Les étapes de l’achat immobilier en France et en Europe
Devenir propriétaire ne s'improvise pas. Derrière la remise des clés se cache un parcours jalonné d'étapes essentielles, de choix stratégiques et de formalités qui peuvent varier d'un pays à l'autre. Si la France suit un processus bien défini en sept étapes, généralement étalé sur quatre à six mois, certaines démarches diffèrent ailleurs en Europe : compromis de vente, obtention du prêt ou encore signature de l'acte de vente n'obéissent pas toujours aux mêmes règles. Que vous rêviez d'un appartement en ville, d'une maison de campagne ou d'un investissement à l'étranger, mieux vaut savoir à quoi vous attendre. Découvrez les étapes incontournables de l'achat immobilier en France et en Europe.
En France, pour devenir propriétaire de votre bien immobilier, vous devez passer par 7 grandes étapes : de l’évaluation de votre budget à la signature de l’acte authentique de vente.
L’achat immobilier en France est encadré par la loi et de nombreuses spécificités comme les délais ou encore les frais doivent être respectés par le vendeur et l’acheteur. La recherche du bien dure ainsi en moyenne 3 à 6 mois, et il faut compter 2 à 3 mois entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique, selon les notaires de France.
On vous a répertorié les étapes clefs de l’achat immobilier en France :
1. L’évaluation du budget d’achat immobilier, l’étape la plus importante dans le processus d’achat immobilier
C’est à cet instant que la quête du bien de vos rêves débute. Il faut dans un premier temps déterminer le montant que l’on peut emprunter c’est-à-dire la capacité d’emprunt. Elle se calcule notamment à partir de vos revenus et de vos charges.
2. La recherche du bien, l’étape la plus longue du processus d’achat immobilier
Rechercher un bien dans lequel habiter demande du temps, en moyenne entre 3 et 6 mois. Faire appel à un professionnel de l’immobilier est une pratique assez courante en France et peut réduire le temps de recherche du bien.
Attention, les agences immobilières et autres experts de l’immobilier demandent des frais en échange de leurs prestations. Ces frais se situent entre 1 et 7 % du prix de vente.
3. L’offre d’achat
Bien trouvé ! L’offre d’achat peut être émise auprès du vendeur. Elle doit impérativement se faire par écrit et reprendre l’ensemble des mentions obligatoires, ainsi que les clauses suspensives (les conditions qui permettent d’annuler la vente, par exemple en cas de refus de prêt) nécessaires pour protéger le vendeur. Une fois reçue, le vendeur bénéficie de 5 à 10 jours pour accepter ou refuser l’offre d’achat.
4. La signature du compromis de vente, la réservation du bien sur le marché de l’immobilier
Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur sur le prix et les conditions de la vente. Lors de la signature du compromis de vente, le versement d’un acompte de réservation est alors demandé. Il est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente et ne sera versé que lors de la signature.
À compter de ce moment, l’acheteur peut se rétracter dans les 10 jours suivants. Si ce délai est dépassé, seules les clauses suspensives font foi de motif d’annulation.
5. La recherche de son prêt immobilier, l’étape supplémentaire de l’achat immobilier en France
La recherche de financement intervient après la signature du compromis de vente. À compter de cette date, l’acheteur dispose de 3 à 6 semaines pour obtenir une offre de prêt de la part de la banque.
Pour vous aider dans vos démarches, il est possible de faire appel à un courtier immobilier. Il vous demandera généralement de régler des frais de courtage en échange de ses services, des frais qui sont en moyenne compris entre 2 000 et 3 000 €.
6. La signature de l’offre de prêt
L’offre de prêt est encadrée par la loi. Un délai de réflexion de 10 jours est mis en place pour signer et renvoyer le document à la banque. Une fois signée, sa date de validité est de 4 mois et la banque ne peut modifier son contenu.
7. La signature de l’acte authentique de vente, la dernière étape du processus d’achat immobilier avant d’être propriétaire
Cette étape peut avoir lieu rapidement, il faut compter en général 1 à 2 semaines pour obtenir un rendez-vous chez le notaire. Les fonds seront alors débloqués et déposés sur un compte pendant quelques jours.
Quelles sont les différences avec l’Europe ?
Même si dans certains pays, l’achat immobilier se déroule de la même manière qu’en France, le processus d’achat immobilier tend à varier pour d’autres pays. Ces différences se concentrent principalement sur trois grandes étapes de l’achat immobilier :
- La signature du compromis de vente
- La recherche du prêt immobilier
- La signature de l’acte authentique de vente
Afin d’illustrer ces différences, voici un état des lieux de ces étapes dans d’autres pays d’Europe :
Pays | Compromis de vente | Recherche du prêt | Acte authentique de vente |
|---|---|---|---|
France | Acompte de 5 à 10 % du prix de vente ; délai de rétractation de 10 jours | Accord de principe obtenu après le compromis de vente ; offre sous 3 à 6 semaines | Signature chez le notaire, fonds transférés au notaire |
Allemagne | N’existe pas : prix payé en totalité à la signature de l’acte authentique | Accord de principe exigé avant même la recherche du bien | Montant versé directement par l’acheteur au vendeur, sans passer par le notaire |
Royaume-Uni | N’existe pas : jusqu’à l’exchange of contracts, chaque partie peut se retirer sans conséquence légale (gazumping) | Non précisé | Non précisé |
Estonie | Engagement plus fort qu’en France si l’avant-contrat est notarié (sinon nul) ; aucun délai de rétractation. Exécution forcée en justice non confirmée à ce jour | Non précisé | Non précisé |
Pologne | Engagement plus fort qu’en France : aucun délai de rétractation ; exécution forcée en justice possible uniquement si l’avant-contrat est notarié (sinon, dommages-intérêts seulement) | Non précisé | Non précisé |
Espagne | Aucune obligation de notaire pour les arras (avant-contrat) ; recours fréquent à un avocat | Non précisé | Escritura pública obligatoirement passée devant notaire ; l’avocat de l’acheteur la signe souvent par procuration (poder notarial) |
Roumanie | Neuf (VEFA, loi Nordis 2025) : avant-contrat notarié obligatoire, réservation ≤ 60 jours et ≤ 5 % du prix. Revente : accord oral usuel, réservation ~15 jours | Non précisé | Non précisé |
Grèce | Réservation de 15 à 30 jours contre un acompte pouvant aller jusqu’à 10 % du prix | Non précisé | Paiement en espèces interdit depuis 2024 (virement bancaire obligatoire) |
Suède | Non précisé | Accord de principe exigé avant même la recherche du bien | Non précisé |
Portugal | Aucune clause de rétractation liée au non-financement par défaut (perte de l’acompte de 10 à 25 % en cas de retrait) ; négociable mais peu répandue | Non précisé | Non précisé |
Hongrie | Avant-contrat, puis acte définitif (processus en deux temps) | Non précisé | Acte définitif signé en présence obligatoire d’un avocat, à l’issue d’un processus de 2 à 6 mois |
Croatie | Non précisé | Non précisé | C’est l’avocat de l’acheteur, et non le notaire d’office, qui initie l’enregistrement au registre foncier |
Différences entre France et pays de l’Europe dans la signature du compromis de vente
La signature du compromis de vente est une étape essentielle en France qui consiste à réserver le bien immobilier sur le marché. Mais qu’en est-il du côté de nos voisins européens ?
En Allemagne et au Royaume-Uni
Contrairement à la France, le compromis de vente n’existe pas en Allemagne et en Angleterre. En Allemagne, le notaire authentifie l’acte mais ne joue pas le rôle d’intermédiaire pour les fonds comme en France : le montant du prix d’achat doit être réglé en totalité par l’acheteur, lors de la signature de l’acte authentique de vente (source : Baker McKenzie, 2024). Au Royaume-Uni, jusqu’à l’exchange of contracts, l’acheteur comme le vendeur peuvent se retirer de la vente sans conséquence légale : c’est le phénomène du gazumping, qui a touché 37 % des acheteurs en 2024 (source : HomeOwners Alliance, 2024).
En Estonie et en Pologne
Pour certains pays, comme l’Estonie et la Pologne, un compromis de vente notarié constitue un engagement plus fort qu’en France : une fois signé, il n’existe pas de délai de rétractation de 10 jours. En Pologne, l’acheteur peut même forcer le vendeur à poursuivre la vente en justice, mais seulement si l’avant-contrat est notarié ; un simple contrat écrit n’ouvre droit qu’à des dommages-intérêts (source : Dudkowiak & Putyra, 2024). En Estonie, un avant-contrat non notarié est nul selon la Cour suprême estonienne, mais la possibilité d’une exécution forcée en justice n’est pas confirmée à ce jour (source : Lepmetsnõges, 2024).
En Espagne
Pour d’autres, comme l’Espagne, rien n’oblige l’acheteur et le vendeur à signer devant notaire l’avant-contrat (les « arras ») : c’est une pratique assez courante pour les Espagnols, qui de manière générale sollicitent l’aide d’un avocat. Le notaire redevient en revanche obligatoire pour l’acte définitif (l’« escritura pública »), et les non-résidents recourent souvent à une procuration (« poder notarial ») pour le signer sans être présents (source : Property-lawyers.com, 2026).
En Roumanie et en Grèce
En Roumanie, un simple accord oral suffit à réserver un bien ancien (marché de la revente) et le rend indisponible sur le marché durant 15 jours. Depuis la loi Nordis n° 207/2025, ce n’est plus le cas pour le neuf (VEFA) : l’avant-contrat notarié y est obligatoire, et la réservation est plafonnée à 60 jours et 5 % du prix maximum (source : Wolf Theiss, 2025). Il faut compter un délai plus long côté Grèce, avec une réservation du bien pendant 15 à 30 jours en contrepartie d’un acompte qui peut aller jusqu’à 10 % du prix de celui-ci.
Différences entre France et pays de l’Europe dans la recherche de prêt immobilier
En France, l’accord de principe est délivré par la banque avant la signature de l’acte authentique de vente. À ce stade, l’acheteur a déjà trouvé le bien de ses rêves, le compromis de vente a été signé.
En Allemagne et en Suède
Ce n’est pas le cas de l’Allemagne et la Suède, où il est nécessaire d’obtenir l’accord de principe avant toute recherche de bien c’est-à-dire en début de processus.
Au Portugal
D’ailleurs contrairement à la France, aucune clause de rétractation relative au non-financement ne figure par défaut dans le compromis de vente portugais (le CPCV) : l’acheteur qui se rétracte perd son acompte, compris entre 10 et 25 % du prix. Une telle clause peut être négociée, mais reste peu répandue (source : RFF Lawyers, 2024).
Différences entre France et pays de l’Europe dans la signature de l’acte de vente
La signature de l’acte authentique de vente est la dernière étape de l'achat immobilier en France. Elle se fait en présence d’un notaire et demande le règlement du montant du bien immobilier qui sera d’abord transféré au notaire.
De nombreux pays ont toutefois une approche différente concernant la signature de l’acte authentique de vente.
En Allemagne et en Grèce
En Allemagne, le montant de l’achat ne transite pas chez le notaire, il est directement versé par l’acheteur au vendeur. En Grèce en revanche, le paiement du bien en espèces est désormais interdit : depuis décembre 2024, la loi impose un règlement par virement bancaire, sous peine de nullité de l’acte, une réforme qui répondait à un usage alors répandu — environ un quart des transactions immobilières y étaient encore réglées, au moins en partie, en espèces (avis de la Banque centrale européenne, décembre 2023).
En Espagne
L’acte authentique n’est pas automatiquement signé par l’acheteur dans d’autres pays d’Europe. C’est le cas en Espagne, où très souvent l’avocat bénéficie d’une procuration pour pouvoir signer l’acte de vente à la place de son client.
En Hongrie
En Hongrie, le processus se déroule en deux temps : un avant-contrat, puis l’acte définitif, dont la signature nécessite obligatoirement la présence d’un avocat. L’ensemble prend généralement de 2 à 6 mois (source : Global Property Guide, 2024).
En Croatie
À la différence de la France, où le notaire s’en charge d’office, c’est l’avocat de l’acheteur qui initie l’enregistrement de la propriété au registre foncier en Croatie ; ni l’acheteur ni un notaire ne peuvent y procéder directement (source : Odvjetnik Bistrovic, 2024).
L’achat immobilier est un processus long, qui peut s’avérer stressant pour les acquéreurs immobiliers. Cette étude met en évidence que ce processus diffère entre les différents pays, même entre pays voisins.
Certains processus sont plus courts, plus simples, mais d’autres moins sécurisés. Alors la France pourrait-elle s’inspirer d’autres pays pour faciliter le processus actuel ?
Questions fréquentes
Il n'existe pas de délai unique : il faut compter en moyenne 3 à 6 mois pour la recherche du bien, puis 2 à 3 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique selon les notaires de France, auxquels s'ajoutent l'offre d'achat et l'obtention du prêt.
Non. Il n'existe pas en Allemagne, où le prix est réglé en totalité à la signature de l'acte authentique, ni au Royaume-Uni, où l'acheteur et le vendeur peuvent se retirer de la vente à tout moment.
En France, l'acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature du compromis de vente. Ce délai n'existe pas en Estonie ni en Pologne dès lors que l'avant-contrat est notarié : l'engagement y est plus fort qu'en France. En Pologne, le vendeur peut même être contraint par la justice de poursuivre la vente si l'avant-contrat est notarié ; sinon, seuls des dommages-intérêts sont possibles.
En France, l'accord de principe est délivré après la signature du compromis de vente, une fois le bien trouvé. En Allemagne et en Suède, il doit au contraire être obtenu avant même de commencer la recherche du bien.
En Espagne, l'acte authentique n'est pas toujours signé directement par l'acheteur : il est fréquent que son avocat signe à sa place, muni d'une procuration.
Oui, les grandes étapes restent les mêmes : évaluation du budget, recherche du bien, offre d'achat, compromis de vente, recherche de financement puis signature de l'acte authentique. Un acheteur non-résident devra toutefois généralement fournir des justificatifs supplémentaires (revenus perçus à l'étranger, situation fiscale) pour obtenir son financement auprès d'une banque française.
Non, l'usage du notaire varie selon les pays. En Espagne, le compromis de vente ne nécessite pas de notaire et les acheteurs font plus souvent appel à un avocat ; en Croatie, c'est l'acheteur, et non le notaire, qui se charge d'enregistrer la propriété. La France, elle, encadre l'ensemble du parcours, du compromis à l'acte authentique, par un notaire.
Au-delà du prix de vente, l'acheteur doit prévoir les frais d'agence (entre 1 et 7 % du prix en France) s'il passe par un professionnel de l'immobilier, ainsi que les frais de courtage (en moyenne entre 2 000 et 3 000 €) en cas de recours à un courtier pour la recherche de financement.
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