Incendies 2026 : un été record, quelles conséquences pour l'immobilier ?

Cet été, on parle moins de plage que des feux de forêt. 115 000 hectares sont partis en fumée depuis le début de l'année en France, un chiffre qui dépasse déjà largement le précédent record de 2022. Gironde, Fontainebleau, Pyrénées-Orientales, Drôme… les foyers se multiplient, et avec eux une question très concrète pour des milliers d’habitants et de propriétaires : que devient un logement quand le territoire qui l'entoure devient une zone à risque ?

Car derrière la catastrophe environnementale se joue désormais une autre réalité, celle du crédit, de l'assurance et de la valeur des biens immobiliers. 

2026, la pire saison de feux jamais enregistrée

Le feu parti de Saumos le 22 juillet a parcouru plus de 32 000 hectares en quelques jours autour du bassin d'Arcachon, forçant l'évacuation de 220 000 personnes selon la préfète de Gironde, Sophie Brocas. Sur la seule commune du Porge, environ 170 maisons sont sinistrées, a précisé à l'AFP Jean Lajzerowicz, premier adjoint de la commune. Au total, 240 habitations ont été détruites en Gironde d'après le dernier bilan préfectoral.

Mais le phénomène ne concerne plus seulement les territoires historiquement exposés au risque incendie. À la mi-juillet, un feu a ravagé 2 050 hectares de la forêt de Fontainebleau, à 50 km de Paris, un événement inédit pour ce massif.

Ces incendies posent une question nouvelle : que se passe-t-il après le passage des flammes ? Le précédent de 2022 en Gironde (Landiras et La Teste-de-Buch, 20 000 hectares à eux deux) donne déjà quelques indications : le marché local avait d'abord été gelé, avant d'entrer dans une phase d'ajustement avec des délais de vente plus longs et une pression sur les prix.

Si 2026 suit une trajectoire comparable, l'impact pourrait cette fois toucher davantage de territoires.

Aider les propriétaires à tenir financièrement

Avant même de parler de prix immobiliers, la priorité est celle des propriétaires confrontés à une situation immédiate : un logement inaccessible, endommagé ou détruit, mais un crédit qui continue généralement de courir.

Face à cette urgence, plusieurs banques ont annoncé des mesures concrètes dès le 26 juillet.

• Le Crédit Agricole propose "un moratoire sur les crédits immobiliers et à la consommation, avec suspension des échéances pouvant aller jusqu'à 12 mois pour les clients résidant dans les zones évacuées ou sinistrées, sans frais d'avenant".
• LCL a annoncé la même mesure le lendemain, "hors crédits spécifiques et sous réserve d'acceptation du dossier".
• Chez BPCE (Banques Populaires, Caisses d'Épargne), un report des mensualités est envisageable au cas par cas, en se rapprochant de son agence.

Mais ces dispositifs ne sont pas automatiques pour tous les emprunteurs. BNP Paribas indique “qu'une réponse adaptée et individuelle sera apportée à chaque client", tandis que La Banque Postale n'a pour l'heure annoncé des mesures que du côté de l'assurance habitation.

Comme le rappelait déjà la Fédération bancaire française, "la plupart des contrats de prêts immobiliers prévoient des souplesses, par exemple un report, une modulation ou une suspension d'échéance". Mais tout dépend du contrat signé, un prêt à taux zéro ne se gère pas de la même manière qu'un crédit immobilier classique.

L'assurance constitue l'autre volet de la réponse. France Assureurs a annoncé le 27 juillet un allongement du délai de déclaration de sinistre jusqu'au 31 août 2026 (contre 5 jours ouvrés habituellement), ainsi qu'un remboursement des frais de relogement pour les personnes évacuées sur ordre des autorités, que leur logement soit endommagé ou non.

Ces mesures répondent à l'urgence. Reste une autre question, plus longue à trancher : que vaudront demain les biens situés dans ces zones ?

La question centrale : les habitants vont-ils revenir ?

Au-delà des crédits et des prix, reste la question la plus difficile : celle du retour. Et elle ne se pose clairement pas de la même manière pour tout le monde.

Pour une résidence secondaire, décider de revenir, de vendre ou d'attendre reste un arbitrage patrimonial. Pour un habitant à l'année, la situation est différente : son emploi, l'école de ses enfants et son réseau social sont sur place, et la possibilité de repartir ailleurs est souvent beaucoup plus limitée.

Cette différence se lit d'ailleurs très concrètement dans les chiffres. À Lège-Cap-Ferret, 65,4 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles (Insee, recensement 2023), contre 38,4 % au Porge, commune voisine durement touchée par les feux (Insee, recensement 2023).

Deux territoires frappés par le même incendie, mais avec une proportion d'habitants à l'année très différente, et donc une capacité d'absorption du choc qui ne l'est pas moins. Dans des circonstances aussi dramatiques, où certains perdent tout du jour au lendemain, il n'en fallait sans doute pas plus pour raviver, en plus des tensions climatiques, des tensions sociales : cet écart entre communes a nourri une polémique fin juillet, plusieurs voix pointant du doigt le contraste entre le poids des résidences secondaires sur certains secteurs prisés et la réalité de ceux qui y vivent à l'année. 

Avec des feux encore en cours fin juillet, il est trop tôt pour savoir qui reviendra, et où les prix résisteront.

Une chose est déjà claire, l'été 2026 confirme une tendance qui devient difficile à ignorer. Le risque incendie ne concerne plus seulement quelques zones identifiées ; il devient un facteur immobilier à part entière. Les mesures bancaires et assurantielles apportent un répit aux sinistrés, mais elles ne répondent pas encore à la question essentielle : comment habiter, acheter et investir dans des territoires où le risque climatique redessine peu à peu la valeur des biens ? À l’approche des élections présidentielles, ces questions devraient s’inviter dans le débat public. Nous suivrons dans les prochains mois la manière dont les candidats s’empareront de ces enjeux et les réponses qu’ils proposeront face aux transformations climatiques.