Les risques d'un investissement locatif
Sommaire
On parle d’investissement locatif quand on achète un bien immobilier afin de le louer.
Ce type d'investissement occupe une grande part du marché de l’immobilier. À titre d'exemple, au troisième trimestre de l'année 2024, selon Century 21, 27,1 % des transactions immobilières réalisées en France concernaient un bien acheté pour être mis en location, soit près du double de ce qu’il était il y a dix ans (14,8 %)
C’est donc un investissement relativement courant et sûr. Ceci étant dit, ce dernier peut comprendre de nombreux risques qui ne sont pas à prendre à la légère.
Les risques d’un investissement locatif liés au bien
Avant de porter votre choix sur un bien en particulier, il faut s’assurer du potentiel de rentabilité de celui-ci en fonction de différents facteurs.
S’assurer de la qualité et de l'état du bien
Votre futur bien en location peut comporter de nombreux pièges. Tout d’abord, il faut s’assurer du bon état de ce dernier, n’hésitez pas à faire plusieurs contre-visites et à le faire expertiser afin de ne rien rater des détails qui pourraient vous échapper au premier coup d'œil.
Il est capital d’y faire attention car si vous ne vous en rendez pas compte cela pourrait rajouter des coûts non-négligeables et rendre la situation avec votre locataire plus difficile.
Enfin, renseignez-vous sur la demande de votre type de bien selon sa localisation. Certains biens sont plus recherchés que d’autres dans certaines zones géographiques, et beaucoup moins bien dans d’autres. Par exemple, un studio meublé dans une ville universitaire se louera souvent plus facilement qu’un T3.
Coûts supplémentaires
Prenez aussi le temps de vous renseigner sur votre bien et son incorporation au sein d’une possible copropriété. Là-aussi, cela pourrait rajouter des coûts essentiels (charges de copropriétés et procédures en cours) à prendre en compte dans votre montage financier.
Enfin, la zone géographique de votre bien n’est pas seulement importante à avoir dans une vision de marché mais aussi dans une vision de risques naturels. ils restent très rares mais renseignez vous avec la proximité de possible zones inondables, la sensibilité à l'affaissement etc.
Prenez le temps de faire des contres-visites accompagnés d'experts afin de vous assurer de la qualité du bien et ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite.
Les risques d’un investissement locatifs liés au locataire
Bien que ces risques soient souvent sur-estimés - ils ne représentent que quelques exceptions -, il est néanmoins important de les connaître pour bien les appréhender.
Les impayés de loyer
Des retards peuvent parfois arriver et il faut le prévoir dans votre trésorerie. Ce risque peut être associé à la dégradation de votre bien et aux éventuels coûts des travaux associés. Veillez donc à bien choisir votre locataire afin de limiter ces 2 risques.
Contrairement à ce que l'on pourrait croire, les loyers impayés ne sont pas monnaie courante. Le pourcentage de locataires aux loyers impayés ne représentent que 3% de la population des locataires. C’est donc un risque assez minime.
La vacance locative
C’est un point capital à prendre en compte dans votre investissement, il pourrait mettre à mal votre montage financier ou largement retarder votre remboursement en fonction de la durée de ces dernières. Assurez-vous de bien le prendre en compte.
Les risques d’un investissement locatifs liés au marché
Le dernier point important à prendre en compte pour votre investissement, c’est le marché lui-même. Celui-ci diffère fortement selon la zone géographique, la période, le type de biens…
Ayez Une vision à moyen-long terme
Le marché de l’immobilier, bien qu’il soit un investissement relativement stable, est toujours en fluctuation. Lors de votre achat, assurez-vous d’avoir une vision à moyen-long terme afin que le bien ne perde pas de sa valeur. Renseignez-vous sur la fluctuation récente de la zone de votre marché immobilier, notamment sur l’évolution des prix.
L’investissement dans la pierre à une valeur refuge. Mais elle peut prendre différentes formes en fonction de votre projet et donc ne pas du tout avoir le même budget nécessaire. Entre l’achat dans l’ancien, le neuf, le choix du bail vide ou meublé, votre budget peut radicalement changer tout comme l’imposition de vos revenus locatifs. N’hésitez pas à prendre un comptable pour vous aider, notamment si vous êtes propriétaire de plusieurs biens.
Des dispositifs pour vous aider
L’investissement locatif est une pratique immobilière qui peut être très rentable lorsqu'elle est bien exécutée. Il est toutefois important de bien se renseigner sur le type de bien et le marché immobilier en amont afin d'optimiser au mieux votre investissement.
Renseignez-vous sur les différents dispositifs en place qui peuvent vous aider à investir et à défiscaliser une partie de votre investissement.
Soyez rigoureux quant à votre montage financier afin de prendre en compte tous les risques et assurer vos arrières.
Questions/Réponses :
Quels sont les principaux risques d’un investissement locatif ?
Comment limiter les risques de son investissement locatif ?
Est-il rentable d’acheter un appartement pour le louer ?
