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Renégocier son prêt : attention aux frais supplémentaires
Écrit par relu par
Publié le 2 mars 2017, mis à jour le 29 juin 2026 - 5 min de lecture
Renégocier son prêt immobilier peut faire économiser plusieurs milliers d'euros, mais seulement si vous anticipez les frais. Indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû), frais de garantie et frais de dossier s'ajoutent au calcul. Sans simulation, vous risquez de payer plus cher que vous n'économisez.
Renégocier son prêt immobilier, vous en avez entendu parler mais est-ce vraiment une bonne idée ? À première vue, ça semble être une bonne opportunité de faire baisser ses mensualités, surtout quand les taux d’intérêts du marché sont plus faibles que celui de votre crédit immobilier.
Mais attention, la renégociation peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros… ou vous coûter cher si vous n’anticipez pas les frais cachés. Garantie, pénalités, frais d’avenant : avant de vous lancer, mieux vaut savoir dans quoi vous mettez les pieds. On vous explique tout pour faire le bon choix.
1. À quoi dois-je faire attention quand je renégocie mon crédit ?
On ne se lassera jamais de le dire : le montant, la durée et le taux d’intérêt influent sur le coût total de votre crédit. Et si vous envisagez de renégocier votre prêt, c’est bien pour économiser de l’argent.
Quel montant de prêt rend la renégociation rentable ?
Pour que la renégociation de crédit immobilier soit rentable, le montant du prêt doit être assez élevé. Si le montant initialement emprunté est faible, le coût du crédit l’est aussi. Renégocier son crédit n’engendrera pas d’économie significative.
À quel moment du prêt faut-il renégocier ?
La renégociation de crédit immobilier n’est avantageuse qu’en début de prêt. En effet, la part des intérêts dans les mensualités diminue avec le temps alors que celle du capital restant dû augmente. Une renégociation en fin de prêt ne vous fera pas faire beaucoup d'économies puisque vous avez déjà assumé la majeure partie des intérêts. Cependant, si le différentiel de taux est très élevé, cela peut valoir le coup. Par ailleurs, vous ne pouvez pas renégocier votre crédit immobilier pendant la première année.
Les banques ou votre courtier risquent de vous demander votre «capital restant dû». Vous pouvez solliciter votre banque, le trouver sur votre tableau d’amortissement ou le calculer avec la formule suivante. Cette formule n’est évidemment plus valable si vous avez fait des remboursements anticipés.
Quel différentiel de taux justifie une renégociation ?
Dans la majorité des cas, les périodes d’augmentation des renégociations de crédit sont corrélées à une baisse significative des taux. Logique ! Et à l’inverse si vous avez emprunté pendant une période de taux bas et qu’ils remontent, pas de raison de s'interroger sur la renégociation.
On entend souvent que la différence de taux d’intérêt, pour qu’une renégociation de crédit vaille le coup, doit être d'au moins 1 %. Nuançons : encore une fois cela dépend de votre situation.
Ces simulations intègrent aussi des frais, et pas des moindres. Lesquels ?
2. Renégocier son prêt, c’est aussi des frais supplémentaires
Si la renégociation de crédit n’est pas toujours rentable, c’est aussi parce que l’opération comprend des frais supplémentaires.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Dans le cas où vous décidez de vous tourner vers une banque concurrente pour un rachat de crédit immobilier, le prêt est donc soldé dans votre banque initiale. La plupart des contrats comprennent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour couvrir les pertes, pour la banque, liées à ce type d'opération.
Les frais de garanties
Vous avez nécessairement souscrit à une garantie, qu’il s’agisse d’une garantie hypothécaire ou d’une caution (comme Crédit Logement). En cas de rachat, vous serez contraint de solder votre caution afin de souscrire à une nouvelle caution rattachée à votre nouvelle banque. Cette résiliation entraîne des frais qui seront réintégrés dans le nouveau prêt. S’il s’agit d’un rachat de prêt immobilier avec hypothèque, ils peuvent s’avérer très élevés.
Les frais de dossier
Ils sont négociables mais cela est difficile. Si vous renégociez votre prêt immobilier avec votre banque, elle ne sera pas toujours encline à vous épargner les frais de dossier, au contraire.
Les frais de dossier sont aussi appelés frais d'avenant : c'est la modification du contrat de prêt initial, qui intègre le nouvel échéancier et le TAEG (taux annuel effectif global), soit le coût total de votre emprunt.
Ainsi, les frais liés à une renégociation de prêt peuvent être élevés. C’est pourquoi une simulation s’impose afin de savoir si une renégociation est rentable ou non.
3. Choisir le bon moment pour renégocier son prêt
Votre situation personnelle est un facteur très important lorsque vous considérez une renégociation ou un rachat de prêt. Quand renégocier son prêt immobilier ? Pretto vous éclaire.
Vous pensez à revendre bientôt
Si vous envisagez de vendre votre bien dans un futur proche, il n’est peut-être pas avantageux de faire racheter votre crédit. L’économie sur le coût total du crédit nécessite en effet un certain temps. Si vous soldez trop vite votre nouveau prêt, vous risquez d’avoir supporté les coûts supplémentaires liés au rachat mais pas la baisse des intérêts.
Votre situation financière a changé
Si votre situation financière a évolué depuis que vous avez contracté le crédit, le rachat n’est pas nécessairement une bonne idée :
- Vos revenus ont augmenté, tout va pour le mieux : vous pouvez renégocier votre prêt et choisir de diminuer la durée de votre emprunt en conservant voire en augmentant les mensualités.
- Vos revenus ont diminué et votre taux d’endettement a augmenté. Vous pouvez renégocier votre crédit et alléger ainsi vos mensualités : si la baisse des taux n’a pas compensé la hausse de votre taux d’endettement, gardez votre crédit actuel et attendez que la situation s’améliore pour renégocier ; si vous avez d’autres emprunts, le regroupement de crédits peut être une solution.
Renégocier et emprunter plus
En plus de la baisse des mensualités ou de la durée du crédit, il existe une troisième possibilité lorsque vous renégociez votre prêt. La durée de crédit et la mensualité restent inchangées parce que vous avez souscrit à un autre prêt pour financer des travaux par exemple. Le différentiel d’intérêt vous permet donc de bénéficier de liquidités et de répondre à un besoin immédiat.
Questions fréquentes
Trois types de frais s'appliquent lors d'une renégociation : les indemnités de remboursement anticipé (IRA), les frais de garantie (résiliation de caution ou mainlevée d'hypothèque) et les frais de dossier, aussi appelés frais d'avenant. Ces frais peuvent être élevés, d'où l'importance de simuler le gain net avant de se lancer.
Les IRA sont plafonnées par la loi : elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts calculés au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. Le calcul retient le montant le plus bas des deux. Même si votre contrat prévoit une exonération d'IRA, elle ne s'applique pas en cas de rachat par une autre banque.
Si vous renégociez avec votre propre banque, il n'y a pas de remboursement anticipé et donc pas d'IRA. En revanche, votre banque facturera des frais de dossier et ne sera pas toujours encline à les réduire. Le gain dépend alors principalement de la baisse de taux obtenue.
La renégociation est avantageuse surtout en début de prêt, quand la part des intérêts dans les mensualités est encore élevée. En fin de prêt, vous avez déjà payé la majorité des intérêts : l'économie sera faible. Vous ne pouvez pas non plus renégocier pendant la première année.
Oui, mais avec une contrainte : si votre prêt inclut un PTZ, le rachat par une autre banque implique que celle-ci rachète aussi le PTZ, qui perdra alors son taux zéro. Cela peut alourdir le coût global. Simulez le rachat en tenant compte de cette spécificité.
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Publié le 2 mars 2017, mis à jour le 29 juin 2026 - 5 min de lecture
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