Racheter la part d’une maison : quelles sont les solutions ?
Pretto vous simplifie les démarches de rachat de soulte, que ce soit dans le cadre d'une succession ou d'un divorce.
Sommaire
Rassurez-vous : même si vous êtes en indivision, le Code civil vous offre des options pour en sortir. L’un des moyens possibles ? Le rachat de soulte. Mais ce n’est pas le seul.
- Plusieurs situations permettent de racheter la part d’une maison (séparation, divorce, héritage…).
- Le rachat de soulte est une option fréquente, mais d’autres pistes existent.
- Il faut estimer la valeur du bien (la soulte éventuelle) et vérifier votre capacité de financement.
- Le recours à un notaire (et parfois d’un juge) est la clé pour sécuriser la procédure. Des montages juridiques comme la SCI peuvent aussi être envisagés.
Dans quel contexte peut-on racheter la part d’une maison ?
Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pouvez être amené à racheter une part de maison en indivision. Ce type d’opération concerne souvent des contextes personnels importants, où le besoin de clarté juridique et financière est primordial. Voici les principaux cas rencontrés :
Séparation ou divorce : L’un des ex-conjoints souhaite garder le bien ; l’autre doit recevoir une compensation.
Concubinage : Même logique de partage, mais moins de protection légale que pour les couples mariés.
Héritage/indivision successorale : Plusieurs héritiers, dont l’un veut devenir l’unique propriétaire.
Création d’une SCI : Variante juridique pour racheter et gérer une part dans le cadre d’une structure.
Solution n°1 : Le rachat de soulte
En cas de séparation ou divorce
Alors comment racheter la part de maison de votre conjoint après un divorce ?
Voici comment procéder :
Faites évaluer le bien de manière neutre (notaire ou expert), souvent source de tension s’il est fait à l’amiable.
L’acte notarié (« état liquidatif ») formalise le rachat.
Prenez en compte le capital restant dû et calculez la soulte précisément. La fiscalité ? Environ 2,50 % de droits de mutation sur la soulte, plus frais annexes du notaire, TVA, etc.
Prenons le cas de Claire et Thomas. Ils ont acheté ensemble une maison à 300 000 €, financée par un crédit immobilier dont il reste 150 000 € à rembourser. Après leur divorce, Claire souhaite rester dans la maison, notamment parce que les enfants y ont leurs repères et que l’école est à deux rues.
La maison est estimée à la même valeur qu’à l’achat, soit 300 000 €. Chacun détient 50 % du bien, donc 150 000 € chacun. Pour devenir l’unique propriétaire, Claire doit racheter la part de Thomas. Elle devra : reprendre seule le prêt restant (150 000 €), verser à Thomas sa part, en tenant compte du prêt restant : comme le bien vaut 300 000 € et qu’il reste 150 000 € de crédit, la moitié de la valeur nette du bien correspond à 75 000 € (150 000 € de valeur totale moins 150 000 € de prêt restant, divisés par deux).
Au total, Claire devra donc financer 22 000 € (prêt restant + soulte).
Ce type de montage est courant en cas de divorce. Racheter la part de maison en cas de séparation peut aussi s’appliquer aux couples pacsés ou en concubinage, avec des conditions légèrement différentes.
En cas de concubinage
Le schéma est similaire au divorce, mais attention à la fiscalité ! Alors que le taux est de 2,50 % pour un ex-marié, pour un ex-concubin, les droits de mutation s’élèvent à 5,80 %.
Voici comment procéder dans ce cas :
Évaluation du bien par un professionnel ou à l’amiable.
Acte notarié obligatoire.
Soulte calculée selon la part de chacun (souvent inégale).
Prise en compte des droits de mutation, plus lourds pour les concubins.
Le principe reste le même : racheter la part de maison en cas de séparation permet de sortir de l’indivision et de devenir seul propriétaire.
En cas d'héritage (indivision successorale)
En cas d’indivision successorale, le rachat des parts permet à l’un des héritiers de devenir pleinement propriétaire de la maison. Cela peut être motivé par le souhait d’occuper le bien ou d’en faire sa résidence principale.
Voici les étapes typiques à suivre :
Identifier les parts de chacun (via testament ou loi).
Faire évaluer la valeur de la maison.
Verser la soulte aux cohéritiers pour racheter leurs parts.
Passer devant notaire pour formaliser la transaction.
Quand les héritiers ne s’accordent pas, un juge peut être saisi pour trancher sur la valeur du bien ou sur la répartition. Il est donc essentiel d’anticiper et, si possible, d’agir à l’amiable.
Solution n° 2 : Racheter via une SCI (Société Civile Immobilière)
Mais avant de vous lancer dans la création d’une SCI pour racheter un bien, mieux vaut connaître les limites de ce montage. Il y a quelques règles à respecter pour rester dans les clous juridiquement et fiscalement :
La SCI doit être capable de financer le rachat et l’entretien.
Elle ne peut pas être créée uniquement pour cette opération.
Un abus pourrait faire tomber les avantages fiscaux.
Un exemple typique : un ex-conjoint souhaite racheter l’autre via une SCI, en s’associant avec ses parents. Si la SCI rachète les parts, elle devient propriétaire. Mais attention : si celui qui reste détient plus de 50 % des parts, cela pourrait être vu comme une vente déguisée… et donc requalifiée.
Questions – Réponses
Comment se passe le rachat d’une part de maison ?
Le rachat se fait en plusieurs étapes : estimation du bien, calcul de la part à racheter (la soulte), passage chez le notaire pour formaliser la transaction, et souvent, recours à un prêt immobilier. Ce processus permet à l’un des propriétaires de devenir seul titulaire du bien.
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de part en indivision ?
Les frais de notaire incluent les droits de partage (2,5 % pour les couples mariés ou pacsés, 5,8 % pour les concubins), les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et la TVA. Ils sont calculés sur la valeur de la soulte.
Comment calculer la part de mon conjoint lors du rachat d’une maison ?
Il faut d’abord estimer la valeur actuelle du bien, puis en déduire le capital restant dû s’il y a un prêt. Ensuite, on applique le pourcentage de détention de votre conjoint pour connaître sa part, appelée la soulte.
Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de part ?
C’est toujours l’acheteur – celui qui rachète la part de l’autre – qui règle l’ensemble des frais de notaire. Le vendeur ne paie rien dans le cadre d’un rachat de part.
