Un rachat de prêt immobilier avec hypothèque : tout savoir sur ce type de garantie !

Le rachat de prêt immobilier avec hypothèque consiste à faire reprendre votre crédit par une nouvelle banque, en mettant un bien immobilier en garantie. Possible même si votre prêt actuel est déjà hypothéqué, cette opération entraîne la levée de l'ancienne hypothèque, son inscription auprès du nouveau prêteur, et des frais spécifiques : mainlevée, indemnités de remboursement anticipé (IRA) et frais de notaire.

Rachat de prêt avec hypothèque : de quoi parle-t-on ?

Le rachat de prêt avec hypothèque est une opération financière par laquelle vous procédez au rachat d’un crédit déjà contracté en hypothéquant un bien immobilier. Comme pour un crédit classique, ce bien va servir de garantie. La banque pourra saisir et vendre le bien aux enchères si vous vous trouviez dans l’incapacité d’honorer vos échéances de remboursement.

Le rachat de prêt avec hypothèque intervient dans deux situations distinctes :

• Vous avez contracté un prêt avec hypothèque auprès d’une banque et souhaitez faire racheter ce prêt par une autre banque. La banque ou l’établissement de crédit remplace alors le prêt avec hypothèque initial.
• Vous souhaitez faire un rachat de prêt sur prêt classique : l’organisme de cautionnement ne se porte pas caution pour votre nouveau prêt et que vous devez souscrire une nouvelle garantie. La mise en garantie par hypothèque ou par privilège de prêteurs de deniers (PPD) peut alors être la solution. Depuis 2022, le PPD est officiellement rebaptisé hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ; l'IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers) désigne simplement la formalité d'enregistrement de cette garantie.

Comment fonctionne un rachat de prêt immobilier avec hypothèque ?

Un rachat de crédit immobilier (avec garantie hypothécaire ou non) suppose toujours un changement de banque. Une nouvelle banque procède ainsi au rachat du crédit que vous avez souscrit auprès de votre banque d’origine pour vous en proposer un nouveau. Le but étant de vous faire profiter de conditions d’emprunt plus avantageuses comme une réduction de taux, des mensualités plus adaptées à votre situation, un changement de durée, etc.

Concrètement, cela veut dire que vous ne pourrez donc pas garder l’hypothèque qui a été consentie lors du premier prêt immobilier pour votre nouveau prêt et que vous allez devoir rembourser le premier crédit. C’est alors que l’hypothèque pourra être clôturée auprès de la banque d’origine pour une souscription auprès de la nouvelle banque.

Des frais sont à prévoir, au premier rang desquels les indemnités de remboursement anticipé (IRA) - auprès de la banque, et les frais de mainlevée d’hypothèque - les frais de notaire qui comprennent ses honoraires et le coût des formalités.

Comptez en moyenne 6 à 12 semaines entre le dépôt du dossier et le déblocage des fonds, la levée puis la reprise d'une hypothèque nécessitant l'intervention d'un notaire. Les taux proposés pour un rachat de crédit sont généralement un peu plus élevés que ceux d'un crédit classique — les banques considèrent ces dossiers comme plus complexes à instruire.

Comment mettre en place un rachat de crédit avec hypothèque ?

Les démarches liées au rachat d’un prêt avec hypothèque peuvent être assez complexes. En effet, même si vous mettez un bien immobilier en garantie, la banque va étudier votre dossier pour s’assurer au mieux de votre solvabilité et éviter autant que possible d’avoir recours à une saisie et revente de votre bien.

Dans son étude préalable, la banque va prendre en compte plusieurs critères :

• Montant du crédit à racheter : cela va permettre à la banque d’évaluer le coût de votre prêt.
• Situation financière de l’emprunteur : comme pour tout prêt classique, la banque a besoin d’évaluer vos besoins en fonction de vos revenus, de vos charges, etc.
• Valeur du (ou des) bien(s) immobilier(s) hypothéqué(s) : il faut que la valeur du bien soit proportionnelle au crédit.

Elle pourra ainsi déterminer les mensualités dont vous pourrez vous acquitter en fonction de votre situation et définir la durée du prêt. Pour vous permettre de calculer exactement le montant dont vous avez besoin pour votre rachat et vous projeter dans un plan de financement, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne 100 % gratuit de Pretto.

Rachat de crédit avec hypothèque : combien ça coûte ?

Le rachat de crédit avec hypothèque déclenche la facturation d’un certain nombre de frais.

Pour la levée de l’hypothèque, le notaire facture entre 0,3 et 0,8 % du montant du crédit, ce qui inclut les droits d’enregistrement au Trésor public (25 €), la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation, la TVA sur les émoluments du notaire, les honoraires et les formalités. Le site des Notaires de France propose un simulateur officiel pour estimer précisément ces frais → https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-des-frais-main-levee.

Pour le remboursement anticipé du crédit auprès de la banque :

• Il vous faudra vous acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles s’élèvent à un maximum, selon les articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation, à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant. La banque doit vous facturer le montant le plus petit.
• Les frais de dossier : vous pouvez les négocier avec la banque pour les faire baisser.

Pour la nouvelle hypothèque, il faut anticiper les frais de formalités, la contribution à la sécurité immobilière (taux réglementaire de 0,05 % fixé par le Code général des impôts pour l'inscription d'une hypothèque, contre 0,10 % du montant de la vente), les frais d’enregistrement, les frais de notaire. Pensez à négocier les honoraires avec le notaire si ce dernier s’occupe des deux opérations !

Faut-il souscrire une nouvelle assurance pour votre rachat de crédit avec hypothèque ?

Bien que la souscription de l’assurance emprunteur ne soit pas une obligation légale pour votre prêt, les banques l'exigent dans tous les cas. Pour votre nouveau prêt, il vous faudra donc résilier l’ancienne assurance et en souscrire une nouvelle. Vous pourrez ainsi choisir l’assurance de la nouvelle banque ou passer par un autre organisme d’assurance.

Tout comme dans le cas des prêts immobiliers, les offres d’assurance varient en fonction des banques.

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