Comment détecter une copropriété à problème en 15 minutes ?

Charges qui flambent, décisions impossibles à prendre, immeuble qui se dégrade à vue d’œil… Toutes les copropriétés ne se valent pas. Pourtant, il n’est pas nécessaire d’être expert pour repérer les signaux d’alerte. En un quart d’heure, quelques vérifications ciblées permettent déjà de savoir si une copropriété est saine… ou à problèmes.

→ 15 minutes pour :

1. Demander :

• le dernier appel de charges et le budget prévisionnel voté en assemblée générale ;

2. Comparer : les charges au mètre carré avec celles d’immeubles comparables (même quartier, même période de construction) ;

• l’évolution des charges sur les trois dernières années, en repérant les hausses soudaines ou mal expliquées.

3. Vérifier :

• quels postes augmentent le plus rapidement et si des explications figurent dans les procès-verbaux d’assemblée générale ;

• si les dépenses d’entretien courant sont cohérentes avec l’état réel de l’immeuble. Des charges anormalement basses traduisent souvent des travaux repoussés, ce qui signifie que les rénovations ou réparations nécessaires s’accumulent. Après l’achat, ces travaux non réalisés risquent de donner lieu à des appels de fonds importants pour financer en urgence l’entretien ou la remise en état de l’immeuble ou des parties communes.

Le carnet d’entretien est en quelque sorte la mémoire technique de l’immeuble. Il permet notamment de savoir si la copropriété anticipe les travaux… ou si elle les subit ! Aussi, un document pauvre, incomplet ou non mis à jour est souvent le signe d’une gestion défaillante. Façade jamais ravalée, toiture ancienne, réseaux vieillissants, ascenseur en fin de vie : ces éléments annoncent généralement des travaux lourds à venir. Selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), l’absence de programmation pluriannuelle est notamment l’un des marqueurs récurrents des copropriétés fragiles.

→ 15 minutes pour :

1. Demander :

• le carnet d’entretien de la copropriété (document obligatoire) ;

• les éventuels diagnostics déjà réalisés (toiture, ascenseur, réseaux, Diagnostic de Performance Énergétique collectif).

2. Repérer :

• la date du dernier ravalement de façade et des travaux de toiture ;

• l’âge des équipements collectifs (chauffage, ascenseur, ventilation) ;

• l’existence, ou non, de travaux programmés dans les prochaines années.

3. Vérifier :

• si les travaux passés sont réguliers ou espacés de longues périodes ;

• si les interventions relèvent surtout de l’urgence (pannes, réparations) plutôt que de l’anticipation ;

• si les travaux annoncés sont budgétés ou simplement évoqués. Un carnet peu renseigné ou figé dans le temps annonce souvent des dépenses importantes à venir, sans réelle préparation financière.

Les procès-verbaux sont des petites mines d’information : les rapports d’assemblée générale en disent souvent bien plus que les seules décisions votées. Ils permettent de mesurer la capacité de la copropriété à décider collectivement et à se projeter. En les parcourant, certains signaux doivent immédiatement alerter : travaux systématiquement refusés, assemblées ajournées faute de quorum, tensions récurrentes entre copropriétaires ou conflits ouverts avec le syndic.

→ 15 minutes pour :

1. Demander :

• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;

• le relevé des résolutions votées, refusées ou ajournées.

2. Repérer :

• des travaux importants régulièrement rejetés ou reportés ;

• des assemblées reportées faute de quorum ou des votes très serrés ;

• des mentions répétées de litiges, de mises en demeure ou de contentieux.

3. Vérifier :

• si les mêmes sujets reviennent d’année en année sans aboutir ;

• si les décisions sont réellement mises en œuvre après le vote ;

• si les échanges traduisent un climat de coopération ou, au contraire, une copropriété en conflit permanent. Des procès-verbaux conflictuels ou bloqués sont souvent le signe d’une gouvernance défaillante et de difficultés à venir.

Depuis la loi Alur, la plupart des copropriétés sont tenues d’alimenter un fonds de travaux représentant au minimum 5 % du budget annuel. Ce fonds sert à anticiper les dépenses importantes et à éviter les appels de fonds massifs en cas de travaux imprévus.

Un fonds quasi inexistant est un signal d’alerte : cela signifie que la copropriété ne dispose d’aucune réserve financière pour faire face à une urgence. À l’inverse, un fonds correctement doté traduit une gestion plus prudente, collective et tournée vers le long terme.

→ 15 minutes pour :

1. Demander :

• le montant actuel du fonds de travaux ;

• le dernier relevé de situation financière de la copropriété.

2. Repérer :

• le pourcentage du fonds de travaux par rapport au budget annuel ;

• son évolution sur les dernières années (stagnation, progression, utilisation) ;

• les éventuels prélèvements déjà effectués pour financer des travaux.

3. Vérifier :

• si le niveau du fonds est cohérent avec l’état et l’âge de l’immeuble ;

• si des travaux importants sont annoncés sans que le fonds soit suffisant pour les absorber ;

• si l’absence de réserve risque de se traduire par des appels de fonds élevés après l’achat. Un fonds de travaux insuffisant expose directement les copropriétaires à des dépenses imprévues et parfois difficiles à assumer.

Dernier réflexe, mais loin d’être anodin : l’observation. L’état des parties communes et l’ambiance générale donnent souvent une image fidèle de la santé de la copropriété. Sols abîmés, peintures défraîchies, éclairage défaillant, ascenseur hors service ou panneaux d’affichage saturés de rappels à l’ordre sont rarement anodins.

Comme le rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), la dégradation matérielle va fréquemment de pair avec un climat social tendu, et ce sont rarement de bons signaux pour un futur acquéreur.

→ 15 minutes pour :

1. Observer :

• l’état des halls, escaliers, couloirs, caves et parkings ;

• le fonctionnement des équipements communs (éclairage, portes, ascenseur) ;

• la propreté générale et la qualité de l’entretien.

2. Repérer :

• des affichages agressifs, des rappels répétés de charges impayées ou des messages conflictuels ;

• des dégradations visibles non réparées ;

• un sentiment d’abandon ou de laisser-aller dans les parties communes.

3. Vérifier :

• si l’état réel de l’immeuble est cohérent avec le niveau de charges annoncé ;

• si les petits dysfonctionnements semblent traités rapidement ou laissés en suspens ;

• si l’ambiance générale évoque une copropriété suivie et investie, ou au contraire un lieu de tensions et de renoncements. Une dégradation visible est souvent le symptôme de problèmes de gestion plus profonds.

Si vous le sentez, n’hésitez pas à questionner les voisins sur l’ambiance générale !