ZAN assouplie en 2025 : ces nouvelles règles qui pourraient faire baisser le prix des terrains

Alléger les contraintes liées à la bétonisation des zones rurales : c’est l’objectif de la proposition de loi récemment adoptée par le Sénat, qui rebat les cartes du plan Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Moins de contraintes, plus de terrains disponibles : on vous explique pourquoi cet ajustement pourrait bien redonner des couleurs à votre projet immobilier.

La loi Zan, c’est quoi ?

Remontons un peu le fil de l’histoire. En 2021, la loi Climat et Résilience a introduit un objectif ambitieux : stopper l’étalement urbain en imposant le principe du Zéro Artificialisation Nette. En clair, chaque mètre carré construit devait être compensé par la renaturation d’un autre espace. Et pour aller encore plus vite, l’artificialisation des sols devait ainsi déjà être divisée par deux d’ici 2031.

Problème : sur le terrain (sans mauvais jeu de mots), cette mesure s’est révélée être un casse-tête pour les élus locaux, qui se sont retrouvés avec des quotas rigides et des projets de construction au ralenti.

Ce qui change avec l’assouplissement

Pour leur faciliter la vie, le 18 mars 2025, le Sénat a largement voté en faveur d’un texte correctif, surnommé la loi « Trace ». L’objectif intermédiaire de réduction de 50 % de l’artificialisation des sols à horizon 2031 a été tout bonnement supprimé. De nouveaux objectifs, plus souples et fixés localement, devront être atteints pour 2034.

Le texte a d’abord été déposé au Sénat le 7 novembre 2024, avant d’être adopté en première lecture le 18 mars 2025 par 260 voix contre 17, puis transmis dès le lendemain à l’Assemblée nationale, le 19 mars 2025 (source : dossier législatif du Sénat).

Deuxième volet de ce recadrage : jusqu’en 2036, les logements sociaux dans les communes qui n’atteignent pas leurs objectifs, les bâtiments industriels, ainsi que les infrastructures de production d’énergies renouvelables seront exemptés du décompte de l’artificialisation des sols.

Quel impact sur l’urbanisme ?

Avec cet assouplissement, les élus locaux bénéficieront d’un pouvoir renforcé : ils pourront ajuster leurs quotas fonciers avec une marge de manœuvre allant jusqu’à +20 %, voire davantage avec l’aval du préfet.

Malgré quelques points de débat, le gouvernement a décidé d’activer la procédure accélérée pour éviter les allers-retours entre les deux chambres. La proposition de loi doit donc continuer son parcours à l’Assemblée nationale, avec une inscription prévue avant la pause estivale.

Quel impact sur le marché immobilier ?

Faire construire sa maison individuelle est le rêve de très nombreux Français. L’assouplissement de la loi pourrait bien permettre de le rendre un peu plus accessible.

Ce petit coup de tournevis législatif pourrait avoir un effet direct sur l’offre de terrains constructibles. Plus de terrains disponibles, cela signifie potentiellement une baisse des prix, et plus d’opportunités d’achat ou d’investissement en matière de logements neufs.

À la clé : une diminution du prix global de votre projet, que ce soit un appartement ou une maison individuelle. Selon les données 2023 du Ministère de la Transition écologique (SDES), le prix du terrain représente en moyenne 30 % du coût total (95 400 € de terrain pour un coût total moyen de 313 700 €) d’un projet de construction : l’allègement des restrictions pourrait donc faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants au budget serré.

Toutefois, cet assouplissement reste vivement critiqué, aussi bien par les écologistes, la majorité présidentielle que par les associations environnementales qui y voient « un permis de bétonner ». L’Assemblée nationale devra donc trancher et pourrait apporter des ajustements d’ici l’été. En attendant, mieux vaut rester à l’affût des évolutions pour adapter son projet en conséquence.

Au moment du vote, ces critiques ont pris une forme concrète : le 19 mars 2025, la députée Sandrine Le Feur, présidente de la commission du développement durable à l’Assemblée nationale, a dénoncé sur X un « détricotage inadmissible du ZAN ». Un communiqué commun de la Fédération nationale des SCoT, de la Fédération des Parcs naturels régionaux et de l’Institut de la transition foncière a par ailleurs jugé que le texte ne répondait pas aux « vrais besoins » des collectivités en matière de financement et d’ingénierie. Plusieurs associations environnementales - la Fondation pour la Nature et l’Homme, la LPO, France Nature Environnement, Notre Affaire à Tous et Terre de Liens - s’y sont également opposées (source : Localtis, Banque des Territoires, 19 mars 2025).

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