Le financement de votre résidence secondaire : on vous dit tout !

Financer une résidence secondaire fonctionne comme pour une résidence principale : la banque étudie avant tout votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Reste à savoir si vous avez besoin d’autant d’apport, et si les règles changent selon que vous comptez la mettre en location. Pretto vous explique tout.

Est considéré comme résidence secondaire tout bien qui n’est pas votre résidence principale. Selon la définition de l’Etat, c'est donc de la résidence "où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Il s'agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement."

Ainsi, une résidence secondaire ne vient pas nécessairement après l’achat de votre résidence principale. Vous pouvez décider de la mettre en location ou non, selon vos envies et vos projets.

Comment financer une résidence secondaire que vous ne souhaitez pas louer ?

Le financement d'une résidence secondaire n’est pas très différent du financement d’une résidence principale. Cependant, la banque va regarder si vous êtes déjà propriétaire ou encore locataire.

Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, acquérir votre résidence secondaire ne va pas poser de problématique particulière, tant que vous restez dans la limite du taux d’endettement. Veillez à calculer votre capacité d'emprunt ainsi que votre taux d'endettement maximum grâce à notre simulateur de taux d'endettement en ligne.

Si vous avez acheté votre résidence principale, vous vous souvenez certainement de ce dont il s’agit : pour obtenir votre financement, le montant de vos mensualités de crédit (tous crédits confondus) ne doit pas représenter un peu plus du tiers de vos revenus (soit 35 %).

Si vous avez fini de rembourser votre prêt principal, vous avez de la marge ! Mais si vous avez encore un prêt pour votre résidence principale, vous serez limité d’autant pour l’achat de votre résidence secondaire. Connaître votre capacité d'emprunt est donc primordiale pour orienter vos recherches immobilières.

Mais en dehors de cette question du taux d’endettement, le financement ne devrait pas vous surprendre : la banque demandera un apport permettant de couvrir les frais annexes (évalués généralement à 10 % du prix du bien si vous achetez dans l’ancien).

Autre point à anticiper : la taxe d’habitation sur une résidence secondaire peut faire l’objet d’une majoration communale de 5 % à 60 %, dans les communes situées en zone tendue (agglomération de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements) — selon impots.gouv.fr.

Les taux d’intérêt ne dépendent pas de l’utilisation du bien, mais de votre profil emprunteur. Ainsi, que vous empruntiez pour une résidence secondaire ou principale, les taux immobiliers seront les mêmes.

Si vous souhaitez effectuer des travaux, vous pourrez également passer par un prêt immobilier aux mêmes conditions que pour une résidence principale (présentation de devis d’évaluation, déblocage des fonds progressifs, etc.).

Il s’agit de votre premier achat

La situation risque d’être un peu plus compliquée si vous souhaitez acheter votre résidence secondaire alors que vous êtes encore locataire.

Cependant, si vous êtes locataire, votre loyer est considéré comme une charge récurrente et est donc intégrée au taux endettement, ce qui signifie que votre capacité d'emprunt est limitée, même si vous n’avez pas d’emprunt en cours.

Vous disposez d’un salaire de 2 500 € par mois. Vous payez à l’heure actuelle 950 € de loyer et vous souhaitez vous lancer dans le financement d'une résidence secondaire. Selon les critères du taux d’endettement, vous êtes déjà au-delà de votre capacité d’emprunt (limitée à 875 € par mois) et vous ne pourrez donc pas obtenir de financement de la part de la banque. Sauf, bien entendu, si vous payez comptant !

Afin de mettre toutes les chances de votre côté et présenter votre profil sous son meilleur jour, vous pouvez choisir de vous faire accompagner par un courtier immobilier. Professionnel de l’emprunt, il connaît les spécificités des banques et sait comment optimiser votre dossier.

Même s’il s’agit d’un premier achat, en achetant votre résidence principale vous ne pourrez pas bénéficier des prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro. En effet, ces emprunts sont conditionnés au fait que vous achetez votre résidence principale.

Comment financer une résidence secondaire que vous souhaitez louer ?

Vous avez peut-être en projet d’acquérir une résidence secondaire dans le but de la louer la majorité de l’année, afin de rentabiliser votre acquisition quand vous n’y êtes pas. Dans ce cas, le financement est-il différent ?

Vous avez peut-être entendu parler du fait que la banque peut prendre en compte les futurs loyers perçus pour les intégrer au taux d’endettement et le faire baisser. C’est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel. Cependant, pour les locations saisonnières, vous ne pourrez pas bénéficier de cette méthode de calcul.

En effet, à l’inverse d’un investissement locatif pour de la longue durée, vous pourrez difficilement présenter des revenus fonciers stables à la banque au moment de faire votre demande de crédit.

Or, elle a besoin de se projeter de manière certaine pour prendre en compte des revenus complémentaires. De par leur nature volatile, les revenus locatifs pour de la courte durée ne seront donc pas pris en compte.

Pouvez-vous opter pour un financement de résidence secondaire en SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une solution souvent utilisée quand vous souhaitez acheter en famille ou entre amis. Le principe est simple : vous créez une société dans laquelle chacun possède des parts en fonction de son apport initial. C’est l’entreprise qui est propriétaire du bien, et vous récupérez les éventuels revenus générés par des locations selon vos parts. De la même manière, vous êtes responsable de l’entretien du bien proportionnellement à vos parts.

Cependant, ce type de financement est moins courant pour les banques que le prêt immobilier classique et le montage du dossier peut sembler plus compliqué.