Négocier avec le vendeur sans passer par l’agent immobilier : bon plan ou mauvaise idée ?

Non : si un agent immobilier vous a fait visiter le bien qui a eu votre coup de cœur, mieux vaut ne pas tenter de négocier en direct avec le vendeur pour le contourner. Un mandat encadre cette relation, et l’agence peut se retourner contre vous ou contre le vendeur si la vente se conclut sans elle, jusqu’à réclamer l’équivalent de sa commission. La bonne stratégie : négocier via l’agent, en jouant sur le prix, le DPE ou l’état du bien.

Court-circuiter l’agent immobilier, une fausse bonne idée

Certes, le courant est bien passé avec le vendeur, mais cela ne signifie pas pour autant que vous devriez contourner l'agent immobilier une fois la visite terminée.

Même si la tentation est forte et que l'idée d'une affaire juteuse vous séduit, il y a des risques. Oui, n'oublions pas que c'est l'agent immobilier qui vous a fait rencontrer le vendeur. Cette relation est même réglementée par un mandat, et selon le type de mandat en vigueur, si l'agence immobilière a effectué la visite, elle pourrait légalement faire valoir ses droits dans le processus de vente.

Pour se prémunir contre les acheteurs qui cherchent à tirer profit de la situation, il n'est pas rare que l'agent immobilier qui a effectué la visite demande au futur potentiel acquéreur de signer un bon de visite. L'objectif ? Conserver une trace officielle de sa présence dans la propriété et avoir ainsi une preuve que l'acquéreur a découvert le bien grâce à l’agence.

Dans le cas où le vendeur décide de vendre sans impliquer l'agence à un acheteur qui a eu connaissance du bien par son intermédiaire, l'agent immobilier peut se retourner contre le vendeur. Il peut même l'obliger à verser une somme équivalente à la commission que l'agence aurait normalement perçue si la vente se fait sans lui (loi Hoguet du 2 janvier 1970 ; cf. economie.gouv.fr).

Comment se fait-il que votre collègue Sandrine ait réussi à vendre son appartement à Montpellier à un particulier alors que son bien était en agence ? Cela tient probablement au fait que Sandrine a signé un mandat simple ou semi-exclusif. Avec un mandat simple ou semi-exclusif, le vendeur conserve le droit de chercher un acquéreur par ses propres moyens.

Attention, même s'il a souscrit à l'un de ces mandats, le vendeur ne peut pas négocier directement avec un acquéreur qui a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence immobilière.

Négocier habilement avec l’agent immobilier

Alors comment faire pour négocier votre maison coup de cœur en Savoie ? Passez par l’agent immobilier et, pour renforcer votre argumentation, puisez dans les conseils avisés de Victory, chasseuse immobilière, partagés dans la Masterclass Pretto. Ces éléments donneront du poids à votre négociation.

Assurez-vous que le bien est au bon prix

Eh oui, parfois les vendeurs surestiment le prix de leurs biens et ceux-ci ne sont pas tout à fait en accord avec la réalité du marché. Demandez la marge de négociation ou on argumente le prix qu'on souhaite négocier.

Comment le DPE (diagnostic de performance énergétique) peut-il faire baisser le prix ?

Avec les nouvelles règles sur les passoires thermiques, beaucoup de biens ont besoin d'un petit coup de jeune énergétique. C'est un argument sur lequel on peut jouer pour négocier le prix.

Quelles informations récupérer pour mieux négocier ?

L'objectif est de plonger dans les détails du bien et de dénicher des éléments qui peuvent devenir des leviers de négociation. Feuilletez les PV d'Assemblée Générale, dénichez les infos sur le ravalement de façade, les parties communes. S'agissant d'une maison, quel est l'état de la toiture, de la chaudière, de l'assainissement. Plus vous en savez, mieux vous pouvez négocier.

Adoptez la bonne posture pendant la visite

Pendant la visite, adoptez la bonne posture. Pas trop d'enthousiasme, pas trop de pointillisme. L'agent immobilier doit sentir que vous êtes sérieux sans penser que l'affaire est déjà bouclée. Posez des questions pertinentes, restez neutre sans tomber dans l'excès. Si vous montrez votre coup de cœur, l'agent comprendra qu'il y a de la matière pour la négociation et c’est en votre faveur que vous voulez faire pencher la balance.

Quels détails techniques vérifier avant de négocier ?

Faites vos vérifications en finesse. Jetez un coup d'œil au tableau électrique, vérifiez l'âge des radiateurs, scrutez la qualité du vitrage des fenêtres. Des éléments qui peuvent entrer dans la négociation, mais évitez de les pointer du doigt comme un enquêteur acharné. On veut un bon deal, pas un agent immobilier fâché ou un propriétaire vexé.

On s'apprête à franchir le cap et devenir propriétaire, mais l'aventure peut sembler quelque peu… stressante ? Les courtiers de Pretto sont là pour vous guider tout au long du processus. Ils s'engagent à vous aider à obtenir le prêt qui correspond à votre profil, vous libérant ainsi du poids des démarches administratives avec les banques. Quitte à se lancer dans cette aventure, autant le faire bien accompagné(e) !