Propriétaires : comment fonctionne le bail ou contrat de location ?

Après des recherches intensives, vous avez enfin trouvé la personne idéale à qui louer votre bien immobilier ? Vient alors l'étape de la signature du bail de location. Ce bail (ou contrat de location) est un élément essentiel de la location d'un bien immobilier. Il lie le locataire et le propriétaire en définissant les droits et les obligations des parties. Mais qu'en est-il des règles applicables à la rédaction du contrat ? Quelles informations doivent obligatoirement y figurer ? Voici toutes nos explications sur le bail locatif.

Les baux de location : un contrat écrit

Le contrat de bail doit être établi par écrit en au moins 2 exemplaires datés et signés par le propriétaire et le ou les locataires. Une simple feuille de papier peut donc valoir contrat de location. Préférez tout de même l'utilisation de modèles de contrats présents sur internet ou vendus dans certaines librairies spécialisées. Et si vous voulez être sûr de votre coup, vous pouvez faire appel à un avocat spécialisé qui vous fera un contrat sur mesure ! Sachez également que l'intervention d'un notaire est obligatoire pour les contrats de location d'une durée initiale supérieure à 12 ans. En effet, vous devez publier les baux d'une durée de 12 ans au service de la publicité foncière. Vous devez donc les établir par acte authentique auprès d'un notaire.
Il est également possible d'établir un bail verbal. Celui-ci ne sera pas considéré comme nul. Toutefois, un bail verbal pose des problèmes de preuve, notamment au regard de la définition des biens loués et de la date d'échéance du bail. Pour vous éviter tout litige, il vaut donc mieux établir un bail écrit.

Les informations contenues dans le bail de location

Le contrat de location doit obligatoirement contenir certaines informations. Elles concernent les parties (propriétaire et locataire), le logement et le loyer.

Dans le contrat, vous devez indiquer votre nom et votre domicile. Les noms du ou des locataires sont également à préciser. Le contrat mentionne aussi la date de prise d'effet et la durée du bail.

Pour les informations liées au logement, vous devez mentionner la consistance du logement et sa destination, la description du logement, la nature et le montant des travaux à effectuer depuis la dernière location et enfin la surface habitable du logement. La mention de la surface habitable est très importante. En effet, si elle est erronée ou si elle fait défaut, votre locataire peut intenter contre vous une action en diminution de loyer.

Enfin, pour les informations liées au loyer, son montant et son mode de règlement doivent être indiqués. Vous devez également mentionner le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire. Si vous prévoyez un dépôt de garantie, vous devez le faire figurer sur le contrat. Dans certaines villes (Paris par exemple), des informations complémentaires sont à prévoir dans le contrat (par exemple le montant du complément de loyer).

La durée du bail de location

La durée du bail de location dépend de la qualité du propriétaire et du type de bien loué :

  • Si le bailleur est un institutionnel (banque, société d’assurance) la durée minimale du bail est de 6 ans ;
  • Si le bailleur est un particulier et que vous louez un logement vide, la durée minimale du bail est de 3 ans ;
  • Si vous louez un logement meublé, la durée minimale d'un bail est d'un an ;
  • Si le locataire est un étudiant et que vous louez un bien meublé, le bail dure 9 mois. Dans ce cas précis, le bail prend fin au bout de 9 mois sans que les parties n'aient à donner congé.

Petite précision tout de même : la durée du bail d'un logement vide peut aller en deçà de 3 ans. On parle alors de bail à courte durée. Pour ce faire, le propriétaire doit justifier de raisons privées ou professionnelles qui l'obligent à récupérer son logement avant la durée légale de 3 ans. Par exemple, il peut s'agir de la volonté du propriétaire d’installer son enfant dans le logement pour qu'il puisse suivre ses études. Dans tous les cas, vous devez prévoir au contrat la raison justifiant la durée plus courte du bail.

Le renouvellement du bail de location

Les règles relatives au renouvellement du bail sont différentes en fonction du type du bien immobilier (bien meublé ou bien vide).

Si vous louez le logement vide, le bail est renouvelé pour une durée supplémentaire de 3 ans sur votre proposition ou reconduit automatiquement. Bien évidemment, vous pouvez donner congé à votre locataire pour ne pas renouveler son bail.

Si votre logement est loué meublé, et que le bail dure 1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si vous ne donnez pas congé. En revanche, lorsque le bail dure 9 mois, le renouvellement n'est pas possible. Le bail prend fin à son terme sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Si vous voulez poursuivre la location, vous devez signer un nouveau bail.

Découvrez le guide de l’acheteur
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !