la moyenne française rendant très compliquée l'obtention d'une rentabilité élevée.

Si vous souhaitez miser sur des villes offrant une belle rentabilité locative, vous pouvez encore trouver des rendements à 10 %.

Selon les données 2025 (SeLoger, Capital, MeilleursAgents), voici les villes avec les meilleurs rendements locatifs bruts :