Maison en bord de mer : ces inconvénients qui peuvent vous gâcher la vie

Qui, après des vacances au soleil, ne s’est jamais surpris à imaginer une vie dans une maison au bord de la mer ? À la rédaction, avouons-le, l’idée nous a déjà traversé l’esprit. Mais derrière ce rêve se cachent des réalités bien moins idylliques que de vivre au son des vagues. Entre l’érosion du littoral, la hausse de la fiscalité locale et le durcissement du cadre légal autour des locations de type Airbnb, le projet mérite d’être mûrement réfléchi avant de se lancer.

Acheter sur le littoral ne se résume pas à choisir une belle vue ou un village agréable. Même si, on vous l'accorde, c'est probablement la partie la plus plaisante. Avant de faire une offre, plusieurs questions méritent d'être posées.

L’érosion côtière… un risque que l'assurance ne couvre pas

Christine rêvait depuis plusieurs années d'une maison sur le front de mer à Pornic. Pourtant, au fil de ses recherches, un détail a changé sa façon de voir son projet. “Lors d'une visite, des voisins m'ont expliqué que la commune suivait de près l'évolution du littoral. Je n'en avais jamais entendu parler”, nous raconte-t-elle.

Cette conversation l'a poussée à se renseigner davantage. Finalement, elle a choisi une maison située un peu plus en retrait de la côte, un compromis qu'elle juge aujourd'hui plus serein.

Car avant d'acheter en bord de mer, un facteur mérite une attention particulière : l'évolution du littoral. Aujourd’hui, près d’un quart des côtes françaises reculent sous l’effet de l’érosion, soit environ 920 kilomètres concernés selon les données du Service des données et études statistiques (SDES) et du Ministère de la Transition écologique. Sur la seule façade méditerranéenne, le Cerema estime que 2 011 logements sont d'ores et déjà directement menacés, un chiffre qui pourrait grimper à 55 297 d'ici 2100. 

Et contrairement à une tempête ou une inondation, il ne s’agit pas d’un événement soudain, mais d’un phénomène progressif qui transforme peu à peu certains secteurs côtiers. C’est d’ailleurs cette distinction qui a une conséquence importante pour les propriétaires. 

Car l’érosion côtière n’entre pas dans le régime des catastrophes naturelles, elle n’est donc pas indemnisée par une assurance habitation classique. Si un terrain perd de sa valeur ou qu’une maison devient menacée par le recul du trait de côte, le propriétaire ne bénéficie pas d’une prise en charge automatique. Pire, si vous avez un projet d’achat, il se peut que l’assurance refuse de vous prendre en charge. 

Ce constat, la Cour des comptes l'a documenté noir sur blanc dans son rapport public thématique « L'aménagement du littoral méditerranéen face aux risques liés à la mer et aux inondations », publié le 24 janvier 2025 en lien avec les chambres régionales des comptes de Corse, PACA et Occitanie. “Le marché de l'immobilier ne tient pas encore compte des conséquences immédiates de la surexposition aux risques, de l'érosion du trait de côte et de l'élévation du niveau marin. Le désir de rivage prime sur les risques auxquels le bien est confronté.” 

Les magistrats de la rue Cambon vont plus loin, alertant sur les limites du système face à l'ampleur du phénomène : “À brève échéance et à cadre constant, le système assurantiel et indemnitaire ne pourra supporter la couverture de la réalisation et de l'intensification des risques.”

Érosion et catastrophe naturelle, deux régimes différents

Cette distinction s'explique par le fonctionnement même du régime de l'assurance catastrophe naturelle (CatNat), qui fonctionne par mutualisation. Selon le Service Public, chaque contrat d’assurance habitation inclut une surprime qui alimente un fonds commun, avec une franchise légale de 380 € (portée à 1 520 € pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse). Mais elle ne s'applique qu'aux événements imprévisibles et reconnus par arrêté préfectoral, comme une inondation ou une tempête. Comme on vous le disais plus haut, l’érosion côtière, elle, est considérée comme prévisible et sort donc entièrement de ce cadre. 

Aujourd’hui, aucun dispositif public ne vient compenser cette absence de couverture. Et les risques liés à l’érosion du littoral ne sont pas les seuls à anticiper. Même lorsqu'un bien n'est pas concerné, les charges qui y sont liées peuvent grimper avec le temps, à cause de la fiscalité locale. 

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Fiscalité locale : la double peine des résidences secondaires

Pour ceux qui souhaitent investir dans une résidence secondaire, aux enjeux environnementaux s’ajoute une autre réalité souvent sous-estimée : le coût annuel du bien. Car au-delà du prix d’achat, il faut intégrer plusieurs dépenses récurrentes comme la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui continue de s’appliquer dans de nombreuses communes.

Dans les zones littorales très touristiques, où la pression immobilière est forte, certaines collectivités ont choisi d’augmenter la fiscalité applicable aux résidences secondaires. Quelques exemples : 

Si la taxe foncière pèse déjà sur les épaules des propriétaires, peut s’ajouter une surtaxe sur les résidences secondaires dans les communes situées en zone tendue, dont le montant dépend des choix effectués localement.

Avant de signer, il est donc essentiel d’intégrer l’ensemble des charges futures dans son budget. Surtout quand certains propriétaires comptent justement sur la location saisonnière pour compenser une partie de ces dépenses. Là encore, mieux vaut connaître les règles avant de penser à son plan de financement. 

Et si je veux faire de la location saisonnière ?

Vous voulez acheter et financer une partie de votre résidence secondaire avec la location saisonnière ? Louer son logement quelques semaines par an peut effectivement permettre de réduire le poids du crédit, mais à condition d’étudier avec prudence vos options.

Depuis quelques années maintenant, la réglementation des meublés touristiques s’est progressivement renforcée pour limiter les effets de la multiplication des locations de courte durée sur le marché immobilier local. Depuis 2026, les propriétaires doivent notamment enregistrer leur activité sur le téléservice national unique dédié aux meublés de tourisme. Les communes disposent également de nouveaux leviers pour encadrer les locations saisonnières. 

Ces évolutions peuvent avoir un impact direct sur la rentabilité de votre projet et vous devez vérifier les règles applicables dans la commune concernée avant d’acheter. 

Loin de nous l'idée de briser vos rêves d'évasion. Chez Pretto, notre priorité est surtout de vous aider à faire des choix éclairés, en particulier lorsqu'il s'agit d'un projet immobilier. Avant de vous lancer, prenez le temps de vérifier les règles locales, les contraintes environnementales et les éventuelles évolutions fiscales. Quelques recherches en amont peuvent vous éviter bien des mauvaises surprises une fois la signature passée. Et si, malgré tout, vous vous surprenez déjà à parcourir les annonces en bord de mer, autant le faire efficacement avec Pretto Search, notre agrégateur qui réunit les annonces des 10 plus grands sites immobiliers français sur une seule plateforme.