Comment acheter un bien à deux avec des apports différents ?
Sommaire
Vous voulez acheter à deux mais ne possédez pas le même apport que votre partenaire ? Bonne nouvelle, c’est possible ! Selon votre statut (mariage, PACS, union libre) et le montant investi, votre quote-part ne sera pas forcément la même. On vous explique pas à pas comment ça fonctionne.
- Acheter un logement avec deux apports inégaux est possible. Dans ce cas, chaque partenaire possède une quote-part (une part de la propriété) proportionnelle à sa contribution au financement.
Cette situation peut survenir si :
vos revenus sont différents,
l’un de vous a hérité ou reçu une donation,
l’épargne que vous avez constituée chacun de votre côté est différente,
l’un de vous souhaite investir davantage que l’autre pour cet achat immobilier.
Il faut savoir que votre "participation" dépendra aussi si vous êtes mariés (communauté universelle ou séparation des biens), pacsés ou en union libre.
Pourquoi le statut est important quand on achète à deux ?
Un achat immobilier, c’est souvent un projet de vie et la répartition de vos parts relève de votre statut marital. Selon une étude de l’Institut national d’études démographiques (Ined) publiée en 2022, dans 64 %, ce sont les hommes qui constituent le principal apport de revenus dans un ménage. Dans 20 % des cas, les revenus sont équilibrés et les femmes apportent davantage dans 16 % des foyers en France.
Mais alors quel est l’impact selon votre statut ?
Vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle
Le bien immobilier acquis pendant votre mariage vous revient à chacun à part égale.
Prenons l'exemple d'Ali et Justine, qui ont acheté ensemble leur première maison. Justine avait apporté 60 000 €, contre 40 000 € pour Ali. Comme ils sont mariés sous ce régime, la loi prévoit une répartition équitable de la propriété : chacun détient alors 50 %. Même en cas de séparation, chaque conjoint récupère la moitié des parts du bien immobilier.
Attention ! Si vous souhaitez acheter seul(e) avec vos propres économies, rien ne vous en empêche. Mais le régime de la communauté implique que votre bien soit également détenu par votre conjoint(e) à part égale !
Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens
Le régime de la séparation des biens s’avère bien différent. Si vous optez pour cette forme, vous devenez propriétaire proportionnellement à votre contribution financière.
Reprenons l’exemple d’Ali et Justine. Dans ce cas, en cas de séparation ou de vente, récupérera 60 % de la somme et Ali, 40 % de la somme, proportionnellement à leur investissement.
Vous êtes pacsés
Pacsés avant le 1er janvier 2007, votre achat immobilier a lieu sous le régime de l’indivision, à condition que vous ayez déclaré auprès d’un notaire la part de chacun au moment de l’achat (30/70, 40/60…). Dans le cas contraire, vous êtes automatiquement propriétaire à 50 % du bien acquis.
D'après l'article 1832 du Code civil, l'indivision permet à chaque acquéreur de détenir une quote-part du bien.
Pacsés après le 1er janvier 2007, vous êtes par défaut soumis au régime de la séparation des biens (loi n° 2006-728) et propriétaire proportionnellement à votre contribution à l’apport. Toutefois, vous pouvez opter pour le régime de la communauté universelle (ou indivision) en le spécifiant à votre notaire au moment de l’acte de vente ou dans votre convention de Pacs en amont.
En 2024, Marie et Louis, conseillés par un courtier Pretto, ont acheté un appartement à Nantes. Marie a apporté 25 000 €, l’apport de Louis s’élevait à 15 000 €. Pacsés depuis 2020, ils ont opté pour des quotes-parts à 60/40, inscrits dans une déclaration notariée, proportionnelles à leurs apports et à leur participation au remboursement du crédit de 280 000 €.
Néanmoins, leur assurance a été structurée 100/100 pour les protéger équitablement en cas d’imprévu.
Pour aller plus loin : Acheter quand on est pacsé : comment protéger son conjoint ?Vous êtes en union libre
Ni mariés, ni pacsés, vous ne bénéficiez d’aucun cadre juridique. Vous êtes donc automatiquement sous le régime de l’indivision si vous n’avez rien stipulé dans l’acte de vente et serez propriétaire du bien à 50 % chacun.
De fait, il est important d’anticiper, notamment si une séparation survient. Il est ainsi vivement recommandé d’établir la participation financière de chacun dans l’acte de vente auprès du notaire. Sans cette information, la propriété sera partagée à 50/50.
Vivre en concubinage vous permet d’opter pour la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) qui offre plus de souplesse dans la gestion et la transmission de votre bien.
En cas de séparation, le partage s’effectue au prorata des parts de chacun.
Et si l’un des conjoint(s) décède, ses parts reviennent à ses héritiers, ce qui peut éventuellement menacer l’occupation du bien par le survivant. Dans ce cas, il est possible d’avoir recours à deux solutions : la clause d’agrément et le démembrement croisé permettant au conjoint en vie de continuer à vivre dans le logement acquis à deux !
Récapitulatif
| Statut | Régime par défaut | Répartition des parts | Protection en cas de séparation |
|---|---|---|---|
| Marié (communauté) | 50/50 | Égale même si apport différent | Chacun récupère 50% |
| Marié (séparation de bien) | Proportionnelle | Selon contribution | Chacun récupère sa quote-part |
| PACS (avant 2007) | Indivision | À définir chez notaire | Selon quote-part déclarée |
| PACS (après 2007) | Séparation | Proportionnelle | Selon contribution |
| Union libre | Indivision 50/50 | À définir ou 50/50 | Selon acte notarié |
Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision ou régime de la séparation des biens quand on achète à deux ?
L’indivision et ses avantages
Acheter à deux avec un apport différent se fait le plus souvent sous le signe de l’indivision. La raison ? Il s’agit de la solution la plus simple, mais elle a ses avantages et ses inconvénients.
Avantages
Une répartition claire : chacun des acquéreurs possède une part du bien égale à son apport.
L’indivision fait l’objet d’une décision tout en légèreté : elle est facile à mettre en place et ses coûts sont limités.
L’acte notarié consigne l’origine et le montant des apports de chacun s’ils sont différents. Et en cas de vente, celle ou celui qui a apporté davantage récupère son apport initial à l'euro près et la plus-value est également partagée équitablement. Mais si rien n’est précisé, chacun est présumé propriétaire du bien pour moitié.
Inconvénients
L’indivision est un engagement et toutes les décisions relatives au bien doivent être prises ensemble, que vous soyez propriétaires à 70, 30 ou 50 %.
En cas de séparation, votre conjoint peut vendre sa part, même si vous n’êtes pas d’accord, mais grâce au droit de préemption, sa quote-part vous sera proposée en priorité.
Chacun est tenu de supporter les dettes, impôts et charges du bien proportionnellement à sa quote-part.
La séparation des biens : quels bénéfices ?
Avantages
Possibilité de récupérer les biens et sommes acquis avant votre mariage ou Pacs. Seules les dettes relatives à vos enfants et l’entretien de votre ménage restent communes.
Autonomie patrimoniale totale : vous pouvez acquérir, seul(e), un bien, notamment dans le cadre d’une activité professionnelle. Par exemple, vous exercez une profession libérale ou commerciale et vous achetez un local pour pouvoir mener à bien votre métier. Grâce à la non-transmission des dettes, votre conjoint(e) se trouve protégé(e) si vous faites face à cette problématique.
Régime adapté pour une famille recomposée : chacun des bénéficiaires reste propriétaire des biens acquis avant et pendant cette union, préservant son patrimoine et celui de ses enfants.
Inconvénients
Gestion plus "complexe" que l’indivision : tout doit être formalisé (parts, apport de chacun des conjoints, remboursement du crédit, travaux de restauration ou d’entretien…), faute de quoi des déséquilibres peuvent apparaître en cas de séparation ou de décès. Cette démarche s’avère nécessaire car, sans justificatifs, il deviendra difficile d’établir qui de vous ou de votre conjoint(e) a financé tels travaux ou telles réparations.
Régime moins protecteur : si l’un des deux dans le couple a des revenus foncièrement plus faibles que l’autre, ce régime protège moins car il repose sur le principe que chacun possède uniquement ce qu’il achète, reçoit ou finance. De fait, cette situation va créer une plus grande vulnérabilité pour celle ou celui dont les ressources sont les plus faibles.
Importance d’un acte notarié clair : il est indispensable de bien ficeler ce statut. L’acte notarié fait foi et facilitera les démarches dans le cas d’un divorce ou d’un décès. Si l’un des deux conjoints décède, l’autre n’hérite pas automatiquement sans donation au dernier vivant, testament ou clause particulière inscrite dans l’acte notarié. Les enfants de ce dernier, s’il y en a, hériteront de la quote-part de leur parent, mais aussi de ses biens.
Questions fréquentes sur l’achat en couple avec deux apports différents
*“Dans le cadre de régime de la séparation des biens, si je participe pour les dépenses du quotidien, cela me donne un plus grand droit sur le bien.”*
Est-ce possible d’acheter à 50/50, même en ayant un apport différent ?
À la revente, la plus-value est-elle forcément partagée au prorata ?
Quelle part d’assurance choisir lorsque l’apport est différent ?
La part d’assurance doit refléter celle de remboursement prise en charge par chaque emprunteur, et non le montant de l’apport de chacun qui est une chose différente.
Ainsi, même avec un apport inégal, vous pouvez opter pour une répartition 50/50, 70/30 ou même 100/100 selon vos revenus, votre situation familiale et le niveau de protection souhaité. Une bonne répartition garantira de fait l’équilibre financier de votre couple en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’un des emprunteurs.
