1. L’apport personnel pour son prêt immobilier : définition et versement

L’apport personnel pour son prêt immobilier : définition et versement

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Romain Schneider
Mis à jour le 10 déc. 2020

Vous voilà lancé dans une procédure d’achat !

Alors que vous entamez les démarches de financement auprès de votre banque, vous réfléchissez au montant que vous souhaitez avancer pour réaliser l’achat : il s’agit de votre apport personnel.

Constitué par votre épargne, un héritage ou bien le fruit de la vente d’un bien, l’apport constitue un sérieux coup de pouce dans le cadre des négociations auprès de votre établissement bancaire.

Définition de l’apport personnel

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel correspond à la somme que vous pouvez avancer pour un achat immobilier, avant de bénéficier d’un emprunt.

Important

Le montant réuni aura un impact sur les modalités de votre prêt : plus votre apport personnel sera élevé, plus les conditions proposées seront avantageuses.

D’où peut-il provenir ?

Les modalités de constitution d’un apport personnel sont variées et n’ont pas d’impact sur les négociations réalisées avec votre banque.

Ainsi, votre apport peut être issu de :

Votre épargne

Vous êtes plutôt fourmi et mettez chaque mois de côté ? L’épargne constituée peut avoir un impact important sur le crédit immobilier demandé à votre banque.

Si votre souhait d’achat est formalisé, veillez à choisir une modalité d’épargne adaptée à votre projet et à échelonner vos économies pour arriver rapidement à l’objectif escompté.
Bon à savoir

Quel que soit le montant de votre épargne, il est recommandé de ne pas l’utiliser dans son intégralité pour constituer votre apport personnel.

En effet, si les économies que vous avez réalisées sont un plus, vous devez conserver une somme de côté pour vous prémunir contre tout aléa.

Une donation

Si vos parents, grands-parents ou arrière grands-parents, souhaitent vous aider dans votre procédure d’acquisition, ils peuvent procéder à une donation.
A noter

Ainsi, tous les 15 ans, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans avoir à payer de droits de donation.

Des abattements, moins importants, sont également prévus pour les dons issus de vos grands-parents ou arrière grands-parents.

Un héritage

Si vous avez hérité d’une somme d’argent, celle-ci peut tout à fait être utilisée dans le cadre d’une procédure de financement pour un achat immobilier.

La vente de votre bien

Le montant issu d’une vente peut vous aider à faire l’acquisition d’un nouveau bien et constituer un apport personnel, qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou bien d’un investissement locatif.
Le saviez-vous ?
Si vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur, le montant de votre prêt relais peut constituer votre prêt personnel.

Vos participations salariales

Si votre entreprise propose une solution d’épargne salariale, il vous est possible de débloquer le montant correspondant pour l’achat ou la construction de votre résidence principale.

La demande pourra être effectuée auprès de votre employeur ou de l’établissement bancaire qui héberge votre épargne salariale.

A savoir

L’épargne salariale ne peut être utilisée pour deux motifs similaires.

Si vous avez déjà utilisé ce dispositif pour acquérir votre résidence principale précédente, il ne vous sera pas possible d’y avoir recours à nouveau.

Pourquoi la banque insiste-t-elle pour l’apport personnel ?

Vous l’aurez compris : si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire à proprement parler, les établissements bancaires privilégient les profils pouvant avancer une partie du montant de leur achat.

Plusieurs raisons à cela :

  • Les profils ayant un apport sont souvent les plus sérieux

Dans la plupart des cas, la constitution d’un apport personnel demande de la rigueur et du sérieux puisqu’il s’agit de constituer une épargne solide.

Implicitement, cela renseigne votre banque sur votre capacité future à rembourser votre emprunt chaque mois.

  • Se prémunir contre le risque de défaut
Le montant de l’apport personnel couvre en moyenne les frais additionnels à l’achat tels que les frais de notaire et de garantie.

En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien et se voir restituer le montant avancé. Si votre établissement finançait également les frais additionnels, il n’y aurait aucune chance pour qu’il puisse récupérer le montant prêté en cas de défaut.

Quel est le montant idéal d’apport personnel pour son achat immobilier ?

L’apport de 10%  du prêt est le minimum requis

Pour couvrir l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, votre apport personnel doit représenter environ 10 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien.

Exemple

Si vous souhaitez emprunter 300 000 euros, vous devez justifier d'un apport personnel à hauteur de 30 000 euros minimum.

Dans le cas d’un achat dans le neuf (VEFA ou CCMI), cela représente environ 5 %.

L’apport de 20 % du prix du bien permet d’accéder à de meilleurs taux dans certaines banques

En plus de l’apport minimum de crédit immobilier, certaines banques ont ainsi tendance à favoriser les dossiers avec un apport personnel supérieur à ces 10 % minimaux.

Un apport personnel supérieur à 20 % du prix du bien est un vrai plus pour les banques. Qu’il résulte d’économies personnelles, d’un coup de pouce familial ou de la revente d’un autre bien, peu importe !

Bon plan

Apporter plus de 20 % réduira certes votre besoin en liquidité mais il facilitera surtout la négociation des taux car vous allez inspirer davantage confiance à la banque.

En effet, avec un apport pour achat immobilier supérieur ou égal à 20 %, les taux proposés par les banques sont généralement plus bas.

Si l'apport est important, les banques diminuent leur risque de moins-value en cas de revente précipitée : la probabilité d’un écart négatif entre la valeur du bien et le montant du capital restant dû est plus faible.

Le prêt sans apport est possible mais c’est compliqué

Les banques ne sont pas toujours réticentes à l'idée d'accorder des prêts sans apport personnel mais cette situation est plus rare et nécessite de montrer patte blanche aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

On parle alors de financement à 110 %, c’est-à-dire lorsque vous empruntez à hauteur du bien (100 %) plus les frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire).

Notez bien que l’emprunt sans apport est réservé à trois types de profils qui ont de "bonnes" raisons de ne pas présenter d’apport dans un crédit :

  • Les jeunes primo-accédants qui entrent dans la vie active et n’ont donc pas eu le temps de se constituer un apport.
  • Les particuliers épargnants disposant d'une épargne très conséquente qu’ils veulent garder investie au lieu de constituer un apport minimum.

Si c’est votre cas, envisagez le prêt immobilier sans apport, lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est bien plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements.

  • Les investisseurs qui souhaitent faire un investissement locatif et mettre le logement en location.

Si c’est votre cas, vous n’avez aucun intérêt à présenter d’apport financier pour l’achat du bien immobilier car vous allez payer des intérêts sur un crédit immobilier ce qui vous permet de réduire vos impôts.

Plus vous empruntez, plus le bénéfice foncier diminue.

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Quand verse-t-on son apport ?

Au moment de la signature du compromis de vente, il faut souvent laisser un acompte qui représente à peu près 10 % du prix du bien.

Ne vous inquiétez pas, il sera ensuite déduit du prix du bien au moment de la vente.

Il est gage de votre motivation d’achat.

  • Les frais de notaire et de garantie au moment de la vente

Au moment de la vente, vous allez devoir payer les frais de notaire et de garantie restants.

Apport personnel et achat dans le neuf

Si vous achetez dans le neuf, il vous faudra signer un contrat de réservation et réaliser un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie est de 5 % du prix total si l’acte de vente est effectué dans l’année.

S’il intervient au-delà, le dépôt de garantie correspondra à 2 % du prix de vente. Une partie de votre apport personnel sera donc versée à ce moment.

Faire construire son bien

Dans le cadre d’une construction, le règlement est effectué de manière graduelle et c’est l’apport qui sera débloqué en premier dans le cadre du financement de la construction.

L’utilisation de votre apport pour cette première étape vous permet d’effectuer une économie importante en évitant que vous n’ayez à payer des frais intercalaires.

Attention

Si l’ensemble de l’apport n’est pas consommé en une fois, son montant total doit être mis à disposition de la banque pour que les paiements dus soient réglés au fur et à mesure.

Vous devez donc partir du principe que le montant de votre apport n’est plus disponible en tant qu’épargne, quel que soit le niveau d’avancement de vos travaux de construction.

La banque peut-elle considérer d’autres prêts comme de l’apport personnel ?

Le prêt relais peut être considéré comme de l’apport

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu celui que vous possédez, il est recommandé de faire un prêt relais : jouant le rôle d’une avance sur votre prochain achat, il peut représenter jusqu’à 70 % du montant de votre vente.

A ce titre, le montant emprunté peut constituer un apport personnel dans la mesure où il est adossé à un bien qui sera vendu par la suite.

Le PTZ et les autres prêts aidés ne sont pas considérés comme de l’apport et sont pris en compte dans le taux d’endettement

Si vous bénéficiez de prêts aidés type PTZ, Prêt Action Logement ou encore Prêt Accession Sociale, le montant emprunté ne sera pas comptabilisé comme apport personnel par votre banque.

Important

Les mensualités versées pour le remboursement de votre prêt aidé seront intégrées dans le calcul de votre taux d’endettement.

Pour rappel, les banques n’acceptent que rarement de financer les profils dont le taux d’endettement est supérieur à 33%.

Dans le cadre de vos démarches de financement, veillez bien à intégrer ce paramètre à vos calculs !

A retenir
  • L’apport personnel est généralement demandé par les banques, sauf si vous êtes primo-accédant, vous avez une épargne importante ou vous souhaitez investir dans le locatif..

  • Il est recommandé que votre apport personnel représente au minimum 10 % de votre achat.

  • Vous pourrez négocier des conditions plus avantageuses à partir de 20 % d’apport personnel.

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

Lors de votre demande d'emprunt immobilier, la banque vous demandera de justifier d'un apport personnel. Cet apport désigne la somme d'argent que vous allez amener en main propre dès maintenant. Généralement, l'apport personnel est issu de votre épargne telle que votre livret A ou livret jeune, ou encore de l'épargne salariale. De plus, d'autres prêts sont considérés comme de l'apport personnel, c'est le cas du prêt relais et des prêts aidés.

A quoi sert l'apport personnel dans un achat immobilier ?

Les banques vous demandent de justifier d'un apport personnel pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie qui ne sont pas inclus dans le montant du crédit immobilier. Ce n'est pas tout, l'apport personnel permet également de rassurer les banques sur votre capacité à gérer correctement votre argent.

Y-a-t-il un bon montant d'apport personnel ?

Vous devez justifier d'un apport minimum de 10 % du montant du prêt auprès des banques. Cependant, un apport personnel de 20 % vous permet de bénéficier de taux plus avantageux dans certaines banques et favorise votre dossier.
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