Est-il possible d’investir en Belgique en tant que Français ?

Un Français peut tout à fait investir en Belgique : aucune restriction n’empêche les non-résidents d’y contracter un prêt hypothécaire, auprès d’une banque belge (KBC, ING, Belfius, BNP Paribas Fortis) ou de la filiale belge d’un établissement français (Caisse d’Épargne Nord, CIC, BNP Belgique). L’opération offre des avantages fiscaux (pas d’IFI, droits de donation réduits) mais implique des frais d’achat représentant environ 15 % du prix, entièrement à la charge de l’acheteur.

Comment investir en Belgique ?

Il n’y a aucune restriction qui empêche les étrangers d’investir en Belgique. En effet, les non-résidents peuvent contracter une hypothèque belge. Il s’agit d’une garantie lorsque vous empruntez un gros montant. Elle donne le droit à la banque de saisir votre maison pour récupérer son argent si vous ne remboursez pas votre emprunt. Les prêts immobiliers sont toujours garantis par une hypothèque pour protéger les banques. En France, le prêt hypothécaire n’est pas obligatoire puisqu’il existe d’autres moyens, pour la banque, de se protéger en cas d’impayés : le nantissement (placements financiers, contrat d’assurance-vie ou parts sociales) et les cautions de dépôts. Dans ce cas, un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement du prêt immobilier auprès des établissements bancaires. Néanmoins, cette solution est largement plébiscitée lorsqu’elle est possible. Le prêt hypothécaire français reprend les mêmes principes qu’en Belgique.

Aujourd’hui, certaines banques françaises possèdent des filiales en Belgique : Caisse d’Épargne Nord, CIC (centre d’affaires à Bruxelles avec des équipes qui prennent des garanties en Belgique) et BNP Belgique organisée comme BNP France. Ces banques peuvent aider les Français souhaitant investir à contracter plus facilement un prêt immobilier belge. Néanmoins, il est tout à fait possible de contracter un crédit immobilier auprès d’une banque belge. Le marché belge est dominé par quatre grands réseaux bancaires : KBC Banque, ING Banque, Belfius Banque et BNP Paribas Fortis. Elles disposent d’un grand nombre d’agences et proposent une gamme complète de services.

Avant d’acheter un bien immobilier en Belgique, il faut savoir que les frais liés à l’achat sont intégralement à la charge de l’acheteur et représentent environ 15 % du prix : droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre pour un investissement locatif), honoraires de notaire réglementés et frais administratifs (source : notaire.be). Pour un bien neuf de moins de 2 ans, une TVA de 21 % s’applique à la place des droits d’enregistrement, jamais en plus. Le vendeur, lui, ne supporte pas ces frais notariés : il ne prend en charge, le cas échéant, que la commission de l’agence immobilière s’il en a mandaté une pour la vente.

Pourquoi investir en Belgique quand on est Français ?

La plupart des investisseurs français souhaitent profiter des avantages fiscaux belges. Néanmoins, il y a des implications fiscales différentes entre les acheteurs résidents et non-résidents. Les avantages fiscaux dépendent de la date à laquelle le prêt immobilier a été contracté, le nombre d’enfants et le montant des intérêts dus.

• Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• Droits de donation sur les biens meubles moins coûteux qu’en France, mais variables selon la Région : 3 % en ligne directe (et entre époux) en Flandre et à Bruxelles, contre 3,3 % en Wallonie, où un palier intermédiaire de 5,5 % s’applique entre frères et sœurs ; le taux applicable aux autres bénéficiaires atteint 7 % en Flandre et à Bruxelles, 7,7 % en Wallonie (sources : belgium.be, wallonie.be). En France, les droits de donation sont beaucoup plus élevés. S’il est possible de bénéficier d’abattements selon le lien de parenté et le montant de la donation, les taxes mises en place sur les dons fonctionnent grâce à un barème par tranches selon le lien de parenté. En France, les droits de donation peuvent aller jusqu’à 50 % !

Les ménages moyens n’ont pas d’avantages fiscaux aussi intéressants : l’impôt sur le revenu et le précompte immobilier (prélevé chaque année sur tous les biens immobiliers) sont aussi élevés qu’en France. De plus, il n’existe pas de système de quotient familial, mais des abattements déduits des impôts en fonction du nombre d’enfants en charge.

Malgré les nombreux avantages fiscaux, les futurs investisseurs doivent prendre en compte de nombreux coûts inhérents à l’achat d’un bien immobilier en Belgique.

• La taxe d’enregistrement pour les propriétés de plus de 2 ans
• Le coût du prêt hypothécaire
• Le coût d’évaluation
• L’assurance
• Les frais de notaire
• Les frais d’agence
• La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 21 % pour un bien neuf de moins de 2 ans, à la place de la taxe d’enregistrement

De plus, en cas d’investissement locatif, les bailleurs doivent déclarer leurs revenus immobiliers dans leur déclaration d’impôts belge. Pour une location à un particulier qui occupe le bien à titre privé, le fisc belge (SPF Finances) impose non le loyer réellement perçu mais le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. En tant que non-résident, un Français doit déposer une déclaration à l’impôt des non-résidents dès que ses revenus immobiliers belges atteignent 2 500 €. Ces revenus restent exonérés en France sous réserve de progressivité (règle du taux effectif), en application de la convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 (texte consolidé sur impots.gouv.fr), telle que modifiée par ses avenants. Elle reste en vigueur en 2026 : la convention signée en 2021 pour la remplacer n’a pas encore été ratifiée. Aujourd’hui, il est possible de remplir sa déclaration d’impôts en ligne. Celle-ci est déjà pré-remplie grâce aux données dont l’administration fiscale dispose comme les salaires, les allocations sociales, les revenus cadastraux, etc. Il est nécessaire de vérifier ces montants et de compléter la déclaration avant de l’envoyer.

Une déclaration incorrecte ou tardive expose à une amende administrative de 50 à 1 250 € et à une majoration d’impôt pouvant atteindre 200 % ; un défaut de signalement d’un bien (construction neuve, gros travaux) au cadastre belge est sanctionné séparément par une amende forfaitaire de 1 000 à 3 000 € selon le revenu cadastral.

Il y a un vrai oligopole au sein du marché immobilier : la petite taille du marché et la pluralité des langues ne rendent pas la Belgique attractive à l'investissement immobilier, malgré de nombreux avantages fiscaux. De plus, il y a plus de démarches administratives et une ouverture au digital moins développée, malgré une appétence nouvelle afin de faciliter les processus. Les Français qui souhaitent investir en Belgique peuvent solliciter les services de courtiers immobiliers, malgré un marché du courtage moins développé qu’en France.