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Rachat de crédit immobilier : tout comprendre pour y voir clair

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Tom Cheriet
Mis à jour le 09 août 2022
Rachat de crédit immobilier : tout comprendre pour y voir clair
Vous envisagez de faire racheter votre crédit immobilier ? Vous n’êtes pas le seul ! Avec les taux actuels, il est logique de voir de plus en plus d’emprunteurs s’interroger sur la pertinence de renégocier leur prêt immobilier, voire de considérer un rachat de crédit immobilier pour réaliser des économies significatives.

Mais attention : selon votre situation, le rachat de votre prêt ne vous procure pas toujours les mêmes avantages. Faire racheter son prêt entraîne d’ailleurs des frais à ne pas négliger. Heureusement, Pretto vous aide à tout comprendre pour y voir plus clair et vous permettre de réduire significativement les coûts de votre emprunt !

Rachat de crédit : définition

À la différence de la renégociation de votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle, le rachat de crédit consiste à s’adresser à une banque concurrente pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt que celles consenties initialement. Le rachat de prêt équivaut donc à la signature d’un nouveau prêt auprès d’un nouvel organisme de crédit et implique donc, par exemple, qu’une nouvelle assurance emprunteur soit souscrite.

La grande différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation ? Même si votre banque fait un effort et vous propose de baisser un peu le taux d’intérêt de votre prêt afin de vous garder comme client, il est bien plus probable qu’une banque concurrente vous offre de racheter votre crédit avec un nouveau taux encore plus alléchant. Toutefois, une banque concurrente peut vous demander des contreparties, comme la domiciliation bancaire, l’achat de parts sociales ou la souscription de produits financiers divers.

Pourquoi faire racheter son prêt immobilier ?

Le but d’un rachat de crédit immobilier est de réaliser des économies grâce à une négociation sur le niveau du taux d’intérêt. Les taux immobiliers en France ont atteint ces dernières années des niveaux historiquement bas.

En date de mars 2022, ils ont enregistré une progression moyenne de 0,4 % en deux mois, poussés à la hausse par la guerre en Ukraine et une inflation significative. Dans ce contexte, les banques toutefois sont nombreuses à maintenir des taux de prêt immobilier très bas.

Si vous avez emprunté il y a quelques années, vous pouvez donc tirer profit de la conjoncture actuelle, en faisant racheter votre prêt immobilier par une autre banque. Avec un taux d’intérêt plus bas, vous réduisez les frais de votre crédit immobilier, c’est mathématique !

Important

À partir de quand la différence entre le taux auquel vous avez emprunté et le nouveau est-elle vraiment significative ? Cela va dépendre des autres variables qui définissent le coût d’un crédit :

  • le montant du prêt : plus le capital restant dû est élevé, plus un écart de taux (même de quelques dixièmes !) peut vous faire faire des gains importants grâce au rachat de crédit,
  • la durée du prêt : plus l’échéance est éloignée, plus vous réaliserez des économies. En début de prêt, on paye surtout des intérêts, alors qu’à la fin, on rembourse surtout le capital.

Quand faire un rachat de crédit immobilier ?

Pour savoir si l’opération pourrait être avantageuse pour vous, regardez d’abord précisément où vous en êtes dans le remboursement de votre prêt. En effet, plus vous avancez dans le remboursement de votre prêt, plus la part d’intérêts que vous payez à chaque mensualité diminue, tandis que la part de capital remboursé augmente.

Pour répondre à la question « quand renégocier son prêt immobilier », il faut donc être capable de calculer les économies qui pourraient être réalisées :
  • Si vous avez emprunté il y a seulement quelques années, le rachat de crédit pourra être une opération très rentable. Vous êtes toujours en train de payer une part importante d’intérêts, donc c’est le bon moment pour réduire leur coût. Attention cependant : vous ne pouvez pas faire racheter votre crédit la première année !
  • Si vous êtes au milieu de la durée de votre prêt, le rachat de crédit peut toujours être avantageux pour vous. Cependant, il faudra que la différence entre le taux auquel vous avez emprunté et le nouveau soit plus grande.
  • Si vous avez bientôt fini de rembourser votre crédit, un rachat de prêt immobilier n’est pas toujours conseillé car vous ne payez déjà plus beaucoup d’intérêts. Attention aux généralités : un courtier Pretto sera le mieux à même d’analyser votre situation spécifique !

De plus, il faut un certain laps de temps avant que la différence entre les taux vous fasse faire des économies. C’est pour cette raison qu’il ne faut considérer de faire un rachat de crédit immobilier que si vous avez décidé de conserver votre bien encore pendant un moment. Pas la peine de vous lancer dans ces démarches si vous pensez le vendre à court-terme !

En outre, le timing peut être plus ou moins bon si votre situation financière a évolué :

  • Si vos revenus ont augmenté, la situation vous est très favorable. Le rachat de votre crédit vous permettra non seulement de réduire les intérêts payés mais également de diminuer la durée du prêt et d’augmenter les mensualités si vous le souhaitez.
  • En revanche, si vos revenus ont diminué, veillez à ce que les économies issues de la baisse du taux d’intérêt compensent la hausse de votre endettement. Mais sachez que faire racheter votre emprunt peut aussi être l’opportunité de regrouper vos crédits ou d’économiser grâce à une délégation d’assurance.
Bon plan
Vous pouvez faire racheter votre prêt plusieurs fois, rien ne vous en empêche. Faites toutefois attention aux frais induits, ils pourraient rendre l’opération peu, voire pas du tout, rentable.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Contrairement à la renégociation de prêt auprès de votre banque, faire racheter son crédit immobilier par une banque concurrente entraîne différents frais. Il vous faudra donc vérifier que l’opération reste intéressante pour vous, tous frais compris !

Quels sont les frais liés au rachat de crédit ? Pretto les liste pour vous :
  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : puisque vous soldez votre prêt auprès de la banque que vous quittez, celle-ci vous charge des pénalités. Notez que même si votre contrat d’emprunt comporte une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique que si vous revendez votre bien ou que vous soldez sur vos fonds propres. Ce n’est pas le cas avec un rachat de crédit donc l’exonération ne s’applique pas ici. Heureusement, l’État encadre ces frais : ils ne pourront pas excéder six mois d’intérêts au taux moyen du prêt et dans une limite de 3&nbsp% du capital restant dû.

  • Nouvelle banque, nouvelle garantie ! Si vous aviez une caution Crédit Logement, vous pouvez récupérer 75 % des fonds mutuels de garantie pour payer notamment la nouvelle garantie auprès de la banque qui rachète votre crédit. Les frais de mise en place de la nouvelle garantie s’élèvent généralement à environ 1,5 % du capital. Il faudra aussi compter les frais de résiliation de l’ancienne garantie auprès de l’ancienne banque. S’il s’agit d’une hypothèque, les frais sont plus élevés.

Soyez donc vigilant à ce que tous ces frais soient couverts par les gains que vous réaliserez en faisant racheter votre crédit immobilier. Pour vérifier si votre rachat de prêt est intéressant financièrement, faites une simulation de rachat de prêt :

Comment faire un rachat de crédit immobilier ?

Le nœud de l’opération est d’obtenir un taux d’intérêt significativement plus faible que celui de votre prêt initial, afin de faire baisser les frais de votre prêt. L’objectif est donc de trouver la banque qui vous offre le meilleur taux possible. Or, le taux de prêt immobilier peut être très différent selon la banque sollicitée !

Ces écarts, qui peuvent aller du simple au double, s’expliquent car les crédits immobiliers sont souvent peu rentables pour les banques. Ils servent surtout de produit d’appel pour attirer de nouveaux clients. Selon la stratégie commerciale du moment, une banque ne vous proposera donc pas le même taux. Les banques offrent aussi des taux différents selon d’autres critères comme votre situation personnelle, votre projet immobilier ou la durée de votre emprunt.

Bon plan

À vous donc de faire jouer la concurrence : faites une simulation de rachat de crédit immobilier fiable et rapide grâce au simulateur Pretto. Frais, économies, mensualités… : complétez simplement les informations concernant votre profil et laissez notre simulateur tout calculer pour vous. Vous pourrez également être mis en relation avec un expert crédit Pretto, qui prendra en charge la négociation pour vous !

Les avantages de laisser l’expert crédit Pretto négocier le rachat de crédit pour vous ? - Son statut de professionnel du crédit lui permet d’obtenir un taux préférentiel auprès des banques, - Il a une connaissance approfondie du marché et des leviers de négociation puissants, - Vous pouvez économiser des frais puisqu’il se charge en grande partie de l’analyse de votre dossier.

À retenir
  • Les taux immobiliers restent bas. C’est peut-être le bon moment pour vous de faire racheter votre crédit ! Le but : faire baisser ses frais en négociant un nouveau taux d’intérêt plus bas auprès d’une banque concurrente.
  • Dans le cadre d'un rachat de prêt immobilier, vous économisez davantage : 1 / si vous êtes au début du remboursement de votre prêt, 2 / si son montant est élevé et 3 / si la différence entre le nouveau taux et l’ancien est importante.
  • Attention aux contreparties exigées par la banque qui se propose de racheter votre prêt immobilier ! De même, soyez attentif aux frais induits par l’opération. N’envisagez un rachat de crédit que s’ils sont couverts par les économies réalisées grâce à la baisse du taux et adressez-vous à votre expert Pretto pour mener la négociation en votre nom. Et faites une simulation de rachat de crédit immobilier sur le site de Pretto !
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