Quels critères ont le plus d’impact sur votre budget d’achat ?
Le salaire, le taux immobilier obtenu, l’achat dans l’ancien ou le neuf, l’assurance de prêt et la banque choisie sont les critères qui ont le plus d’impact sur votre capacité d’emprunt. Vous avez sans doute des milliers de questions sur votre projet immobilier (ça tombe bien, on est là pour y répondre) : chaque situation est unique, mais faire varier l’un de ces critères peut suffire à augmenter significativement votre budget d’achat.
Quel est le budget d’achat de départ, avant tout changement de critère ?
Prenons en couple avec 1 enfant, qui souhaite acheter une maison dans l’ancien à Nantes. Ils sont tous deux en CDI avec des revenus combinés s'élevant à 3 800 € nets par mois (avant impôts) et disposent de 20 000 € d'épargne, sans crédit en cours.
En faisant la simulation initiale pour évaluer leur budget, on obtient ces éléments :
- ils peuvent emprunter 277 110 € sur 25 ans à un taux de 3,11 % (hors assurance)
- Cela correspond à des mensualités de 1 330 € par mois
Mais que se passe-t-il si l’un de ces critères change ?
Vous avez une augmentation de salaire
Le salaire est pris en compte dans le calcul du taux d'endettement, qui permet de déterminer la mensualité maximale que vous pouvez payer. Logiquement, une augmentation de salaire vous permet de payer plus chaque mois, et donc, in fine, d’emprunter plus. Regardons de plus près.
Imaginons que le couple pris en exemple plus haut bénéficie d'une augmentation de salaire conséquente : ils passent tous deux de 3 800 à 4 300 € nets mensuels. Qu’est-ce que cela signifie pour leur prêt ?
La simulation de prêt immobilier gratuite le confirme : ils disposent d’un budget plus conséquent, puisqu'ils peuvent désormais emprunter 313 573 € (toujours sur 25 ans et avec un taux de 3,11 %). Cela correspond à un appartement de 93 m² à Nantes, soit 11 m² de plus.
Vous souhaitez acheter dans le neuf
En achetant dans le neuf, les frais de notaire sont moins élevés que dans l’ancien (généralement entre 7 et 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf). En l’occurrence, dans notre exemple, ils passent d'environ 25 085 € (soit 8 %) à 9 400 € (3 %). Acheter dans le neuf ne vous permet donc pas d’emprunter plus (sauf à bénéficier d'un prêt aidé comme le prêt à taux zéro), mais il vous permet de dégager de la trésorerie pour le prix du bien.
Mais le neuf présente également un autre avantage, celui de pouvoir demander un Prêt à Taux Zéro si vous y êtes éligible. Disponible dans une version élargie depuis le 1er avril 2025 (et ce jusqu'au 31 décembre 2027), il est désormais accessible partout en France - y compris pour l'achat d'une maison neuve - et vous permet de faire des économies significatives sur le coût de l’emprunt, car vous n'avez pas à rembourser d'intérêts sur une partie du montant emprunté (jusqu'à 50 % du prix de l'acquisition, selon vos revenus).
Vous obtenez une très belle décote sur le taux
Le taux immobilier est certainement le critère dont on parle le plus au moment de sa recherche de crédit, et c’est bien normal. Mais, finalement, quel est l’impact d’une très bonne négociation sur votre capacité d’achat ?
Reprenons notre exemple initial : avec les données transmises, vous avez une proposition d’une banque à 3,11 %. Mais votre courtier mène sa négociation de main de maître, et vous parvenez à obtenir une décote (c’est-à-dire une réduction) de 0,1 point sur votre taux. Vous faites désormais partie des profils privilégiés, avec un taux de 3,01 % sur 25 ans.
Ce nouveau taux vous permet d’emprunter… 3 000 € de plus qu’avec votre taux à 3,11 %, soit 1 m² supplémentaire.
Vous changez la durée de votre prêt
La durée du prêt joue aussi sur votre capacité d’emprunt : à mensualité maximale identique, un prêt plus long permet d’emprunter davantage, mais augmente mécaniquement le coût total du crédit ; un prêt plus court réduit à l’inverse le montant empruntable, tout en limitant ce coût. Cette variable n’est pas illimitée : le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne, depuis 2022, la durée d’un crédit immobilier à 25 ans, portée à 27 ans lorsque le prêt comporte un différé d’amortissement (achat dans le neuf en VEFA, travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération).
Vous augmentez votre apport personnel
L’apport personnel (épargne, PEL, donation…) ne modifie pas directement votre capacité d’emprunt, calculée sur vos revenus et vos charges, mais il élargit votre budget d’achat global. Selon la Finance pour tous, il sert en priorité à financer les frais que les banques ne couvrent généralement pas par le crédit : frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier. Un apport couvrant ces frais annexes (généralement entre 7 et 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf) est le plus souvent attendu pour que la banque finance 100 % du prix du bien ; un apport plus important peut ensuite faciliter la négociation du taux, sans être une condition légale.
Faut-il prendre l’assurance de la banque ou une assurance externe ?
L’assurance de prêt immobilier représente souvent un coût important dans votre emprunt. Au moment de faire votre demande de crédit, vous êtes donc en droit de vous poser la question de savoir si vous allez passer par l’assurance proposée par la banque, ou si vous passez par un assureur externe.
Le coût de l’assurance varie fortement en fonction de votre profil (âge, métier, santé etc), il est donc intéressant de faire un comparatif.
Vous souhaitez passer par une autre banque
Les banques ont chacune leur politique commerciale, et certaines n'hésitent pas à multiplier les offres ciblées pour attirer à elles une certaine typologie de clients. Par les temps qui courent, ce sont surtout les primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois) ainsi que les projets d'achat avec rénovation qui ont le vent en poupe.
À la clé, plusieurs leviers permettent de faire de belles économies sur le coût du crédit :
- Des décotes de taux
- Des taux préférentiels
- Des offres permettant de doubler le PTZ (en respectant certains plafonds)
Ainsi, le choix de la meilleure offre dépend de nombreux critères ; en faisant varier votre profil, vous bénéficiez donc d’une certaine marge de manoeuvre concernant votre budget, mais il est toujours bon de se faire accompagner par un expert qui connaît tous les rouages de l’emprunt. C’est le rôle de votre courtier immobilier qui saura exactement sur quels leviers jouer pour vous permettre d’optimiser votre capacité d’emprunt.
N’hésitez pas à faire une simulation pour estimer votre budget d’achat !
Questions fréquentes
Le salaire est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, qui permet de déterminer la mensualité maximale que vous pouvez payer : plus il augmente, plus la mensualité autorisée grandit, et donc la somme empruntable.
Depuis le 1er avril 2025, et jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ est accessible dans une version élargie partout en France, y compris pour l’achat d’une maison neuve.
Non : vous pouvez choisir un assureur externe plutôt que celui proposé par la banque. Son coût variant fortement selon votre profil (âge, métier, santé…), il est intéressant de comparer les offres.
Non : chaque banque a sa propre politique commerciale, avec des offres ciblées, notamment vers les primo-accédants et les projets d’achat avec rénovation, incluant décotes de taux, taux préférentiels ou offres doublant le PTZ.
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Simulez le remboursement anticipé de votre prêt immobilier : à quels frais ?
Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier est possible de manière partielle ou totale, mais cela peut entraîner des frais, appelés IRA. Simulez votre remboursement anticipé afin de comprendre si cela est intéressant pour votre situation.