Fichier des mauvais payeurs : pourquoi il ne faut pas opposer propriétaires et locataires

Et si les propriétaires avaient demain accès à un “fichier national des mauvais payeurs” avant de signer un bail ? C’est l’idée relancée par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Et, sans surprise, la mesure braque les associations de locataires et séduit les bailleurs. Mais chez Pretto, on se demande surtout s’il faut vraiment résumer le sujet à cette guerre de tranchées, alors que c’est tout le marché qu’il faut repenser  ?

Fichier de mauvais payeur : un  casier locatif ?

C’est lors d’une table ronde organisée le 8 septembre par la Chambre des notaires du Grand Paris que Vincent Jeanbrun a relancé un vieux débat : celui de la création d’un fichier national des dettes locatives, ciblant les "professionnels des impayés", ces locataires qui accumuleraient "volontairement" des dettes auprès de plusieurs bailleurs successifs. 

Alors que l’offre locative fait cruellement défaut, l’un des enjeux de ce fichier serait de rassurer les propriétaires pour les encourager à investir dans l’immobilier locatif. Car la crainte du locataire mauvais payeur est bien réelle chez les bailleurs. Derrière cette inquiétude se cache un risque particulièrement dissuasif, celui de ne plus percevoir de loyers, tout en continuant à rembourser son crédit, et, dans certains cas, ne pas pouvoir récupérer rapidement son logement. 

Selon le baromètre Maslow.immo, réalisé par Discurv en août 2026, le risque d’impayés ou de squat freine 4 candidats à l'investissement locatif sur 10. Une hantise qui pèse lourd car en refroidissant ces propriétaires, elle bloque nette l'arrivée de nouveaux biens en location. Dans un marché déjà asphyxié par la pénurie de logements, le piège du cercle vicieux se referme. 

Pour réduire cette incertitude, la solution évoquée par Vincent Jeanbrun est simple : créer un certificat d’absence de dette locative. Aujourd’hui, les agences immobilières se contentent de passer au crible  l’identité, les revenus, la situation professionnelle et les justificatifs de domicile des candidats, dans les limites prévues par la réglementation. Demain, ce document officiel pourrait bouleverser la sélection des dossiers et restaurer instantanément la confiance des bailleurs.

Liste noire ou mesure d’équité : des réactions contrastées 

La crainte d’une exclusion durable

Les associations de défense du logement s’opposent bien sûr à l’idée. David Rodrigues, responsable juridique logement à la CLCV(Consommation, logement et cadre de vie), indique que ce fichier jetterait “le discrédit sur des locataires qui ne sont pas des mauvais payeurs". La CLCV souligne aussi le déséquilibre d’un dispositif centré sur les seuls manquements des locataires : pourquoi alors ne pas recenser également les bailleurs qui ne restituent pas les dépôts de garantie ou refusent des travaux ?

À cette critique s’ajoute une inquiétude plus fondamentale : comment retrouver un logement lorsque ses difficultés passées deviennent un motif de refus ? « C'est une condamnation à une mort sociale. Les locataires sur cette liste noire n'auront plus jamais un logement locatif », alerte Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés.

C'est une “mesure anti-social qui barrerait l'accès à un droit fondamental qui est celui d'avoir un logement et de pouvoir vivre dignement”. Noria Derdek, responsable juridique de la Fondation pour le logement des défavorisés.

Les professionnels favorables au fichier 

Les défenseurs du dispositif mettent, quant à eux, en avant les difficultés rencontrées pour vérifier les candidatures. « On est confronté à un certain nombre de faux documents », souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier). Le fichier national apporterait ainsi, selon lui, une garantie supplémentaire dans la relation locative. 

Arnaud Hacquart, président d’Imodirect soutient quant à lui le principe du fichier à condition de prévoir trois garde-fous : un accès réservé aux professionnels agréés, des inscriptions strictement encadrées et des contreparties pour les candidats absents du fichier, sous la forme d’une garantie loyers impayés accordée automatiquement et de critères de sélection assouplis. « Sans ces trois conditions, ce n’est plus un outil de confiance, c’est un casier locatif à vie », estime-t-il. 

Opposer locataire et propriétaire : le faux débat ?

Faut-il vraiment prendre parti entre propriétaire et locataire ? Non, pas forcément. Le véritable enjeu serait plutôt la qualité de l’information utilisée pour évaluer le risque d’impayé. Combien de temps un locataire serait-il considéré comme un mauvais payeur ? Que se passerait-il une fois sa dette remboursée, ou s’il respecte un échéancier ? Et surtout comment distinguer les véritables « professionnels des impayés » des locataires confrontés à une perte d’emploi, une maladie ou une séparation ? 

L’accès aux informations soulève une autre difficulté. Si la consultation était réservée aux agences immobilières, qu’en serait-il des propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur location ? Devraient-ils payer un intermédiaire pour bénéficier de cette vérification ? Qu’en sera-t-il de la confidentialité ?

Et plus globalement, cette mesure est-elle à la hauteur des réponses nécessaires à la crise du logement ?  Si elle conduit surtout à ajouter un critère de sélection à un dossier de location, elle risque de compliquer encore davantage l’accès au logement des locataires les plus fragiles.

En avançant cette idée de fichier des mauvais payeurs, Vincent Jeanbrun a toutefois pris soin de préciser qu’il souhaitait ouvrir une réflexion dans le débat public, sans présenter, à ce stade, de proposition gouvernementale formalisée. À l’approche de la présidentielle de 2027, le fichier des dettes locatives pourrait donc s’inviter dans les débats de la campagne.