Révision de loyer : quels sont vos droits en 2026 ?

Vous voulez réviser le loyer de votre bien cette année ? C’est possible, mais attention, ce n’est ni automatique, ni totalement libre. En 2026, les règles restent proches de l’année dernière, avec des conditions précises à respecter (Diagnostic de Performance Énergétique, zones géographiques du logement ou encadrement des loyers). Découvrez l’essentiel à savoir pour comprendre vos droits et vos obligations pour ne rien laisser au hasard.

Il existe des conditions claires pour savoir comment réviser un loyer, s’il est possible d’augmenter un loyer, ou encore s’il est envisageable d’effectuer un rattrapage d’augmentation de loyer pour le locataire.

Pour réviser un loyer, le propriétaire doit répondre à trois conditions :

• La clause de révision doit être clairement inscrite dans le contrat du bail de location,

• L’augmentation effectuée doit être limitée à l’indexation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL),

• Le propriétaire doit formuler la demande au locataire par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) au moins six mois avant la date anniversaire du contrat de bail, sans remettre en cause sa reconduction.

En général, le loyer est révisé à la date d’anniversaire du bail ou à la date prévue par le contrat comme le stipule la loi du 6 juillet 1989, révisée le 22 août 2021, "À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."

La révision annuelle du loyer se calcule uniquement sur le loyer hors charges. Les charges ne sont pas concernées par la révision du loyer, mais peuvent être ajustées indépendamment si nécessaire.

L'indice de référence des loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est publié chaque trimestre par l’INSEE et sert de plafond aux augmentations des logements, qu’ils soient meublés ou non meublés.

Ce trimestre, l’Insee l’a révélé le 15 janvier dernier. Pour la Métropole, il est de 145,78 contre 144,64 au 4etrimestre 2024. L’IRL a donc progressé de 0,79 % entre janvier 2025 et janvier 2026.

Cela implique que si le propriétaire omet de clarifier une révision du loyer à la date prévue, il n’a pas le droit de réclamer à son locataire un rattrapage pour les semaines ou mois écoulés depuis cette date.

Si cette action a lieu de la part du propriétaire, elle s’avère illégale.

Les zones tendues désignent, selon la loi Alur, des "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant". En France, ce sont plus de 1 000 communes appartenant à 28 agglomérations (dont Paris, Aix Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice, Lille, Lyon, Strasbourg, Bastia, Toulon…) qui sont concernées par cette désignation.

Si un propriétaire met son bien en location pour la première fois dans une zone tendue, il peut appliquer librement le montant du loyer, ce dernier pouvant également être révisé selon l’IRL.

À la re-location, le loyer du nouveau contrat de bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Exception faite si le montant de la location n’a pas été révisé depuis plus d’un an, dans ce cas, le propriétaire doit se baser sur le dernier IRL fixé par l’Insee.

Ces zones font partie des zones tendues et concernent une cinquantaine de communes selon le Ministère de l’économie : Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, le territoire d’Est Ensemble, le territoire de Plaine commune et la communauté d’agglomération Pays Basque. Il s’agit d’un dispositif expérimental qui s’applique depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour une durée de cinq ans prolongée trois ans, jusqu’au 25 novembre 2026.

Alors, comment réviser un loyer dans ces villes ? Les règles y sont strictes et les montants se basent sur un loyer de référence (avec un loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, et un loyer de référence minoré, diminué de 30 %) déterminé par arrêté préfectoral chaque année pour chaque territoire. Il est déterminé au mètre carré habitable, selon la catégorie de logement et la zone géographique.

Le propriétaire peut demander un loyer un peu plus élevé si le logement possède des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins. Mais le loyer ne peut pas dépasser le plafond fixé par l’arrêté préfectoral, même si le précédent locataire payait plus.

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements ayant été classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique n’ont plus le droit de réviser le loyer de leur bien, qu’il s’agisse d’une révision annuelle ou une nouvelle location.

On parle de "gel des loyers", une interdiction qui peut être néanmoins levée si le propriétaire réalise des travaux de rénovation énergétique réévaluant le classement du logement.

Oui ! S’il considère que la révision de son loyer fait l’objet d’une erreur ou d’un abus de la part du propriétaire, un locataire est en droit de la contester.

Après vérification de l’indexation, du respect de la date, de la présence ou non de la clause de révision dans le contrat de bail, du DPE du logement, etc., le locataire peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à son propriétaire, décrivant précisément les points qui prouvent sa contestation.

Si le propriétaire reste sur sa position, le locataire peut alors engager un recours amiable voire judiciaire.