Capacité d'emprunt

Quel apport personnel pour mon prêt immobilier

Vous envisagez de vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière ? Très rapidement survient la question de l’apport personnel, cette somme d’argent que vous devrez payer de votre poche. Avez-vous assez d’épargne pour le bien de vos rêves ? Que répondre lorsque le banquier vous demande combien vous souhaitez apporter pour votre prêt immobilier ? Quel apport pour mon prêt immobilier ?

1. L’apport personnel, les frais de notaire et les frais de garantie au minimum

L’apport minimum pour se prémunir face au risque

Commençons par la règle générale, même si elle a ses exceptions : les banques demandent que vous puissiez apporter l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie. Cela représente environ 10% du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien. Dans le cas d’un achat dans le neuf ( VEFA ou CCMI), cela représente environ 5%. 

Cette règle de base est somme toute assez logique de la part de la banque : en effet, un prêt immobilier est garanti par le bien lui-même. Les frais de garantie et les frais de notaire sont des éléments supplémentaires dans une acquisition.

En cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut donc saisir le bien et récupérer la somme prêtée. Si elle vous prête les frais de garantie et les frais de notaire, aucun moyen de récupérer les fonds. Limiter le prêt à la valeur du bien garantit donc à la banque de récupérer la totalité de l’encours en cas de défaut.

C’est pour cette raison que si vous apportez les frais de notaire et les frais de garantie, la banque maîtrise très bien le risque sur l’opération, et votre dossier sera à plus facilement financé par une banque.

Justifier la provenance de l’apport personnel

L’apport personnel peut être issu de votre épargne, aussi bien vos comptes courants, votre livret A etc. Il peut également provenir d’un héritage, d’une donation ou d’un prêt fait à vos proches. L’apport est l’argent liquide que vous possédez sous n’importe quelle forme.

Si vous êtes non-résident français et que votre épargne est placée sur un compte étranger, il faudra la rapatrier en France et cela peut poser problème en fonction du pays dans lequel vous vivez. En effet, vous devez justifier la provenance de tout votre apport. Si celui-ci est localisé à l’étranger, les banques craignent le blanchiment d’argent.

Par ailleurs, l’apport personnel pour votre prêt immobilier peut aussi être le fruit de la vente de votre ancien bien immobilier. Dans certains cas, il se peut que vous n’ayez pas encore vendu votre ancien bien avant d’acheter le suivant. Vous devrez peut-être avoir recours à un prêt relais dans ce cas. Il s’agit d’un prêt d’une durée maximale de deux ans, le temps que vous vendiez l’autre bien.

2. Un apport personnel plus important augmente votre capacité d’emprunt

Avec un apport plus élevé, obtenez des taux plus bas

Au delà de l’apport des frais (de notaire et de garantie), certaines banques ont tendance à favoriser les dossiers avec un apport personnel supérieur.

Qu’il résulte d’économies personnelles, d’un coup de pouce familial ou de la revente d’un autre bien, un apport personnel supérieur à 20% du prix du bien est un vrai plus dans la confiance que vous accordent les banques.

Bien sûr, il réduit votre besoin en liquidité, mais il alimente aussi votre côté bon élève auprès de la banque, et facilite donc la négociation des taux. En effet, avec un apport supérieur ou égal à 20%, les taux proposés par les banques sont généralement plus bas.

Du point de vue de la banque, cela se comprend ! Un client avec un apport personnel évoque un client qui sait épargner, gérer sainement son argent et donc un client qui sera capable de payer ses mensualités.

Par ailleurs, si vous avez l’habitude d’épargner, vous continuerez à la faire. De plus, le crédit immobilier est peu rentable pour la banque. C’est pour ça, qu’elle demande généralement de domicilier tous vos comptes et vos épargnes, qui sont eux plus rentables.

choix épineux apport

De plus, en cas de vente du bien à un prix inférieur au prix d’achat (par exemple en cas de baisse des prix immobilier ou de revente en urgence), plus l’apport sera important plus la probabilité d’un écart négatif entre la valeur du bien et le montant du capital restant dû diminuera : autrement dit, le risque est diminué.

Ne pas mettre toute son épargne dans l’apport

Attention tout de même à ne pas mettre toutes vos économies dans l’apport. Comme nous allons le voir, il peut être plus judicieux de placer votre argent à de meilleurs rendements. De plus, les frais cachés et des dépenses imprévues peuvent toujours survenir au cours de votre processus d’achat !

En revanche, si vous disposez d’une épargne dont le taux rémunérateur est supérieur au taux d’intérêt du crédit immobilier, il n’est pas financièrement judicieux d’augmenter votre apport. Dans ce cas bon point pour vous : non seulement votre banque sait que vous êtes capable d’épargner mais elle y voit aussi une garantie de remboursement en cas de difficulté. Vous même pouvez être rassuré par ces liquidités disponibles en cas de besoin. Les banques acceptent dans ce type de cas les prêts sans apport.

BONS PLANS PRETTO

Si votre taux d’endettement est trop élevé et si vous avez les moyens d’augmenter votre apport personnel, faites le. Vous ferez ainsi baisser le montant des mensualités à durée égale et votre taux d’endettement diminuera : votre demande de prêt aura plus de chances d’être acceptée.

3. Comment calculer son apport personnel

Vous souhaitez calculer votre apport personnel avant de présenter votre demande de prêt à votre banque. Il faut savoir que l’apport est un pourcentage du coût total de votre projet immobilier. Vous avez déjà trouvé le bien à acheter et donc vous connaissez son prix, il vous suffit simplement de diviser le montant que vous pouvez investir avec le montant total du bien.

Exemple

Imaginions, vous souhaitez acheter une maison au prix de 200 000 €, vous comptez apporter 40 000 €. Votre apport personnel est de 20 % du prix du bien : 40 000 / 200 000. L’emprunt immobilier est de 160 000 € soit 80 % du prix d’achat.

Vous pouvez également calculer à partir de votre apport, votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt est la montant que vous pouvez emprunter, pour votre projet immobilier, en fonction de vos revenus, et du taux d’endettement.

Exemple

Imaginons que vous avez un salaire mensuelle de 4 000 €. Pour votre futur crédit immobilier, vous voulez ne pas dépasser des mensualités de remboursement de prêt de plus de 1 200 €. Si vous empruntez à un taux 2,60 % sur 15 ans, vous pouvez obtenir un prêt de 178 703 €.

4. Néanmoins, emprunter sans apport est possible

Il convient de nuancer cependant, les banques ne sont pas totalement réticentes à accorder des prêts sans apport personnel : on parle de financement à 110%, c’est à dire le bien (100%) plus les frais (environ 10% pour les frais de garantie et les frais de notaire). Les cas de financement sans apport sont toutefois plus rares et il faudra montrer patte blanche aux banques qui seront extrêmement vigilantes. 

L’emprunt sans apport est en fait réservé à trois types de profils qui ont de “bonnes” raisons de ne pas avoir d’apport.

Un prêt sans apport pour les primo-accédants

Tout d’abord, ce sont les jeunes primo-accédants récemment entrés dans la vie active et qui n’ont pas eu le temps de se constituer un apport. C’est votre cas ? Pensez aussi aux prêts aidés qui pourront constituer constituer votre apport comme le PTZ ou le prêt action logement. Les banques considèrent un apport comme n’importe quelle somme qu’elle n’a pas à avancer. 

Privilégier les placements

Puis, il y a à l’inverse les particuliers ayant une épargne très conséquente qui veulent acheter en gardant leur argent investi. Vous avez beaucoup d’épargne ? Vous avez des produits de défiscalisation ?  Envisagez le prêt immobilier sans apport, lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est bien plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements. 

Le financement à 110% pour les investisseurs

Enfin, les investisseurs qui souhaitent louer le logement peuvent prétendre à un emprunt sans apport. Payer des intérêts sur un crédit immobilier est un moyen de réduire ses impôts. Plus ils empruntent, plus leur bénéfice foncier diminue, et donc leur base imposable. Ils n’ont donc pas intérêt à présenter d’apport financier. Ce mécanisme est notamment utilisé dans le cas d’un prêt in fine. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié au prêt sans apport.

A retenir

L’apport personnel rassure généralement les banques dans la mesure où il réduit le montant du prêt et prouve votre motivation

En général, les banques demandent au minimum le financement par l’apport des frais de notaire et de garantie en apport, soit environ 10% du bien dans l’ancien

Toutefois, il est possible d’emprunter sans apport mais pour cela vous devez présenter un excellent dossier

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