Le bail de location : que faut-il savoir ?

Un bail de location est un contrat qui engage le bailleur et le locataire. En tant que propriétaire bailleur, en signant ce contrat, vous acceptez de louer votre bien pour une durée déterminée, et ce en échange d’une rémunération de la part de votre locataire. Mais quelles sont les étapes avant de signer ce contrat ? Nous répondons à toutes vos questions.

La durée du bail n’est pas fixe. Elle dépend du type de bien que vous mettez en location et de la personne à qui vous le louer, qu'elle soit physique ou morale). La durée d’un bail peut donc aller d’un mois, pour les baux mobilités, jusqu'à 6 ans si le propriétaire est une personne morale.

La question de la reconduction se pose également : celle-ci peut être tacite ou doit faire l'objet d'un nouveau contrat. À vous de définir cette spécificité selon vos propres enjeux.

Les 4 types de baux et leur durée :

• pour la location vide : durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction pour une personne physique
• pour la location meublée : durée de 1 an minimale, renouvelable par tacite reconduction
• pour un bail étudiant : contrat spécifique de 9 mois non reconductible tacitement
• pour un bail mobilité : durée de 1 à 10 mois maximum, non reconductible tacitement. Il peut être prolongé dans la limite des 10 mois, mais ne peut pas être renouvelé.

Deux termes qui peuvent sembler synonymes, mais qui présentent toutefois des différences. En effet, un bail de location est un contrat de location, mais un contrat de location n’est pas forcément un bail de location !

Le terme contrat de location est un terme générique qui englobe tous les arrangements entre deux parties. Cela peut aussi bien comprendre la location d’un logement, que de tout autre type de bien (une voiture, par exemple). À contrario, un bail de location ne concerne uniquement les contrat concernant la location d’un bien immobilier.

En tant que propriétaire, il est possible de résilier un bail de location sous certaines conditions. Les raisons valables pour pouvoir mettre un terme au bail incluent de récupérer le logement pour y vivre vous-même, ou y loger un membre de votre entourage. Vous devrez alors fournir un pré-avis au minimum 1 mois à l’avance si votre logement et meublé, 3 mois si celui-ci n’est pas meublé.

Sachez que votre locataire peut également résilier le bail à tout moment, quelle que soit la nature du contrat (vide, meublé, étudiant, mobilité). Il doit seulement respecter le délai de préavis prévu par la loi, sauf exceptions où le préavis est réduit : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ou encore locataire bénéficiaire du RSA ou de l’AAH (allocation adulte handicapé).

• Location vide : préavis de 3 mois

• Location meublée : préavis de 1 mois.

• Bail étudiant : préavis de 1 mois.

• Bail mobilité : préavis de 1 mois.

Le bail verbal fonctionne de la même manière qu’un bail écrit. Même s’il peut sembler informel, il est entièrement valable d’un point de vue juridique. Il a certains avantages mais peut être risqué.

Son avantage premier est qu’il facilite grandement les démarches administratives : étant à l’oral, il n’y a pas de paperasse à remplir ! Toutefois, il comporte des risques, autant pour le propriétaire que pour le locataire, notamment en cas de litige. Comment prouver quoique ce soit si rien n'a été formalisé par écrit noir sur blanc ?

Pour comprendre les nuances de clauses d’un bail de location, vous devez vous poser une question clé : le bien loué est-il un meublé ou un bien vide ?

Montant des charges, loyer… il existe en effet de nombreuses différences entre une location vide et meublée, à commencer par la durée du bail comme nous l'avons vu précédemment.

De plus, l'état des lieux est évidemment plus lourd lorsque vous louez un meublé, car vous devez détailler tous les éléments de la location.

Enfin, le montant de la caution varie entre les deux : pour du non meublé, il s'élève à 1 mois de loyer, tandis qu'en meublé, la caution représente 2 mois de loyer.

Lors de la rédaction du bail de location, vous souhaitez sûrement intégrer un maximum de clauses pour vous protéger, vous et votre bien. C'est compréhensible. Cependant, faites bien attention, vous ne pouvez pas tout demander à votre locataire.

Il existe des clauses jugées abusives. Cela inclut toute clause qui limite la liberté du locataire, l’oblige à renoncer à ses droits ou lui impose des frais supplémentaires. Par exemple, il est interdit d’obliger un locataire à payer son loyer par prélèvement automatique ou encore d’inclure une clause facilitant la résiliation du bail.

Par ailleurs, il est également interdit de demander certains types de documents, pouvant être considérés comme une intrusion dans la vie privée ou les droits de votre locataire. Par exemple :

• Une photo d’identité
• Un contrat de mariage
• Un extrait de casier judiciaire