Le cash flow immobilier : l’essentiel pour réussir votre investissement locatif

Se lancer dans l’investissement locatif ne s’improvise pas. Si les loyers perçus et le montant de votre emprunt sont des paramètres incontournables, nombreux sont les futurs acquéreurs qui oublient de prendre en compte le cash-flow du bien qu’ils convoitent. Le calcul du cash-flow immobilier peut vous permettre en effet d’éviter de nombreux écueils, on vous explique.

Le cash-flow désigne dans le monde de l’entreprise des flux de trésorerie : on calcule les entrées (recettes) moins les sorties (dépenses). Appliqué à l’immobilier, il sert à mesurer la performance d’un projet, en tenant compte de l’achat (frais de notaire, prêt) mais aussi des dépenses à venir, comme la taxe foncière ou les charges.

Le calcul de la rentabilité permet de mettre en perspective les revenus attendus, au regard des frais engagés pour l’achat. Il se calcule ainsi : ratio entre les loyers perçus durant une année et les frais d’acquisition de votre bien, fois 100.

Mais la rentabilité n’inclut qu’une partie des dépenses associées : par exemple, les impôts ou certains frais d’entretien ne sont pas pris en compte. Le cash-flow, lui, apporte une vision plus complète, en intégrant ces données, et constitue une aide à l’arbitrage pour les futurs propriétaires.

Afin de vous aider à trouver l’équilibre parfait, vous pouvez utiliser notre simulateur qui vous présentera, en fonction de votre profil, les frais associés aux différentes options possibles.

Rien de plus facile que de calculer un cash flow immobilier : il vous suffit de faire la différence entre les recettes et les dépenses associées à votre bien.

• Recettes : principalement les loyers perçus.
• Dépenses : crédit (mensualités), frais d’acquisition, charges, taxe foncière, impôts, entretien, etc.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté à 200 000 € avec un prêt sur 20 ans au taux de 3,22 % (taux applicable en novembre 2025).

Calcul des dépenses annuelles :

• Prêt : 1 050 €/mois environ → ~12 600 €/an (estimation pour simplifier)

• Charges de copropriété : 100 €/mois → 1 200 €/an

• Taxe foncière : 1 000 €/an

• Assurance PNO : 250 €/an (à titre indicatif)

• Frais de gestion locative (si délégation) : 8 % des loyers annuels (ex : 12 000€ × 8 % = 960€)

• Entretien/long terme (chaudière, ravalement…) : 700 €/an

• Total des dépenses : ~15 710 €/an

Calcul des recettes annuelles :

• Loyers perçus : 1 000 €/mois → 12 000 €/an

• Cash-flow annuel : 12 000 € - 15 710 € = -3 710 €, soit ~-309 €/mois.

Un cash-flow positif est souvent décrit comme le graal. Pas de faux espoirs : trouver un bien qui génère plus de revenus que de dépenses ne s’improvise pas et nécessite une étude minutieuse. Voici quelques astuces pour maximiser votre cash-flow :

1. Jouer sur la durée du crédit pour diminuer la mensualité

Les mensualités constituent une dépense récurrente importante. Vous pouvez moduler le montant de vos mensualités en allongeant la durée : plus la durée est longue, moins la mensualité est élevée. Mais attention : vous payez davantage d’intérêts au total.

2. Évaluez le scénario fiscal qui vous convient

Pour dégager un cash-flow positif, il faut choisir la fiscalité la plus adaptée à votre projet : location meublée, statut LMNP, etc. Grâce à l’amortissement, vous pouvez réduire fortement la base imposable.

3. Connaissez votre marché sur le bout des doigts

Les biens permettant de dégager un cash-flow positif ne sont pas légion. Étudiez bien en amont la localisation, la dynamique de location, les travaux à prévoir, la vacance locative potentielle...Ect.

4. Envisagez plusieurs scénarios d’investissement

• La colocation : le marché de la colocation est en tension. Dans de nombreuses villes, l’offre d’appartements en colocation est inférieure à la demande. L’avantage de ce type de mise en location est qu’il vous permet de maximiser le nombre de loyers perçus pour une surface habitable donnée.

• Les locations de courte durée : ce type de location bénéficie d’une fiscalité avantageuse, celle du LMNP (loueur meublé en non professionnel) évoquée plus haut. Par ailleurs, le prix des locations saisonnières peut connaître une belle amplitude en fonction de la saison. Les tarifs hôteliers ne faisant pas l’objet d’un encadrement, il vous sera possible d’augmenter le montant de la nuitée sur les périodes les plus demandées.

• Les immeubles de rapport : pour les plus aguerris, il est possible d’acheter un immeuble dans son intégralité. Cette solution présente l’avantage de générer d’importantes économies d’échelle. Pour un même montant, il est plus intéressant de constituer un dossier de financement unique pour acquérir un lot de logements plutôt que de réaliser plusieurs demandes de prêts pour différents biens. Vous retrouverez ces économies d’échelles à de nombreuses reprises: pour les travaux, qui pourront être réalisés plus facilement que sur des biens épars, mais également pour les frais de gestion de votre parc locatif.

Reprenons l’exemple précédent : achat à 200 000 €, prêt 20 ans taux ~3,22 %. Si vous augmentez le loyer à 1 600 €/mois (19 200 €/an) :

• Dépenses annualisées : 12 600 (prêt) + 1 200 + 1 000 + 250 + 1 536 (8 % gestion) + 700 = ~17 286 €/an

• Recettes : 19 200 €

• Cash-flow : 19 200 € - 17 286 € = 1 914 € (~160 €/mois)

Vous l’aurez compris, un cash flow positif est bien souvent le résultat d’une stratégie bien rodée. Pas de panique, donc, si le cash flow de votre bien est négatif : la plupart des propriétaires sont d’ailleurs dans cette situation.

Cela peut être temporaire (vacance locative, gros travaux…) ou structurel (charges trop élevées, loyer trop bas). Cela n’interdit pas la réussite : augmentation de valeur à la revente, optimisation fiscale, amélioration du bien. Mais attention : il faut l’anticiper et l’encadrer.

Avant l’achat :

• Bien choisir le bien (secteur, potentiel, travaux).

• Négocier le prix pour améliorer vos marges.

• Comparer les offres de prêt pour obtenir le meilleur taux + assurance (taux moyen en novembre 2025 ≈ 3,10-3,30 % selon durée).

• Estimer tous les coûts (voir l’encart plus haut).

Après l’achat :

• Optimiser le loyer en restant conforme au marché.

• Réduire les charges (gestion, entretien, énergies).

• Profiter de la fiscalité (amortissement, régime LMNP, etc.).

• Prévoir les travaux lourds et entretiens à long terme.

• Assurez-vous d’un bon taux d’assurance PNO et éventuellement de délégation de gestion rentable.

Pretto vous accompagne dans vos projets de financement : vous pouvez calculer en quelques minutes la capacité d’emprunt de votre ménage pour préciser les modalités de votre projet d’achat. Notre simulateur vous permettra de poser les premières bases pour trouver le bien à cash flow positif de vos rêves.