1. Combien puis-je emprunter ? Calculez gratuitement le montant de votre crédit

Combien puis-je emprunter ? Calculez gratuitement le montant de votre crédit

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Le Louis d’or aura 400 ans. C’était un placement malin avant l’immobilier.
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Le taux moyen observé pour des crédits de cette durée est de 1,27 %.
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Le taux de l’assurance varie selon de nombreux critères comme votre âge, et votre état de santé.
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Comment savoir combien je peux emprunter ?

C’est la première question à vous poser au moment où vous démarrez vos recherches. Rien de plus frustrant que de trouver le bien de vos rêves pour réaliser après coup que vous n’avez pas le budget pour le financer…

C’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt immobilier. Et celle-ci dépend de différents critères :
  • le montant de la mensualité
  • la durée du prêt
  • le taux d’intérêt
  • le taux de l’assurance
Le but de notre simulateur de prêt immobilier est donc de vous présenter en un clin d’oeil le montant du prêt en fonction de ces facteurs.

Mais attention, pour savoir si votre projet est réalisable, il faut prendre en compte le taux d’endettement. C’est là qu’interviennent vos salaires.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Calcul de prêt, salaire et taux d'endettement : quel est le rapport ?

Le montant maximum que vous pouvez emprunter correspond à la durée de votre emprunt x la mensualité, limitée par le taux d’endettement.

Pourquoi la mensualité est-elle limitée ? Car la banque veut éviter à tout prix les défauts de paiement : elle dispose de différents critères pour déterminer ce risque. Et parmi eux, le taux d’endettement maximum de 35 %. Cela signifie que les mensualités de crédit ne doivent pas dépasser un peu plus du tiers de vos salaires.

Bon à savoir

En janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a donné ses recommandations, que les banques doivent suivre. Ainsi, le taux d'endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %.

C'est une bonne nouvelle pour vous puisque cela signifie que à salaire égal, vous pouvez désormais emprunter un montant plus important ! Votre courtier est là pour vous accompagner dans ce nouveau cadre légal et vous aider à améliorer votre dossier.

Pour aller plus loin : Calculez votre taux d'endettement

Calculer son taux d'endettement est relativement simple :

Imaginons un emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1 % et un taux d’assurance de 0,35 %. Voici, de manière schématique, la correspondance entre le montant à emprunter, la mensualité, et le salaire minimum nécessaire :

Montant du prêt Mensualité Salaire correspondant
100 000 € 489 € 1 397 €
200 000 € 978 € 2 794 €
300 000 € 1 467 € 4 191 €
400 000 € 1 956 € 5 588 €
500 000 € 2 445 € 6 985 €
600 000 € 2 934 € 8 382 €
700 000 € 3 423 € 9 780 €
1 000 000 € 4 891 € 13 974 €

Attention, ces chiffres sont indicatifs ! Afin de déterminer précisément le montant que vous pouvez emprunter avec votre salaire, vous devrez effectuer une simulation détaillée.

A savoir

“Oui, mais avec mon salaire, je peux aller au-delà du taux d'endettement maximum”. On vous voit venir ! Jusqu’en 2020, c’était effectivement possible pour les hauts revenus. Mais gardez en tête qu'il est désormais difficile de déroger à la règle même avec un gros salaire.

Un courtier immobilier pourra, en fonction de votre profil, vous aider à optimiser votre dossier de demande de crédit en ce sens.

Le crédit ne doit pas changer radicalement votre niveau de vie

Un conseil : ne soyez pas trop ambitieux en fixant votre mensualité. Vous devez continuer à pouvoir gérer sereinement vos finances quotidiennes !

D’ailleurs, en particulier pour l’achat de votre première résidence principale, le banquier s’intéresse au saut de charges, c’est-à-dire la différence entre le loyer que vous payez actuellement, et la mensualité qui vous attend si l’achat se réalise. Si la différence est trop importante (quand le loyer est très inférieur à la mensualité par exemple), la banque peut estimer que vous aurez du mal à assumer cette mensualité.
Bon plan

Comment faire pour rassurer le banquier si c’est le cas ? Une épargne régulière sur les derniers mois fait très bien l’affaire. Cela lui prouve que vous n’êtes actuellement pas constamment sur la corde raide, et que vous pouvez augmenter vos dépenses.

Enfin, en fixant votre mensualité, anticipez aussi sur les dépenses importantes à venir, que ce soit un mariage ou un changement de chaudière. C’est pourquoi on vous conseillera toujours de garder de l’épargne de côté !

Combien emprunter en fonction de la durée ?

Le montant de votre crédit dépend aussi de la durée. Plus la durée est longue, et plus vous pouvez emprunter.

Par exemple, pour une mensualité de 2 000 €, un taux d’intérêt de 1 % et un taux d’assurance de 0,35 % :

Durée Montant empruntable
7 ans 158 400 €
10 ans 220 900 €
15 ans 318 600 €
20 ans 408 900 €
25 ans 492 600 €

Mais le coût de votre crédit augmente en même temps que sa durée. Trouver le crédit qui vous correspond est donc une question d’équilibre entre la mensualité, le coût de l’emprunt, et le prix du bien que vous souhaitez acheter.

C’est pour cela que nous avons créé notre simulateur détaillé : celui-ci vous permet de jongler avec les différents facteurs, et d’évaluer leur impact sur votre projet. Et cela gratuitement, et sans engagement !

Le taux change-t-il le montant que je peux emprunter ?

Le taux d'intérêt a un impact faible sur votre mensualité

Vous vous demandez certainement pourquoi nous n’avons pas encore abordé la question du taux d’intérêt. C’est pourtant le facteur le plus important, non ?

Pas pour le calcul de votre capacité d’emprunt ! Bien sûr, le coût du crédit dépend du taux d’intérêt. Et comme les intérêts sont directement intégrés à votre mensualité, un taux d’emprunt bas entraîne une mensualité plus faible.

Mais, in fine, l’impact est minime sur votre mensualité et votre capacité d’emprunt.

Exemple

Imaginons que vous souhaitez emprunter sur 20 ans, avec un taux d’assurance de 0,35 %.

Avec un taux de 1 %, vous pouvez emprunter 100 000 € pour une mensualité de 489 €. Si ce taux est plus faible de 0,10 points, pour le même montant, la mensualité baisse de...4 € !

De même, avec un taux de 0,9 % sur 20 ans et une mensualité de 489 €, votre capacité d'emprunt augmente de 900 € au total. Au quotidien, l'impact du taux sur votre mensualité ou votre capacité d'emprunt est donc très limité.

Taux d’intérêt Montant emprunté Mensualité
1 % 100 000 € 489 €
0,9 % 100 000 € 485 €
0,9 % 100 900 € 489€

Si le bien que vous souhaitez acheter ici est à 200 000 €, par exemple, vous ne pourrez pas débloquer votre projet en jouant uniquement sur le taux d’intérêt.

En revanche, le taux d'intérêt joue fortement sur le coût de votre crédit. Autant en profiter quand ils sont au plus bas !

Taux de l'assurance emprunteur et capacité d'emprunt

Quand on parle de taux de l'emprunt, il faut également prendre en compte le taux de l'assurance emprunteur. En effet, vous allez également la payer tous les mois, et ce sur toute la durée de l'emprunt.

Le taux de l'assurance varie lui aussi en fonction de différents critères : votre âge, votre état de santé, le niveau de couverture souhaité etc.

Le montant de l'assurance peut donc fortement varier selon votre situation, mais il n'est pas pris en compte tel quel pour le calcul de votre capacité d'emprunt. En revanche, et c'est important, il est intégré au calcul du TAEG, qui fait la somme de toutes les dépenses liées au crédit.

Le TAEG ne peut légalement pas dépasser un certain taux, fixé tous les trimestres par la banque de France. Et il arrive, parfois (si vous êtes âgé ou que vous présentez un risque particulier), que le taux de l'assurance soit trop élevé. Dans ce cas, vous ne pourrez pas emprunter.

Il existe des solutions pour limiter ce risque, il est donc là aussi recommandé de vous faire accompagner par un professionnel du crédit pour être certain de bénéficier des meilleures conditions !

Le montant de l’apport change-t-il le montant que je peux emprunter ?

Par définition, l’apport est le montant que vous amenez en propre, c’est-à-dire en dehors de l’emprunt.

Vous vous dites peut-être qu’un apport plus important vous permet d’accéder à un plus gros emprunt. Un apport important (au-delà de 20 % du prix du bien) pourra effectivement vous permettre de bénéficier dans certaines banques d’un taux de crédit préférentiel.

Comme nous l’avons vu, cependant, le taux d’intérêt n’a que peu d’impact sur votre capacité d’emprunt. Ce n’est donc pas ce facteur qui vous permettra d’emprunter plus.

Si vous souhaitez optimiser votre dossier, le plus simple est d’en discuter avec un Expert crédit. Professionnel de l’emprunt, il saura vous conseiller et vous orienter vers la bonne solution.

A retenir
  • Pour estimer votre capacité d’endettement, vous devez calculer votre mensualité maximum et choisir la durée de votre crédit
  • La mensualité maximale est d’environ 1/3 de vos revenus, vous pourrez rarement aller au-delà de ce ratio
  • La durée de votre crédit permet de trouver un équilibre entre le coût de votre crédit et le montant que vous voulez emprunter

Combien emprunter en bref

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Lors de votre achat immobilier, vous allez devoir calculer votre capacité d'emprunt. Cette étape est incontournable et permet de déterminer le potentiel montant de votre futur emprunt. Ce montant se calcule à l'aide de plusieurs éléments : le taux d'endettement qui ne doit pas excéder 35 % de vos revenus, la durée du prêt, la mensualité, le taux d’intérêt et celui de l’assurance.

Comment calculer le taux d'endettement ?

Afin de savoir si vous êtes en mesure de rembourser votre emprunt sur le long terme, les banques considèrent le taux d'endettement comme un critère essentiel. Il fait le ratio entre vos charges (mensualités des crédits en cours, pensions alimentaires...) et vos revenus et ne doit pas dépasser un pourcentage maximum (35 %). Le taux d'endettement se calcule ainsi : (Mensualité + Charges inévitables)/Revenus disponibles.

Quel montant puis-je emprunter en fonction de la durée ?

Une fois la mensualité calculée, vous avez la possibilité de modifier la durée de votre prêt immobilier. Sachez que de nombreuses banques accordent des prêts dont la durée se situe entre 7 et 25 ans, une très faible partie d'entre elles accordent des prêts jusqu'à 30 ans. Mais attention, plus la durée de votre emprunt est longue, plus le coût de votre crédit est conséquent.
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Ingénieur R&D