Loyers en hausse constante : est-ce encore raisonnable de rester locataire en Île-de-France ?

Des loyers multipliés par quatre en 35 ans : c’est la réalité à laquelle sont confrontés les locataires parisiens. Face à cette flambée continue, nombreux sont ceux qui envisagent de devenir propriétaire. Si le loyer peut continuer d’augmenter au fil des années, la mensualité d’un crédit immobilier, elle, reste stable. Mais entre l’apport, les frais de notaire et les intérêts, le calcul est loin d’être aussi simple. Alors achat ou location, Pretto refait le match, point par point. 

La hausse vertigineuse des loyers parisiens

Un coup d'œil rétrospectif sur le marché locatif en Île-de-France suffit pour mesurer l'ampleur de la pression exercée sur les ménages au fil des ans. Entre 1984 et 2020, les loyers médians ont tout simplement été multipliés par 3,8 dans le parc privé vide et par 3,9 dans le meublé en Île-de-France, selon les données de l’Institut Paris Région. 

Loin de se stabiliser, cette tendance s’est confirmée au cours de la dernière décennie. L’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour encadrer la révision annuelle du loyer lorsque le bail le prévoit, est passé de 130,57 au premier trimestre 2020 à 148,37 au deuxième trimestre 2026, soit une progression de 13,6 %. Au deuxième trimestre 2026, il augmente encore de 1,15 % sur un an (ANIL).

Mensualité fixe et patrimoine : l’achat marque un point 

Dans ce contexte de hausse des loyers, acheter n’est-il pas finalement beaucoup plus intéressant ? 

Quand on souscrit un prêt immobilier à taux fixe, la mensualité du crédit ne suit pas l’inflation et n’est pas réévaluée tous les ans. Un emprunteur qui rembourse 1 200 € aujourd’hui continuera donc à rembourser cette même mensualité prévue au contrat dans plusieurs années.

Acheter offre surtout un atout majeur, vous bâtissez votre patrimoine à chaque mensualité. Contrairement à un loyer versé à fonds perdus, une grande partie de ce que vous remboursez à la banque sert à financer votre propre bien. Une fois le crédit terminé, vous possédez un logement que vous pouvez habiter "gratuitement", revendre ou transmettre.

Frais de notaire, taxe foncière… : la location a l’avantage

Sur le papier, acheter semble donc un choix plus que judicieux. Alors pourquoi tous les locataires parisiens ne se lancent-ils pas ? 

D’abord parce que la mensualité du crédit ne représente pas l’intégralité du coût d’un achat immobilier. Lors d’un achat, il faut ajouter les frais d’acquisition, couramment appelés frais de notaire. Viennent ensuite les dépenses liées au statut de propriétaire : la taxe foncière qui a augmenté de 26,3 % en dix ans (2012-2022) (selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers) ou encore certaines charges de copropriété. 

Mais aussi parce qu’il faut pouvoir acheter. Dans son étude, l’Institut Paris Région l’explique : l’accès à la propriété dépend notamment du patrimoine disponible pour constituer un apport et de la capacité d’endettement des emprunteurs.

Enfin, gardez en tête une règle d’or, l'immobilier demande du temps pour porter ses fruits. Revendre au bout de deux ou trois ans ne suffit pas à rentabiliser l'opération, car la valeur du bien n'aura pas eu le temps de compenser les frais initiaux (notaire, garantie).

Location ou achat : quelles dépenses pour un appartement parisien ?

Simulation à partir d’un loyer de 1 225 € augmentant de 1,2 % par an et l’hypothèse d’un crédit immobilier à mensualité fixe de 1 225 €.