Propriétaires : comment fonctionne le bail ou contrat de location ?
Sommaire
Vous avez trouvé le locataire idéal ? La prochaine étape est la signature du bail de location, le contrat qui officialise la location d’un logement. Ce document fixe les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de signer.
Les baux de location : un contrat écrit
Le contrat de location doit être rédigé en 2 exemplaires minimum, par écrit, daté et signé par le propriétaire et le locataire. Même si une simple feuille suffit légalement, il est vivement conseillé d’utiliser un modèle officiel disponible en ligne ou sur des sites spécialisés.
Si vous voulez être sûr de votre coup, vous pouvez faire appel à un avocat spécialisé qui vous fera un contrat sur mesure. Notez que l'intervention d'un notaire est obligatoire pour les contrats de location d'une durée initiale supérieure à 12 ans. En effet, vous devez publier les baux d'une durée de 12 ans au service de la publicité foncière et donc les établir par acte authentique auprès d'un notaire.
Il est possible d'établir un bail verbal sans que celui-ci ne soit considéré comme nul. Toutefois, un bail verbal pose des problèmes de preuve, notamment au regard de la définition des biens loués et de la date d'échéance du bail. Pour vous éviter tout litige, nous vous recommandons toujours d'établir un bail écrit.
Les informations contenues dans le bail de location
Le contrat de location doit contenir trois grandes catégories d'informations :
1. Les parties
Nom et adresse du propriétaire et du locataire
Date de début et durée du bail
2. Le logement
Adresse complète et description du bien
Destination (habitation principale, mixte…)
Travaux réalisés depuis la dernière location
Surface habitable exacte : sachez que si la surface indiquée est inférieure à la réalité de plus de 5 %, le locataire peut demander une baisse de loyer.
3. Le loyer et les charges
Montant et mode de paiement du loyer
Dernier loyer payé par l’ancien locataire
Montant du dépôt de garantie : 1 mois de loyer pour un logement vide et 2 mois maximum pour un logement meublé. Le propriétaire doit le restituer sous 1 à 2 mois après le départ du locataire.
Éventuel complément de loyer (en zone encadrée)
Durée du bail selon le type de location
La durée du bail de location
La durée du bail de location dépend de la qualité du propriétaire et du type de bien loué :
Durée du bail selon le type de location
Durée du bail selon le type de location
| Type de location | Profil du bailleur | Durée minimale | Particularités |
|---|---|---|---|
| Logement vide | Particulier | 3 ans | Bail renouvelé tacitement |
| Logement vide | Société, banque, assurance | 6 ans | Bail renouvelé tacitement |
| Logement meublé | Particulier ou société | 1 an | Renouvelable automatiquement |
| Logement meublé étudiant | Particulier ou société | 9 mois | Non renouvelable |
| Bail “mobilité” | Particulier | Entre 1 et 10 mois | Doit être motivé (ex. retour du propriétaire, logement pour un enfant étudiant) |
Un bail mobilité est un bail de courte durée (entre 1 et 10 mois) qui ne peut être ni renouvelé ni reconduit. Il s'adresse à des personnes en situation de mobilité (étudiant, alternant, changement professionnel, mutation...) et qui ont besoin d'un logement de courte durée.
Le renouvellement du bail de location
Les règles relatives au renouvellement du bail sont différentes en fonction du type du bien immobilier (bien meublé ou bien vide).
Si vous louez le logement vide, le bail est renouvelé pour une durée supplémentaire de 3 ans sur votre proposition ou reconduit automatiquement. Bien évidemment, vous pouvez donner congé à votre locataire pour ne pas renouveler son bail.
Si votre logement est loué meublé, et que le bail dure 1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si vous ne donnez pas congé. En revanche, lorsque le bail dure 9 mois, le renouvellement n'est pas possible. Le bail prend fin à son terme sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Si vous voulez poursuivre la location, vous devez signer un nouveau bail.
Logement vide : renouvellement automatique pour 3 ou 6 ans selon le bailleur. Le propriétaire peut refuser le renouvellement pour vente, reprise ou motif légitime, avec un préavis de 6 mois.
Logement meublé (1 an) : renouvellement automatique sauf congé du propriétaire (préavis de 3 mois).
Bail étudiant (9 mois) : non renouvelable. Un nouveau contrat doit être signé pour prolonger la location.
⚠️ Les points sensibles à vérifier avant de signer
⚠️ Les points sensibles à vérifier avant de signer
| Risque | Pourquoi c’est un piège | Conseil |
|---|---|---|
| Bail non écrit | Difficultés de preuve, litiges fréquents | Toujours rédiger un bail écrit |
| Surface habitable erronée | Le locataire peut réclamer une baisse de loyer | Vérifier les mesures avant signature |
| Dépôt de garantie excessif ou non restitué | Limite légale souvent dépassée | Respecter les plafonds et les délais |
| Complément de loyer injustifié | Peut être contesté par le locataire | Vérifier l’encadrement local |
Pour aller plus loin : Louer une partie de son logement pour rembourser son prêt ?
