150 000 € de revenus et zéro épargne : pourquoi être riche ne suffit pas pour décrocher un crédit ?

Vous pensez qu’un bon salaire suffit à décrocher un crédit immobilier ? Détrompez-vous : les banques veulent aussi une épargne cohérente avec vos revenus, sans crédits à la consommation qui pèsent sur votre taux d’endettement (plafonné à 35 %). La preuve avec Arnaud et Valérie : malgré 150 000 € de revenus annuels, leur épargne insuffisante et leurs crédits conso ont quasiment divisé par deux leur capacité d’emprunt.

Manque de cohérence, un risque pour la banque

Vous pensiez qu’un bon salaire vous mettrait à l'abri de toute inquiétude pour obtenir un crédit immobilier ? Que nenni. Être riche ne suffit pas pour faire les yeux doux à votre banquier. Pour accorder un crédit immobilier, les banques recherchent des profils sérieux avec de solides garanties.

C’est l’expérience qu’Arnaud et Valérie ont faite lorsqu’ils ont décidé d’acheter une maison en Normandie. Actuellement locataires de leur bien avec un loyer de 538 €, ils ont pris la décision d’acheter une maison pour avoir plus d’espace pour eux et leurs 4 enfants.

Leur budget est de 400 000 € et leur apport de 40 000 €. Avec des revenus confortables de 150 000 € nets annuels, ce couple de cadres de 44 ans et 38 ans a, a priori, tout pour décrocher aisément un crédit immobilier.

L’apport personnel est la somme que l’emprunteur investit dans son projet immobilier sans avoir besoin de l’emprunter. Les banques en demandent généralement 10 % du prix du bien.

Mais il y a un hic.

Leur épargne actuelle est de seulement 33 666 €. Or, les banques s'attendent à ce qu'un couple de cet âge et avec ce niveau de revenus dispose d'une épargne bien plus conséquente. Comme sur un site de rencontre, on s'attend à certains critères vis-à-vis de la personne qu'on a en face de soi !

Pour alourdir un peu plus la situation, ils ont deux crédits à la consommation, respectivement de 126 € et de 1 086 € mensuels, qu’ils ont contractés pour financer leur mariage. Cela signifie qu’avec leur niveau de revenus, ils n’arrivent pas à mettre de côté, ni à financer des imprévus ou de gros événements. En cas de coups durs (voiture qui tombe en panne, travaux…), ils n’auront pas d’autre choix que de souscrire un nouveau crédit à la consommation ou de piocher dans leurs faibles économies. Peu rassurant pour la banque…

Charlotte Jehenne, la courtière Pretto en charge de leur dossier, soulève 3 problèmes majeurs dans leur dossier emprunteur :

1. Le faible apport
2. L’épargne insuffisante
3. Les dettes via les crédits à la consommation

“Il y a un problème de cohérence. Comment peut-on ne pas avoir plus d’épargne en gagnant 12 985 € nets par mois et avec des charges aussi faibles ?”

Certes, les revenus sont importants pour pouvoir obtenir un financement immobilier, mais l'image que vous renvoyez l'est tout autant. Rappelez-vous que la banque se porte garante pour financer votre projet sur 15, 20, 25 ans... Elle a besoin de garanties pour vous faire confiance ! Or, si vous donnez une image de quelqu'un qui flambe tout son salaire dès le 5 du mois, elle risque de ne pas être très rassurée (et on la comprend).

Une capacité d’emprunt divisée par 2 pour cause de mauvaise gestion financière !

Une rapide simulation avec la courtière permet au couple d’évaluer leur capacité d’emprunt et le budget qu’ils peuvent envisager dans leur recherche immobilière :

Pour rappel, le taux d’endettement est le taux alloué au paiement des dettes (crédit à la consommation, prêt immobilier…). Celui-ci ne doit pas dépasser 35 %. Dans notre exemple, le taux d’endettement du couple est de seulement 20,2 %, bien loin des 35 % autorisés. Ils ont donc une marge de manœuvre importante. Pourtant, ils sont bloqués à cause de leur trop faible apport…

En effet, avec un apport plus conséquent (et davantage en cohérence avec leurs hauts revenus), ils pourraient emprunter bien plus, comme le démontre la simulation de Charlotte :

On observe ici que le taux d’endettement est toujours sous la barre des 35 %. Mieux : en faisant une nouvelle simulation où l’on retire le dernier crédit à la consommation de 126 €, on observe qu’ils peuvent acheter un bien à 775 000 € ! Cela impacte considérablement leur capacité d’emprunt, celle-ci est presque divisée par deux à cause de leur mauvaise gestion financière.

En résumé, avec seulement 40 000 € d’épargne en plus, le couple aurait pu emprunter 350 000 € supplémentaires. Un budget beaucoup plus confortable (ils passent de 400 000 € à 750 000 €) qui leur permettrait de viser d’autres types de biens (avec une pièce en plus, des mètres carrés de jardin supplémentaires, une piscine…).

Les conseils de notre courtière pour optimiser un tel dossier emprunteur

Épargne : commencer petit

Après la douche froide suite à ce constat, le couple se ressaisit grâce au coaching de Charlotte. Celle-ci leur préconise de commencer dès maintenant à épargner régulièrement, même de petites sommes.

“Il faut absolument commencer par se faire un petit virement toutes les semaines. La première semaine vous pouvez commencer à 15 €, puis la suivante 16 €… etc. On oublie les gros virements one shot de 4 000 € dans lesquels on va ensuite piocher dedans. Ce type de gestion “artistique” n’est pas valorisée par les banques ! Il vaut mieux commencer petit et tenir un budget.”

Quel est l’impact de l’apport sur le taux d’un crédit immobilier ?

Pour aider ses clients à bien comprendre l’importance des différents paramètres comme l’épargne ou le montant de l’apport, Charlotte effectue une simulation sur les taux auxquels ils peuvent prétendre.

En comparant ces deux simulations, on observe qu’on a quasiment le même coût d’intérêt pour un bien deux fois moins cher. Cela signifie concrètement que leur crédit leur coûterait tout aussi cher, qu’ils empruntent 450 000 € ou 775 000 € !

Bref, même avec des revenus élevés, une mauvaise gestion financière peut réduire de manière significative la capacité d'emprunt. Avec une épargne plus solide et une gestion plus rigoureuse, Arnaud et Valérie peuvent espérer prétendre à un crédit bien plus avantageux.

Alors, quel avenir immobilier pour Valérie et Arnaud ? Suite au coaching de leur courtière, le couple va mettre en pratique ces conseils pour optimiser leur dossier emprunteur. La discipline financière sera la clé pour maximiser leurs chances d'obtenir leur crédit et de concrétiser leur projet immobilier. On leur souhaite !