Contrat‌ ‌de‌ ‌mariage‌ : régime de la communauté universelle‌ ‌et‌ ‌achat‌ ‌immobilier‌

Se marier, c’est aussi faire des choix pour l’avenir – y compris sur le plan patrimonial. Et si certains couples optent pour la séparation de biens, d’autres préfèrent tout mettre en commun, absolument tout. C’est là qu’entre en scène un régime matrimonial un peu à part : la communauté universelle.

Alors, qu’est-ce que ce régime implique concrètement quand on achète un bien immobilier à deux&nbsp? Quels sont les avantages, mais aussi les risques à connaître&nbsp? Et comment ça se passe si l’amour ne dure pas toute la vie (ou en cas de décès)&nbsp On vous explique tout.

C’est un régime matrimonial qui pousse le curseur du partage au maximum. Concrètement, avec la communauté universelle, tous les biens des époux sont mis en commun : ceux d’avant le mariage, ceux acquis ensuite, ceux reçus par donation ou héritage… tout, ou presque.

Ce choix implique que chacun devient propriétaire de la moitié du patrimoine global du couple. On ne distingue plus les biens de l’un ou de l’autre des époux : le patrimoine devient un pot commun.

Mais attention, ce régime ne s’adopte pas par défaut. Il faut passer chez le notaire pour signer un contrat de mariage en communauté universelle. Et ce choix peut aussi se faire plus tard, dans le cadre d’un changement de régime matrimonial.

C’est la règle d’or de ce régime. Les biens achetés ensemble, les économies personnelles, les investissements réalisés avant même de se connaître… une fois le contrat signé, tout est considéré comme appartenant à 50 % à chacun. Et ce, même si l’un des conjoints a financé un bien à 100 %.

Cela veut aussi dire que la notion de «&nbspquotes-parts&nbsp» disparaît. Peu importe qui met quoi dans le financement, la propriété est toujours divisée en deux parts égales.

Acheter un bien immobilier sous ce régime, c’est simple. Pas besoin de déterminer qui finance quoi ni d’inscrire des pourcentages de propriété dans l’acte de vente. Que vous empruntiez à deux ou qu’un seul mette l’apport, le résultat est le même : chacun est propriétaire de 50 %.

C’est l’un des gros avantages. En cas de décès, si le contrat de mariage inclut une clause d’attribution intégrale, le conjoint survivant récupère automatiquement la totalité des biens communs, sans passer par la case succession. Une manière d’éviter les partages compliqués ou les indivisions avec les enfants.

Ce choix est souvent fait par des couples qui partagent une vision patrimoniale commune, ou par ceux qui se marient plus tard dans la vie. Il peut aussi être adopté en seconde intention, lors d’un changement de régime, notamment à la retraite, quand les risques financiers sont plus faibles.

Si l’un des conjoints finance une acquisition à 80 %, il n’aura pas plus de droits sur le bien. En cas de séparation, chacun récupère la moitié. Cela peut créer un sentiment d’injustice si les contributions étaient déséquilibrées.

Avec la fameuse clause d’attribution intégrale, les enfants n’héritent qu’au décès du second parent. Contrairement aux autres régimes où l’héritage peut être transmis en deux temps (et donc bénéficier deux fois des abattements fiscaux), ici tout est repoussé, ce qui peut compliquer certaines stratégies de transmission.

Même sous le régime de la communauté universelle, un divorce reste un divorce. Et la règle est simple : le bien immobilier, commun par définition, devra être partagé.

Deux scénarios sont possibles :

• Le bien est vendu et chacun récupère 50 % du prix, moins le remboursement du prêt si besoin.

• L’un des conjoints souhaite garder le logement : il devra alors racheter la part de l’autre. C’est ce qu’on appelle un rachat de soulte.

Ce rachat implique généralement de souscrire un nouveau prêt immobilier, et donc de repasser par une étude de solvabilité. La banque vérifiera votre capacité à emprunter seul, surtout si vous avez d’autres charges comme une pension alimentaire.

La communauté universelle met en commun les biens durant le mariage. Mais en cas de décès d’un membre du couple, le survivant n’est propriétaire que de la moitié des biens communs… sauf en cas de disposition spécifique dans le contrat de mariage : la clause d’attribution intégrale.

La communauté universelle, avec cette clause, peut toutefois présenter des inconvénients pour les enfants du couple, notamment parce qu’ils perçoivent l’ensemble de l’héritage en une fois, au moment du décès du 2ᵉ conjoint.

En effet, avec les autres régimes matrimoniaux, les enfants recueillent généralement l’héritage de leurs parents en deux fois et bénéficient ainsi deux fois du barème progressif et des abattements parents/enfant.

La banque regarde toujours votre situation maritale, afin de vous octroyer ou non un prêt, de convenir des clauses et de calculer sa proposition de taux. L’établissement bancaire va notamment chercher à connaître le lien juridique avec le co-emprunteur (PACS, mariage, lien de parenté, etc.).

Cependant, la banque ne se soucie pas vraiment de savoir qui va rembourser quel montant. Elle va simplement s’assurer que les mensualités seront toutes versées, en temps et en heure. En cas de défaut de remboursement, quelle que soit la répartition réelle (70/30, 60/40, etc.), l’établissement prêteur va se tourner vers le co-emprunteur pour obtenir la mensualité complète. Pour plus de praticité, la banque va donc favoriser les comptes joints.