L’apport personnel pour son prêt immobilier : définition et versement

Vous voilà lancé dans une procédure d’achat !

Alors que vous entamez les démarches de financement auprès de votre banque, vous réfléchissez au montant que vous souhaitez avancer pour réaliser l’achat : il s’agit de votre apport personnel.

Constitué par votre épargne, un héritage ou bien le fruit de la vente d’un bien, l’apport constitue un sérieux coup de pouce dans le cadre des négociations auprès de votre établissement bancaire.

L’apport personnel correspond à la somme que vous pouvez avancer pour un achat immobilier, avant de bénéficier d’un emprunt.

Les modalités de constitution d’un apport personnel sont variées et n’ont pas d’impact sur les négociations réalisées avec votre banque.

Ainsi, votre apport peut être issu de :

Vous êtes plutôt fourmi et mettez chaque mois de côté ? L’épargne constituée peut avoir un impact important sur le crédit immobilier demandé à votre banque.

Si vous avez hérité d’une somme d’argent, celle-ci peut tout à fait être utilisée dans le cadre d’une procédure de financement pour un achat immobilier.

La demande pourra être effectuée auprès de votre employeur ou de l’établissement bancaire qui héberge votre épargne salariale.

Vous l’aurez compris : si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire à proprement parler, les établissements bancaires privilégient les profils pouvant avancer une partie du montant de leur achat.

Plusieurs raisons à cela :

• Les profils ayant un apport sont souvent les plus sérieux

Dans la plupart des cas, la constitution d’un apport personnel demande de la rigueur et du sérieux puisqu’il s’agit de constituer une épargne solide.

Implicitement, cela renseigne votre banque sur votre capacité future à rembourser votre emprunt chaque mois.

• Se prémunir contre le risque de défaut

En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien et se voir restituer le montant avancé. Si votre établissement finançait également les frais additionnels, il n’y aurait aucune chance pour qu’il puisse récupérer le montant prêté en cas de défaut.

Pour couvrir l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, votre apport personnel doit représenter environ 10 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien.

Un apport personnel supérieur à 20 % du prix du bien est un vrai plus pour les banques. Qu’il résulte d’économies personnelles, d’un coup de pouce familial ou de la revente d’un autre bien, peu importe !

Si l'apport est important, les banques diminuent leur risque de moins-value en cas de revente précipitée : la probabilité d’un écart négatif entre la valeur du bien et le montant du capital restant dû est plus faible.

Les banques ne sont pas toujours réticentes à l'idée d'accorder des prêts sans apport personnel mais cette situation est plus rare et nécessite de montrer patte blanche aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

On parle alors de financement à 110 %, c’est-à-dire lorsque vous empruntez à hauteur du bien (100 %) plus les frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire).

Notez bien que l’emprunt sans apport est réservé à trois types de profils qui ont de "bonnes" raisons de ne pas présenter d’apport dans un crédit :

• Les jeunes primo-accédants qui entrent dans la vie active et n’ont donc pas eu le temps de se constituer un apport.

• Les particuliers épargnants disposant d'une épargne très conséquente qu’ils veulent garder investie au lieu de constituer un apport minimum.

Si c’est votre cas, envisagez le prêt immobilier sans apport, lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est bien plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements.

• Les investisseurs qui souhaitent faire un investissement locatif et mettre le logement en location.

Si c’est votre cas, vous n’avez aucun intérêt à présenter d’apport financier pour l’achat du bien immobilier car vous allez payer des intérêts sur un crédit immobilier ce qui vous permet de réduire vos impôts.

Plus vous empruntez, plus le bénéfice foncier diminue.

• L’apport de réserve à verser au moment de la signature du compromis

Au moment de la signature du compromis de vente, il faut souvent laisser un acompte qui représente à peu près 10 % du prix du bien.

Ne vous inquiétez pas, il sera ensuite déduit du prix du bien au moment de la vente.

Il est gage de votre motivation d’achat.

• Les frais de notaire et de garantie au moment de la vente

Au moment de la vente, vous allez devoir payer les frais de notaire et de garantie restants.

Si vous achetez dans le neuf, il vous faudra signer un contrat de réservation et réaliser un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie est de 5 % du prix total si l’acte de vente est effectué dans l’année.

S’il intervient au-delà, le dépôt de garantie correspondra à 2 % du prix de vente. Une partie de votre apport personnel sera donc versée à ce moment.

L’utilisation de votre apport pour cette première étape vous permet d’effectuer une économie importante en évitant que vous n’ayez à payer des frais intercalaires.

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu celui que vous possédez, il est recommandé de faire un prêt relais : jouant le rôle d’une avance sur votre prochain achat, il peut représenter jusqu’à 70 % du montant de votre vente.

A ce titre, le montant emprunté peut constituer un apport personnel dans la mesure où il est adossé à un bien qui sera vendu par la suite.

Pour rappel, les banques n’acceptent que rarement de financer les profils dont le taux d’endettement est supérieur à 33%.

Dans le cadre de vos démarches de financement, veillez bien à intégrer ce paramètre à vos calculs !