Signature de l’acte de vente : comment ça se passe ?

La signature de l’acte de vente est l’ultime étape d’une transaction immobilière : les deux parties se retrouvent devant le notaire, qui lit l’acte dans son intégralité avant que chacun le signe, ce qui entraîne aussitôt le transfert de propriété. Très réglementée, elle doit s’effectuer obligatoirement devant un notaire et respecter un cadre légal strict. Vous vous demandez sûrement comment se passe concrètement la signature chez le notaire : qui doit signer ? Peut-on repousser l’acte de vente ? Pretto répond à toutes vos questions.

Avant la signature de l’acte de vente : tout ce qu’il faut savoir

À quel moment se fait la signature de l’acte de vente ?

La signature de l’acte de vente a lieu au minimum trois mois après l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ou deux mois après, si l’acheteur n’a pas recours à un emprunt bancaire. Elle peut également être plus éloignée en cas d’accord entre l’acheteur et le vendeur. La date de la signature est précisée dans l’avant-contrat et dépend de sa forme :

• s’il s’agit d’un compromis de vente, une date fixe est précisée.
• s’il s’agit d’une promesse de vente, une date est fixée pour la levée de l’option d’achat. La durée entre la levée de l’option d’achat et la signature de l’acte de vente figure également dans l’avant-contrat.

Qui doit signer l’acte de vente ?

Le jour de la signature de l’acte de vente, les deux parties, acheteur et vendeur, doivent être présentes pour le ratifier. Dans le cas d’une vente en indivision (conjoints, fratries) tous les membres concernés doivent être présents et signer l’acte de vente. Il est également possible de se faire représenter par procuration.

Depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, pérennisé selon le ministère de la Justice, la procuration notariée peut être établie à distance, par visioconférence et signature électronique qualifiée. Ce dispositif concerne la procuration donnée à un mandataire : il ne s’applique pas à la signature de l’acte elle-même, que les parties présentes doivent toujours effectuer en personne chez le notaire.

Où se déroule la signature de l’acte de vente ?

La signature d’un acte de vente est un acte authentique notarié et doit donc être réalisée dans une étude de notaire. Généralement, c’est le notaire du vendeur qui est choisi. Il est possible de confier l’acte de vente notarié dans deux études différentes (celle de l’acheteur et celle du vendeur) sans frais supplémentaires : les deux études se partagent alors leur rémunération.

Est-il possible de repousser l’acte de vente ?

En règle générale, si l’une des deux parties refuse de repousser l’acte de vente, celui-ci ne peut être retardé. Il faut donc un accord à l’amiable pour pouvoir le repousser et le notaire peut être un facilitateur. Du fait du délai entre l’avant contrat et la signature de l’acte de vente, les deux parties ont tout intérêt à trouver un arrangement. Seul le notaire peut repousser l’acte de vente sans l’accord des deux parties et pour des raisons administratives.

Comment se passe la signature de l’acte de vente ?

Étape 1 : Relecture du contrat avec un notaire

Au préalable de la signature, le notaire transmet aux deux parties l’acte de vente afin qu’elles en prennent connaissance. Si des questions restent, le notaire a un rôle de conseil et se doit de répondre à toutes les interrogations posées par les signataires.

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Le jour J, les acheteurs et les vendeurs se retrouvent devant le notaire qui lit l’intégralité de l’acte de vente et l’ensemble des documents contractuels. Chacun doit parapher chaque page. Dans l’acte de vente figure notamment selon le code civil :

• les noms et domiciles de tous les signataires,
• la date et le lieu de la signature,
• le lieu et le nom de l’étude du notaire,
• les numéros de page, ainsi que le nombre total de pages en fin de l’acte,
• le prix (en chiffres et en lettres) et les modalités de paiement,
• les déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette ou au contrôle des impôts et taxes,
• la mention que l’acte a été lu par l’ensemble des parties (ou que la lecture en a été faite),
• le nombre de blancs barrés et les mots et nombres rayés,
• la mention des annexes à l’acte.

Lorsqu'il est établi sur support papier, le texte doit être indélébile et la qualité du papier doit offrir toute garantie de conservation.

Étape 2 : Acquittement des frais

À la signature de l’acte de vente, le montant de vente a été préalablement provisionné par le notaire qui procède au déblocage des fonds. L’intégralité des frais de notaire (rémunération, débours, frais annexes, et droits dus au Trésor Public) sont à la charge de l’acheteur, comme les frais d’agence immobilière. Vous êtes tenu de payer le prix d’acquisition et les frais annexes le jour de la signature. Au moment de la signature de l’acte de vente, le notaire est certain que toutes les sommes sont payées le jour J.

Étape 3 : Obtention de l’acte de propriété

Sans contestation de la part des deux parties, les parties prenantes et le notaire signent l’acte de vente. Le notaire procède au changement officiel de propriété qui entraîne la jouissance immédiate du bien. Il est possible, en cas d’accord entre le vendeur et l’acheteur, que la remise des clés se fasse à une date ultérieure.

Que se passe-t-il si l’une des parties refuse de signer l’acte de vente ?

Une fois les conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite et les deux parties ont l’obligation de signer l’acte authentique. Refuser de signer constitue une faute.

Dans la pratique, le compromis prévoit souvent une clause pénale, un montant forfaitaire dû en dédommagement pour sanctionner ce refus. Un juge peut moduler ce montant s’il l’estime manifestement excessif ou dérisoire. Une date limite de signature est généralement fixée dans l’avant-contrat, mais la dépasser n’entraîne la caducité de la vente que si cela est expressément prévu. Les conséquences d’un refus diffèrent ensuite selon la nature de l’avant-contrat.

En cas de compromis de vente

Le plus souvent, si l’une des parties refuse de régulariser la vente définitive, l’autre peut la mettre en demeure de signer sous huit jours puis, passé ce délai, demander au tribunal judiciaire de prononcer la vente forcée du bien ou la résolution judiciaire du contrat, ainsi que le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Une résolution amiable reste toujours possible.

En cas de promesse unilatérale de vente

Si l’acheteur choisit de ne pas lever l’option, ce qui est son droit, il perd généralement l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse, en pratique entre 5 et 10 % du prix total. S’il a levé l’option mais refuse ensuite de signer l’acte authentique, il commet une faute puisque la vente est alors devenue parfaite : le vendeur peut le mettre en demeure de signer, puis saisir le tribunal judiciaire pour demander la vente forcée ou la résolution judiciaire, et des dommages et intérêts.

Si le vendeur révoque la promesse avant l’expiration du délai d’option, cela n’empêche pas la vente de se former depuis le 1er octobre 2016 (article 1124 du Code civil) : l’acheteur peut lever l’option et demander l’exécution forcée du contrat, ou sa résolution assortie de dommages et intérêts. Si le vendeur refuse de signer une fois l’option levée, l’acheteur peut, là aussi, demander en justice la vente forcée, la résolution ou des dommages et intérêts.

Ces règles sont détaillées par les Notaires de France dans leur fiche consacrée à l’avant-contrat et à l’acte authentique.