Capacité d'emprunt

Quel apport personnel pour mon prêt immobilier ?

Vous envisagez de vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière ? Alors, plus vite que vous ne l’imaginiez, vous voilà lancé dans les négociations des conditions d’emprunt avec votre banque. Très rapidement votre conseiller abordera la question de l’apport personnel, la somme dont vous disposez déjà et que vous apporterez pour financer votre investissement.

Mais combien mettre sur la table ? Avez-vous assez d’épargne ? Dans quelle mesure êtes-vous obligé de constituer un apport de crédit immobilier ? On vous explique tout ci-dessous, étape par étape !

 

1. L’apport personnel : un minimum de 10% pour les frais de notaire et de garantie

Pourquoi les banques exigent-elles que vous ayez un apport personnel pour le prêt immobilier ?

C’est une règle générale : les banques demandent que vous puissiez apporter l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie. Cet apport minimum représente environ 10% du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien. Dans le cas d’un achat dans le neuf (VEFA ou CCMI), cela représente environ 5%.

Cette exigence de la part de la banque (qui ne fait jamais rien par hasard) est assez logique. En effet, un prêt immobilier est garanti par le bien lui-même mais les frais de garantie et les de notaire sont des éléments supplémentaires dans une acquisition.

En cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut donc saisir le bien et récupérer la somme prêtée. Si elle vous avait prêté les frais de garantie et les frais de notaire, elle aurait perdu l’argent pour toujours. C’est pour récupérer au cas où la totalité de l’encours qu’elle limite le prêt à la valeur du bien.

En bref, la banque limite sa prise de risque, et votre apport minimum de crédit immobilier la rassure !

 Comment se constituer un apport de crédit immobilier ?

L’apport personnel peut être issu de votre épargne, aussi bien vos comptes courants, votre livret A. Ce dernier peut être très intéressant car défiscalisé et les transferts d’argent sont largement facilités. Vous pouvez aussi utiliser votre assurance-vie, vos indemnités de licenciement, un héritage, une donation ou un prêt fait à vos proches.

Votre apport peut également provenir d’une plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier. Dans certains cas, il se peut que vous n’ayez pas encore vendu votre ancien bien avant d’acheter le suivant. Vous devrez peut-être avoir recours à un prêt relais dans ce cas. Il s’agit d’un prêt d’une durée maximale de deux ans, le temps que vous vendiez l’autre bien.

En bref, un apport personnel pour l’achat d’une maison ou d’un appartement est l’argent liquide que vous possédez sous n’importe quelle forme.

Justifier l’apport de votre prêt immobilier

En fait, vous devez justifier la provenance de tout votre apport. Si celui-ci est localisé à l’étranger, les banques craignent le blanchiment d’argent.

Si vous êtes non-résident français et que votre épargne est placée sur un compte étranger, il faudra la rapatrier en France. Cela peut poser problème en fonction du pays dans lequel vous vivez mais vous pouvez facilement vous renseigner sur le site des douanes françaises.

 2. Un apport de 20% pour l’achat immobilier améliore votre épargne !

Avec plus d’apports, baissez les taux immobiliers

En plus de l’apport minimum de crédit immobilier (de notaire et de garantie), certaines banques ont tendance à favoriser les dossiers avec un apport personnel supérieur.

Qu’il résulte d’économies personnelles, d’un coup de pouce familial ou de la revente d’un autre bien, peu importe ! Un apport personnel supérieur à 20% du prix du bien est un vrai plus dans la confiance que vous accordent les banques.

Bien sûr, il réduit votre besoin en liquidité, mais il alimente aussi votre côté bon élève auprès de la banque, et facilite donc la négociation des taux. En effet, avec un apport pour achat immobilier supérieur ou égal à 20%, les taux proposés par les banques sont généralement plus bas.

Du point de vue de la banque, cela se comprend ! Un client avec un apport personnel évoque un client qui sait épargner, gérer sainement son argent et donc un client qui sera capable de payer ses mensualités.

Comment un apport personnel élevé permet-il de diminuer le risque ? Prenons le cas d’une moins-value à la vente du bien (par exemple en cas de baisse des prix immobilier ou de revente en urgence) : plus l’apport sera important plus la probabilité d’un écart négatif entre la valeur du bien et le montant du capital restant dû réduira. Autrement dit, le risque est amoindri.

Par ailleurs, le crédit immobilier est peu rentable pour la banque. C’est pour cette raison qu’elle vous demande généralement de domicilier tous vos comptes et vos épargnes, qui sont eux plus rentables. En bref, rassurez la banque avec votre apport de crédit et négociez une baisse du taux ! 

Attention à garder de l’épargne !

Attention tout de même à ne pas mettre toutes vos économies dans l’apport de crédit immobilier. Comme nous allons le voir, il peut être plus judicieux de mieux placer votre argent pour de meilleurs rendements et de vous protéger des frais cachés et des dépenses imprévues peuvent toujours survenir au cours de votre processus d’achat !

En revanche, si vous disposez d’une épargne dont le taux rémunérateur est supérieur au taux d’intérêt du crédit immobilier, il n’est pas financièrement intéressant d’augmenter votre apport minimum d’achat. Dans ce cas bon point pour vous : non seulement votre banque sait que vous êtes capable d’épargner mais elle y voit aussi une garantie de remboursement en cas de difficulté. Vous-même pouvez être rassuré en passant ! Dans ce cas, les banques acceptent gracieusement d’accorder des prêts sans apport.

Bon plan

Si votre taux d’endettement est très élevé et que vous avez les moyens d’augmenter votre apport d’achat, faites-le. Vous ferez ainsi baisser le montant des mensualités à durée égale et votre taux d’endettement diminuera : votre demande de prêt aura plus de chances d’être acceptée.

3. Comment calculer l’apport optimal pour votre prêt immobilier ?

Essayez le calcul de votre apport personnel avant de présenter votre demande de prêt à votre banque !

Il faut savoir que l’apport est un pourcentage du coût total de votre projet immobilier. Vous avez déjà trouvé le bien à acheter et donc vous connaissez son prix : il vous suffit de diviser le montant que vous pouvez investir avec le montant total du bien.

Exemple

Mettez-vous en situation : vous souhaitez acheter une maison au prix de 200 000 € et vous comptez apporter 40 000 €. Votre apport de crédit immobilier est de 20 % du prix du bien : 40 000 / 200 000. L’emprunt immobilier est de 160 000 € soit 80 % du prix d’achat.

 

Vous pouvez également calculer à partir de votre apport minimum, votre capacité d’emprunt. Cet indicateur est le montant que vous pouvez emprunter, pour votre projet immobilier, en fonction de vos revenus et du taux d’endettement.

Exemple

Imaginez-vous avec un salaire mensuel de 4 000 €. Pour votre futur crédit immobilier, vous voulez ne pas dépasser des mensualités de remboursement de plus de 1 200 €. Si vous empruntez à un taux 2,60 % sur 15 ans, vous pouvez obtenir un prêt de 178 703 €.

4. Un prêt immobilier sans apport ? C’est possible !

Il convient de nuancer car les banques ne sont pas toujours réticentes à accorder des prêts sans apport personnel : on parle même de financement à 110% dans certains cas, c’est à dire le bien (100%) plus les frais (environ 10% pour les frais de garantie et les frais de notaire). Attention, les cas de financement sans apport personnel sont plus rares et il faudra montrer patte blanche aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

L’emprunt sans apport est en fait réservé à trois types de profils qui ont de “bonnes” raisons de ne pas présenter d’apport dans un crédit.

Primo-accédants : achetez dans l’immobilier sans apport

Avant tout, la banque peut faire une fleur aux jeunes primo-accédants. Récemment entrés dans la vie active, ils n’ont pas eu le temps de se constituer un apport pour l’achat d’une maison. s

C’est votre cas ? Pensez aussi aux prêts aidés comme le PTZ ou le prêt action logement ! Ils pourront vous aider à constituer votre apport personnel. Les banques considèrent les prêts à taux préférentiels comme un apport, au même titre que n’importe quelle liquidité.

Particuliers épargnant : optimisez vos placements

A l’inverse il existe des particuliers ayant une épargne très conséquente qui veulent acheter en gardant leur argent investi au lieu de constituer un apport minimum. Vous avez beaucoup d’épargne ? Des produits de défiscalisation ?  Alors, envisagez le prêt immobilier sans apport, lorsque le taux d’intérêt proposé par la banque est bien plus faible que les taux rémunérateurs de vos placements.

Investisseurs : préférez un crédit à 110 % `

Enfin, les investisseurs, ceux qui souhaitent louer le logement, peuvent prétendre à un emprunt sans apport. Payer des intérêts sur un crédit immobilier est un moyen de réduire ses impôts. Plus ils empruntent, plus leur bénéfice foncier diminue, et donc leur base imposable aussi.

Si cela est votre cas, vous n’avez aucun intérêt à présenter d’apport financier pour l’achat du bien immobilier. Ce mécanisme est notamment utilisé dans le cas d’un prêt in fine. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié au prêt sans apport.

A retenir

L’apport personnel rassure les banques car il réduit le montant du prêt et prouve votre motivation

En général, les banques demandent un apport couvrant les frais de notaire et de garantie, soit environ 10% du bien dans l’ancien

Toutefois, il est possible d’emprunter sans apport mais pour cela vous devez présenter certaines caractéristiques et un excellent dossier

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