Comment constituer l’apport personnel pour son achat immobilier ?

Vous envisagez de vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière ? Vous allez vite vous retrouver plongé dans les négociations de conditions d'emprunt. Et il faut le savoir, la question de l'apport personnel, est primordiale.

Mais quel est le montant d'apport recommandé ? Y a-t-il un montant d'apport minimum ? Avez-vous assez d’épargne ? Dans quelle mesure êtes-vous obligé de constituer un apport de crédit immobilier ? On vous explique tout ci-dessous, étape par étape !

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Qu'est-ce que l'apport personnel ?

Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque vous demandera de justifier d'un apport personnel. Cet apport correspond à la somme d'argent que vous pouvez amener en propre dès maintenant. C'est un gage de sécurité que les banques apprécient.

Sachez que plus le montant de votre apport personnel sera élevé, plus facile sera la négociation du taux immobilier que vous obtiendrez !

A quoi sert l’apport personnel ?

L’apport personnel permet de payer les frais de notaire et de garantie

Lors d’un prêt immobilier, les banques exigent un apport personnel. En règle générale, elles demandent que vous puissiez apporter au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, ce qui représente environ 10% du prix de vente.

Pourquoi cette exigence de la part des banques ? En fait, un prêt immobilier est garanti par le bien lui-même mais les frais de garantie et les frais de notaire sont des éléments supplémentaires dans une acquisition.

A savoir

En cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut donc saisir le bien et récupérer la somme prêtée.
Si elle vous avait prêté les frais de garantie et les frais de notaire, elle aurait perdu ces sommes. Ainsi, avec l’apport personnel minimum, la banque peut récupérer la totalité de l’encours en cas de défaut.

L’apport personnel permet de rassurer la banque

L’apport personnel n’est pas seulement une condition sine qua non pour obtenir un prêt, il s’agit également d’un puissant levier de négociation.

Du point de vue de la banque, cela se comprend : un client avec un apport personnel sait épargner, gérer sainement son argent et sera donc un client capable de payer ses mensualités.

De plus, la banque limite ainsi sa prise de risque, et votre apport minimum de crédit immobilier la rassure !

A savoir

N’oubliez jamais qu’un apport personnel est gage de votre santé financière, il fait jouer votre côté bon élève auprès de la banque, et facilite la négociation des taux.

Quel est l'apport idéal pour un achat immobilier ?

L’apport de 10 % du prêt est le minimum requis

Pour couvrir l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, votre apport personnel doit représenter environ 10 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien. Dans le cas d’un achat dans le neuf (VEFA ou CCMI), cela représente environ 5 %. Par exemple, si vous souhaitez emprunter 300 000 euros, vous devez justifier d'un apport personnel à hauteur de 30 000 euros minimum.

Vous l’aurez compris, attendez-vous à fournir 10 % du prix de vente en apport minimum.

L’apport de 20 % du prêt permet d’accéder à de meilleurs taux dans certaines banques

En plus de l’apport minimum de crédit immobilier, certaines banques ont tendance à favoriser les dossiers avec un apport personnel supérieur à ces 10 % minimaux.

Un apport personnel supérieur à 20 % du prix du bien est un vrai plus pour les banques. Qu’il résulte d’économies personnelles, d’un coup de pouce familial ou de la revente d’un autre bien, peu importe !

Bon plan

Apporter plus de 20 % réduira certes votre besoin en liquidité mais il facilitera surtout la négociation des taux car vous allez inspirer davantage confiance à la banque.
En effet, avec un apport pour achat immobilier supérieur ou égal à 20 %, les taux proposés par les banques sont généralement plus bas.
Si l'apport est important, les banques diminuent leur risque de moins-value en cas de revente précipitée : la probabilité d’un écart négatif entre la valeur du bien et le montant du capital restant dû est plus faible.

Le prêt sans apport est possible mais c’est compliqué

Les banques ne sont pas toujours réticentes à l'idée d'accorder des prêts sans apport personnel mais cette situation est plus rare et nécessite de montrer patte blanche aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

On parle alors de financement à 110 %, c’est-à-dire lorsque vous empruntez à hauteur du bien (100 %) plus les frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire).

Notez bien que l’emprunt sans apport est réservé à trois types de profils qui ont de “bonnes” raisons de ne pas présenter d’apport dans un crédit :

Les jeunes primo-accédants qui entrent dans la vie active et n’ont donc pas eu le temps de se constituer un apport. Si c’est votre cas, pensez aussi aux prêts aidés comme le PTZ ou le prêt action logement ! Ils pourront vous aider à constituer votre apport personnel. Les banques considèrent les prêts à taux préférentiels comme un apport.
Les particuliers épargnant disposant d'une épargne très conséquente qu’ils veulent garder investie au lieu de constituer un apport minimum. Si c’est votre cas, envisagez le prêt immobilier sans apport, lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est bien plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements.
Les investisseurs qui souhaitent faire un investissement locatif et mettre le logement en location. Si c’est votre cas, vous n’avez aucun intérêt à présenter d’apport financier pour l’achat du bien immobilier car vous allez payer des intérêts sur un crédit immobilier ce qui vous permet de réduire vos impôts. Plus vous empruntez, plus le bénéfice foncier diminue.

Comment se constituer un apport personnel pour son achat immobilier ?

Un apport personnel pour l’achat d’une maison ou d’un appartement est l’argent liquide que vous possédez et ce, sous n’importe quelle forme.

L’apport personnel peut être issu de votre épargne

L’apport personnel peut être issu de votre épargne : vos comptes courants, votre livret A, votre livret jeune, votre livret LDDS par exemple. Pour vous constituer un apport personnel, épargnez un peu tous les mois en mettant en place une épargne automatique.

Une bonne façon d’augmenter votre apport personnel est l’épargne salariale. Il s’agit d’une solution d’épargne proposée et mise en place directement par l’entreprise dans laquelle vous travaillez.

Ce dispositif peut prendre la forme d’un intéressement, cela signifie alors qu’en tant que salarié, vous percevez une partie des résultats de l’entreprise. Mais il peut aussi prendre la forme d’une participation. Dans ce cas, vous touchez un pourcentage des bénéfices de la société.

Bon plan

Cette solution est souvent négligée lorsqu’il s’agit de constituer un apport personnel afin d’obtenir un prêt immobilier. Et pourtant, elle peut être d’une grande aide financière !

Vous pouvez également placer un peu d’argent sur un PEL. L’argent déposé sur ce produit bancaire est bloqué pendant 4 ans, vous ne serez donc pas tenté de piocher dedans!

Bon plan

Par ailleurs, vous pouvez faire un tour d'horizon de vos dépenses afin de réduire celles qui sont superflues : remboursez vos crédits à la consommation, comparez les abonnements de téléphonie et évitez les facilités de paiements.
N’oubliez pas non plus de passer en revue les prêts aidés (Prêt Action Logement, PTZ, prêt PAS... ), ils peuvent s’avérer d’une grande aide pour booster votre capacité d’achat immobilier.

L’apport personnel peut venir d’une plus-value sur une vente

Vous vendez un autre bien immobilier ? Votre apport personnel peut également provenir d’une plus-value réalisée sur la vente de ce bien. Si la vente de votre bien rapporte, pensez à prendre en compte cette somme dans le calcul de votre apport personnel !

Certains prêts sont considérés comme de l’apport personnel

prêt relais

Dans le cas où votre apport personnel dépend de la vente d’un autre bien immobilier, il arrive que vous n’ayez pas encore vendu votre ancien bien avant d’acheter le suivant. Dans ce cas, vous pouvez avoir recours à un prêt relais.

Cette option vous permet de bénéficier d’un prêt pour une durée maximale de deux ans, le temps que vous vendiez l’autre bien. Le crédit relais vous permettra d’acheter un nouveau bien avant de finaliser la vente d’un autre.

Il doit être remboursé en une seule mensualité une fois que votre bien est vendu.

A savoir

Notez bien que le prêt relais est considéré à part entière comme votre apport personnel lorsque vous achetez un bien avant la vente d’un autre logement.

prêts aidés

Les banques considèrent les prêts à taux préférentiels comme un apport, au même titre que n’importe quelle liquidité. Si vous n’avez pas suffisamment d’épargne, pensez aux prêts aidés comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt action logement ! Ils pourront vous aider à constituer votre apport personnel.

Quels justificatifs faut-il montrer pour son apport personnel ?

Lors de votre demande de prêt, vous devez justifier la provenance de tout votre apport. Gardez en tête qu’un dossier bien monté permet de faire progresser votre demande dans les meilleurs délais et avec un maximum de réalisme.

En plus des documents relatifs à votre demande de prêt, vous devez fournir des justificatifs pour montrer votre apport personnel :

vos relevés de compte épargne
vos relevés d’épargne salariale

Quand paye-t-on l’apport personnel ?

l’apport de réserve à verser au moment de la signature du compromis

Au moment de la signature du compromis de vente il faut souvent laisser un acompte qui représente à peu près 10 % du prix du bien. Ne vous inquiétez pas, il sera ensuite déduit du prix du bien au moment de la vente.

Il est gage de votre motivation d’achat.

les frais de notaire et de garantie au moment de la vente

Au moment de la vente, vous allez devoir payer les frais de notaires et de garanties restants.

A retenir

L’apport personnel rassure les banques car il réduit le montant du prêt et prouve votre motivation.
En général, les banques demandent un apport couvrant les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du bien dans l’ancien. Un apport supérieur à 20 % vous permettra de négocier un meilleur taux.
Toutefois, il est aussi possible d’emprunter sans apport mais pour cela vous devez répondre à certaines caractéristiques et présenter un excellent dossier.

Mis à jour le 28 septembre 2020