Comment bien visiter un bien immobilier pour éviter un impair ?

Pour bien visiter un bien immobilier et éviter un impair, il faut prendre le temps d’inspecter l’état général du bien (murs, plafonds, sols, isolation, équipements électriques et sanitaires), se faire accompagner d’un tiers connaisseur en construction ou d’un professionnel du bâtiment avant de signer une offre, et consulter les documents administratifs (DPE, titre de propriété, attestation loi Carrez). Maître Stéphanie Dujardin, avocate en droit immobilier, livre ces conseils à partir du cas réel d’une famille qui a découvert une fissure structurelle dissimulée après l’achat de sa maison.

Un achat immobilier est une étape importante dans une vie, impossible de dire le contraire ! Alors autant visiter un bien sereinement, n’est-ce pas ? Maître Stéphanie Dujardin, avocate en droit immobilier, nous livre quelques clés pour éviter les mauvaises surprises après l’achat !

Cas réel : quand acheter tourne à la désillusion

Au moment de son installation dans la maison, les clients de Maître Dujardin se rendent compte qu’un des murs donnant sur le garage a été enduit. Ce calfeutrage, conscient ou non, cache une immense fissure devant laquelle sont également placés divers gros objets.

La fissure n’est rebouchée que d'un côté du mur. De l’autre, elle est tellement importante que le jour est visible à plusieurs endroits où l’enduit s’est écaillé. La famille se questionne fortement sur l’énorme défaut et entame des démarches judiciaires.

Côté vendeur, ce dernier était au courant du vice, mais n’a pas pensé à l’évoquer, se disant peu inquiet par la fissure. Néanmoins, la question de la solidité de la maison se pose…

Désigné par le tribunal, un expert judiciaire, ingénieur en bâtiment, apporte l’éclairage essentiel à la problématique.

Il s’agit d’un vice de construction existant bien avant que le vendeur n’achète lui-même le bien. Le terrain étant mouvant et les fondations non reliées aux murs en raison d’un défaut de chaînage, l’apparition de fissure(s) était quasi-inévitable.

Mais alors, qui est responsable ?

S’il n’a pas construit la maison, le vendeur (et sa responsabilité !) peut être mis en cause et ne peut évidemment pas disparaître de l’affaire du jour au lendemain. Au moment de l’expertise, Maître Dujardin explique qu’”il doit pouvoir donner son point de vue."

Maître Stéphanie Dujardin démontre que le vendeur n’est pas considéré responsable du vice, même si ce dernier est estimé "caché". Dans ce dossier, il existe une clause d’exclusion de garantie de vices cachés en promesse de vente. Pas de panique, on vous explique ! La présence de ce document lors d’une vente signifie que l’acquéreur ne peut pas se retourner contre le vendeur, ce dernier n'étant pas un professionnel de l’immobilier. Les frais d’expertise, à hauteur de 12 000 €, ont donc été à la charge de l’acheteur. C’est en effet au demandeur d’une expertise de régler les frais inhérents à cet acte ; la personne condamnée par la justice doit ensuite assumer ceux de l’autre partie. S’ajoutent à cela le prix des travaux évalués à 55 000 € et le temps passé en procédure judiciaire.

Alors, si vous vous demandez encore s’il est réglo de déplacer des meubles en allant visiter un bien, dites-vous qu'il vaut mieux donner l'impression d'être tatillon(ne) plutôt que de subir les conséquences d’un vice passé inaperçu lors d’une visite !

Alors quels pièges éviter avant d’acheter ?

En qualité d’experte sur le sujet, Stéphanie Dujardin nous livre quelques tips pour éviter d'acheter uniquement sur un coup de cœur, sans prendre le temps d’observer davantage le bien.

Si vous faisiez construire une maison, il est fort probable que vous viendriez sur place voir la progression des travaux, pour vous assurer du respect du cahier des charges ! Pour une visite, c’est la même chose : prenez le temps de considérer la bonne construction du bien, son état, sa solidité, etc.

Maître Stéphanie Dujardin estime que "les visites sont trop rapides" et qu’elles sont "réalisées avec le cœur". Dans le cas de ses clients, ce problème de fissure aurait pu être évité si la visite avait été effectuée "de façon plus éclairée".

Lors d’une visite, vous allez surtout évaluer la taille du salon, regarder si les poutres apparentes sont bien en bois ou si les murs en pierre ne sont pas uniquement du parement. Et vous allez aussi projeter ce bien dans votre enveloppe budgétaire et les possibilités de négociation. Et les murs ? Les plafonds ? Les meubles imposants à pousser ? Les encombrements à dégager ?

Inspecter l’état général d’un bien est légitime ! Si le vendeur s’offusque voire refuse, c’est peut-être suspect. Voici les points à vérifier avant de signer :

• Les plafonds et les murs : absence de fissures, d’humidité ou de traces de moisissures.
• Les sols : ni déformés, ni affaissés, ni tachés de façon suspecte.
• L’isolation thermique (double vitrage, portes) et phonique, et le bon état des menuiseries.
• Les équipements électriques et sanitaires.
• Les documents administratifs : diagnostic de performance énergétique, titre de propriété, attestation loi Carrez.

Autre astuce préconisée par Maître Dujardin : n’hésitez pas à visiter accompagné(e) d’un tiers ayant une connaissance étendue de la construction immobilière. Cela permettra de "visiter le bien comme vous le souhaitez et faire que l’autre personne puisse regarder, scruter". Vous pouvez aussi faire intervenir un professionnel du bâtiment (couvreur, plombier, maçon…) avant la signature de l’offre, le regard d’un expert est précieux pour envisager la suite !

Eh non, visiter un bien immobilier ne se résume pas à une simple promenade de santé ! Il s’agit d’une analyse approfondie qui se veut essentielle pour vous éviter de futurs désagréments. Votre leitmotiv lors d’une visite doit être "Je prends mon temps et je suis méthodique". Et si vous doutez encore, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel !