Emprunter à deux pour un achat immo : une bonne idée... qui peut parfois se retourner contre vous
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"À deux, on est plus forts !" Cette maxime, souvent vraie pour un projet immobilier, mérite pourtant d'être nuancée. Si emprunter à deux permet généralement d'augmenter sa capacité d'emprunt, certaines situations peuvent au contraire fragiliser votre dossier. On vous explique quand l'union fait la force... et quand elle devient un handicap.
Emprunter à deux : les avantages classiques
À première vue, acheter à deux vous permet d’obtenir des conditions de crédit plus favorables, et ce pour plusieurs raisons :
- cumuler deux revenus permet d’augmenter mécaniquement la capacité d’emprunt
vous mutualisez les fonds pour gonfler votre apport
le fait de partager la mensualité à deux peut rassurer la banque, car cela limite le risque (il est rare d’avoir deux emprunteurs au chômage en même temps, par exemple).
Sur le papier, c’est donc tout bénéfice. Mais dans la réalité, le dossier est parfois plus complexe… Dans trois situations en particulier, emprunter à deux peut être un frein.
Quand emprunter à deux devient un frein
L'âge, un facteur décisif
L’âge est un facteur important pour les banques et les assurances. Au-delà de 55 ans, certaines compagnies appliquent des surprimes importantes, voire refusent certains types de garanties d’assurance. Surtout, les établissements bancaires veulent s’assurer que le prêt sera remboursé avant la retraite. C’est pourquoi elles sont très regardantes sur l’âge des emprunteurs - et la durée du prêt. Un client de 60 ans voulant emprunter sur 10 ans ne sera pas accueilli de la même manière qu’un autre de 60 ans souhaitant un prêt sur 25 ans.
Attention, elles ne se contentent pas d’observer l’âge lors du dépôt de la demande de prêt, mais vont vérifier celui que vous aurez à la date de fin de prêt prévue. Si ce dernier dépasse l’âge légal de départ en retraite, il faudra calculer votre niveau de revenu à la retraite. Et il y a de fortes chances que cela coince. Dès lors, elles peuvent réduire la durée du prêt (donc augmenter les mensualités) ; exiger un apport personnel plus élevé voire carrément refuser le dossier.
Un co-emprunteur senior peut donc vous obliger à raccourcir la durée du prêt ou à augmenter significativement votre apport. Si votre co-emprunteur a plus de 60 ans, mieux vaut étudier l’impact sur le financement avant de le faire figurer dans le prêt.
À partir de 75 ans, certaines assurances ne couvrent plus des garanties primordiales pour la banque comme la Garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).
La question administrative
En France, un co-emprunteur étranger peut tout à fait emprunter… à condition d’avoir un titre de séjour en règle. Certaines situations rassurent les banques, comme la détention d’une carte de séjour longue durée, d’un visa de travail renouvelable ou de la résidence fiscale en France.
D’autres en revanche posent problème :
un titre de séjour temporaire ou en cours de renouvellement
une absence de justificatif.
Dans ce cas, la banque peut refuser d’accorder le crédit, ou bien imposer des conditions strictes (taux majoré, apport conséquent…).
Le poids des dettes existantes
des crédits à la consommation
un prêt auto ou étudiant en cours
Les banques observent aussi la façon dont vous gérez vos comptes. Si vous ou votre co-emprunteur avez l’habitude d’être régulièrement à découvert, cela plombera votre dossier et vous risquez d’être jugés non finançables. C’est pourquoi on vous recommande de soigner vos comptes au moins 3 mois avant de faire une demande de prêt.
La solution : emprunter seul pour un projet à deux
En concubinage ou pacsés, vous pouvez parfaitement acheter un bien à deux tout en n’étant qu’un seul à porter le prêt. C’est notamment le cas si vous avez des revenus suffisants pour emprunter seul, que vous souhaitez éviter les freins liés au profil du co-emprunteur et si le projet d’achat peut être financé avec une capacité d’emprunt individuelle raisonnable.
En revanche, cela vous amènera peut-être à devoir revoir un peu votre projet (superficie, localisation, présence ou non de travaux…). Remarque aussi pour les couples mariés : selon le régime matrimonial choisi, vous pouvez êtes solidaire des dettes. Si vous souhaitez acheter sur votre nom propre, veuillez prendre contact avec un notaire afin d’opter pour la meilleure protection - et le régime adapté.
Vous pouvez toujours être propriétaires à deux (en indivision ou en SCI) même si un seul emprunte.
Comment choisir la bonne stratégie ?
La décision doit se prendre après une analyse approfondie de votre situation :
pour emprunter à deux, vérifiez que les deux profils sont vraiment complémentaires et qu'aucun ne risque de fragiliser le dossier.
si vous empruntez seul, assurez-vous que vos revenus personnels suffisent et que les conditions d'emprunt restent avantageuses.
Vous avez un projet d'achat à deux ? Commencez par une simulation gratuite pour comparer les différentes options qui s'offrent à vous. Notre équipe vous accompagnera ensuite pour construire le dossier le plus solide possible, que vous choisissiez d'emprunter seul ou à deux.
