Pourquoi le coût de l'assurance impacte le calcul du taux d’usure ?

Le taux d’usure, c’est le taux maximum qu’une banque peut légalement appliquer pour un prêt immobilier pour vous protéger de prêts trop chers. Mais saviez‑vous que l’assurance de votre prêt compte dans la balance ? Eh oui, elle est comptée dans le calcul du taux d'usure et selon votre profil (seniors, métiers à risque, problèmes de santé) si son coût est élevé, elle peut faire monter le coût total du crédit… et parfois bloquer votre projet. On vous explique pourquoi ça compte et comment éviter les mauvaises surprises.

Concrètement, qu’est-ce que ça change ? Avant cette règle, certains emprunteurs pouvaient obtenir un crédit sans dépasser le seuil légal de 35 % d’endettement, même en payant une assurance coûteuse. Depuis, en intégrant le coût de l’assurance, certains profils sont exclus et n’ont plus accès au prêt. Mais cette mesure a aussi un avantage car elle protège les emprunteurs contre des assurances trop chères, parfois imposées par certaines banques.

Comment est fait le calcul ? Il se fait en regardant les taux moyens pratiqués par les banques sur les trois derniers mois. Quand les taux immobiliers baissent, le taux d’usure baisse aussi. Pour certains emprunteurs, la situation se complique car le coût de l’assurance du prêt doit aussi suivre ces fluctuations. Si l’assurance est trop chère, elle peut faire dépasser le taux d’usure, même si le crédit en lui-même est raisonnable.

Le taux d’usure a pour but de protéger les emprunteurs, mais il peut aussi bloquer certains profils. Comme il est calculé à partir du TAEG moyen, certaines personnes jugées “à risque” par les banques peuvent se retrouver exclues : par exemple, les plus de 50 ans, ceux ayant des problèmes de santé ou exerçant un métier risqué.

Pourquoi ? Leur assurance emprunteur est plus chère pour couvrir les risques supplémentaires. Cette assurance plus coûteuse fait augmenter le TAEG et peut donc dépasser le taux d’usure, même si leur endettement reste inférieur au plafond légal de 35 %.

Que faire si votre profil risque de dépasser le taux d’usure ? Plusieurs solutions peuvent vous aider à obtenir votre crédit immobilier :

1. Négocier le taux de votre prêt ou les frais de dossier pour faire baisser le TAEG.

2. Réduire la durée de remboursement du prêt, même si cela peut être compliqué sans dépasser le taux d’endettement maximum.

3. Comparer les assurances emprunteur et trouver une offre moins chère pour réduire le coût total du crédit.

L’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir un crédit immobilier, mais vous n’êtes pas obligé de la prendre auprès de la banque qui vous prête l’argent. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. En comparant les différentes offres sur le marché, vous pouvez trouver l’assurance la plus adaptée et la plus avantageuse pour vous.

Petit conseil : pour certains profils, l’assurance proposée directement par la banque reste parfois la meilleure option, alors il faut toujours vérifier avant de décider.

Depuis la loi Lagarde de 2010 et les textes qui ont suivi, vous pouvez mettre les assurances en concurrence et comparer facilement les offres disponibles sur le marché. Seule règle à respecter, l’assurance choisie doit au minimum offrir les mêmes garanties que celles proposées par la banque qui accorde votre prêt.