Quelle est l’évolution des taux ces dernières années ?

Les taux immobiliers ont connu une trajectoire spectaculaire depuis 2019 : après des planchers historiques sous 1 % en 2021, ils ont grimpé au-delà de 4 % en 2023, avant de redescendre autour de 3 % fin 2024. Comprendre cet historique permet de mieux situer votre projet et d’anticiper le bon moment pour emprunter. On fait le point, année par année.

Pourquoi s'intéresser à l'évolution des taux d'intérêts ?

Notre mission, chez Pretto, c'est de vous accompagner et de vous aider à (tout) comprendre du crédit immobilier. Le savoir, c'est le pouvoir, et bien informé, vous faites de meilleurs choix. Pour décrocher ce crédit qui vous tente tant, et surtout pour trouver celui qu'il vous faut, mieux vaut connaître le contexte dans lequel on évolue.

L'historique des taux immobiliers fait partie de ces données qui permettent de mieux se situer. Depuis 2019, les taux ont évolué nettement à la hausse. Et cela s'explique de plusieurs façons. Récap.

Ce n'est pas qu'une question de curiosité : un taux qui bouge de quelques dixièmes de point change directement ce que vous payez, mois après mois, jusqu'au dernier remboursement. Prenons un emprunt de 200 000 € sur 25 ans. En janvier 2024, avec un taux moyen à 4 %, la mensualité s'élevait à environ 1 056 €, pour un coût total du crédit (hors assurance) proche de 116 700 €. Avec le taux moyen sur 25 ans observé aujourd'hui, 3,77 %, la mensualité tombe à environ 1 030 €, et le coût du crédit à environ 109 000 € : soit un écart d'environ 8 000 € sur la durée du prêt, pour un montant emprunté identique.

L'évolution des taux de crédit immobilier

2019

Année de tous les records, 2019 a vu les taux immobiliers atteindre des niveaux historiques. C'est au mois d'octobre qu'ils ont été les plus bas : 0,8 % en moyenne pour un emprunt sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans. L'occasion pour de nombreux Français de sauter le pas et d'accéder à la propriété - en rallongeant pour certains la durée moyenne des prêts, pour augmenter encore un peu leur capacité d'emprunt.

2020

Marquée par la crise sanitaire et les confinements à répétition, l'année 2020 a été une période faste pour l'immobilier. Boostés par leur désir de grands espaces et de campagne, de nombreux acheteurs en ont profité pour changer de lieu de vie, aidés par des taux de crédit immobiliers très bas à l'époque. Néanmoins, les banques, plus prudentes, ont commencé à renforcer les conditions d'accès au prêt, augmentant notamment le niveau d'apport demandé.

2021

Le boom de l'achat immobilier s'est prolongé tout au long de 2021. Qu'il s'agisse d'un investissement locatif (favorisé par le dispositif Pinel, aujourd'hui supprimé) ou de l'achat d'une résidence principale, le marché immobilier connaissait une véritable effervescence. La production de crédit a atteint à cette période des records : 110,7 milliards d'euros hors renégociations, rien que pour le 1er semestre 2021, soit 27% de plus qu'au 1er semestre 2020. Côté évolution des taux de crédit immobilier, ils étaient au plus bas (0,83% en moyenne sur 15 ans, 0,98% sur 20 ans et 1,16% sur 25 ans).

Toutefois, la hausse des prix sur le marché immobilier a réduit le pouvoir d'achat des Français. Depuis la fin de l'année 2020, le prix des maisons anciennes avait augmenté de 9 %, tandis que celui des appartements anciens avait progressé de 4,6 % selon l'Insee. Ces hausses concernaient surtout la province.

2022

En 2022, le marché de l'immobilier a connu un net changement de cap. La guerre en Ukraine et l'inflation ont conduit à une hausse des taux de prêt immobilier jamais vue depuis 20 ans. Cette année-là, les taux ont franchi la barre des 2,50 % pour les crédits sur 20 ans, bouleversant le marché et les projets des emprunteurs.

Fin 2022, un taux jusque-là méconnu du grand public a fait son entrée dans l'actualité : le taux d'usure. Fixé par la Banque de France, ce taux maximal auquel les banques peuvent prêter est devenu un vrai frein. En effet, sa mise à jour trimestrielle n'a pas suivi la hausse mensuelle des taux bancaires. Résultat : les banques ont considérablement réduit leurs prêts, voire cessé d'en accorder dans certains cas. Coup dur.

2023

Depuis février 2023 et jusqu'à la fin de l'année, la réactualisation du taux d'usure est devenue mensuelle, apportant un peu de répit aux banques comme aux dossiers des emprunteurs. Toutefois, la production de crédit a connu une chute importante (-40% au mois d'avril 2023, par rapport à avril 2022). L'évolution des taux immobiliers a continué de grimper, tout en montrant des signes de stabilisation. En juillet 2023, le taux d'usure a franchi la barre des 5% pour les crédits d'une durée supérieure à 20 ans. S'alignant logiquement sur ce dernier, les banques ont revu leurs taux, et pour les crédits sur 20 et 25 ans, la moyenne des taux dépasse pour la première fois la barre des 4%.

2024

En 2024, le marché du crédit immobilier a connu une dynamique favorable pour les emprunteurs, marquée par une baisse progressive des taux d'intérêt. Et qui dit baisse, dit plus de pouvoir d'achat immobilier pour les Français. Dès février 2024, les taux des prêts sur 15 et 20 ans sont passés sous la barre des 4 % puis autour de 3 % à la fin de l'année. Notamment grâce à une politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne (BCE).

L'année 2024 a aussi vu l'arrivée d'offres bancaires, relançant vivement la course aux emprunteurs dès la rentrée. Une vraie opportunité pour ceux qui souhaitaient concrétiser leur projet immobilier.

2025

Après une baisse continue de janvier à juin, portée par plusieurs mois consécutifs d'assouplissement de la Banque centrale européenne, l'évolution des taux immobiliers en 2025 a marqué une stabilisation autour de 3 % sur 20 ans et 3,10 % sur 25 ans au printemps. L'instabilité politique de la rentrée, marquée par la chute du gouvernement Bayrou, a ensuite provoqué un léger rebond (+0,10 à +0,20 point en septembre). Les taux se sont de nouveau stabilisés en fin d'année, autour de 3,15 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans en décembre. Une année marquée par une vraie dynamique commerciale des banques, prêtes à cibler certains profils (primo-accédants, jeunes actifs) pour continuer à prêter malgré les incertitudes.

Pour suivre en temps réel l'évolution des taux et préparer au mieux votre projet, retrouvez notre analyse actualisée sur notre baromètre des taux immobiliers.

Qu'est-ce qui fait varier les taux immobiliers ?

Le taux que propose une banque n'est jamais fixé au hasard. Il dépend d'abord de la Banque centrale européenne (BCE), qui fixe ses taux directeurs pour piloter l'inflation dans la zone euro : quand elle relève ces taux, l'argent coûte plus cher aux banques, qui répercutent la hausse sur leurs offres de prêt. Le taux des obligations d'État françaises à 10 ans (l'OAT), auquel les banques se réfèrent pour fixer leurs propres taux longs, joue aussi un rôle direct. À cela s'ajoute la politique commerciale de chaque banque : selon ses objectifs du moment, elle peut se montrer plus ou moins offensive pour attirer de nouveaux clients, ce qui explique les écarts que vous pouvez observer d'une banque à l'autre.

Comment réagir face à la fluctuation des taux ?

En cas de hausse des taux

Si vous êtes sur le point d'emprunter et que les taux remontent, le réflexe le plus efficace reste de verrouiller rapidement un taux fixe : une fois signée, votre offre de prêt vous protège de toute hausse ultérieure, même si le marché continue de grimper. Faire jouer la concurrence entre plusieurs banques, ou passer par un courtier pour cela, permet aussi de limiter l'impact d'une remontée générale des taux.

Si vous avez opté pour un taux variable (plus rare en France, mais parfois proposé), une hausse des taux directeurs se répercute directement sur vos mensualités. Vérifier les plafonds ("caps") prévus dans votre contrat, qui limitent l'ampleur de la hausse possible, devient alors un point de vigilance particulier.

En cas de baisse des taux

Une baisse profite d'abord à ceux qui empruntent au moment où elle se produit. Mais elle concerne aussi ceux qui ont déjà un crédit en cours : si l'écart avec votre taux actuel devient significatif (en général à partir d'un point de différence), racheter ou renégocier votre crédit immobilier peut faire baisser sensiblement vos mensualités ou la durée de votre prêt. Un rachat de crédit a un coût (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier), à mettre en balance avec l'économie réalisée sur les intérêts restants.