Faut-il rembourser son prêt immobilier ou investir ?

Rembourser son crédit immobilier ou investir, cela dépend en premier lieu des taux du moment. En effet, lorsque les [taux immobiliers}((/taux-immobilier/)) étaient extrêmement bas il y a quelques années, aux alentours des 1%, le coût de l'argent était très faible. A l'époque, rembourser en anticipé ne trouvait pas beaucoup de justifications, mieux valait placer. Mais depuis, la situation a changé. Aujourd'hui avec des taux aux alentours des 3%, le coût du crédit s'est fortement alourdi. Encore plus pour les emprunteurs qui ont signé leur offre lorsqu'ils étaient au plus haut, aux alentours des 4 ou 4,5%. Dès lors, tenter de diminuer le capital restant dû fait sens, afin d'alléger le montant des intérêts qu'il faudra rembourser à la banque.

Si vous avez des liquidités disponibles, vous devez vous demander ce qui vous rapportera le plus d’argent entre rembourser votre prêt et placer ces liquidités. En effet, il n’est pas utile de rembourser votre ou vos prêts en cours si les taux d’emprunt sont inférieurs à vos taux de rendement. L’arbitrage est assez simple, il s'agit de prendre en compte votre taux d’emprunt et de le mettre en rapport avec les conditions de placement de vos liquidités. Si les intérêts de placement générés sont supérieurs aux intérêts remboursés pour votre emprunt, vous êtes gagnant en conservant votre prêt.

La part des intérêts que vous remboursez est beaucoup plus forte en début de prêt, puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû. Or, plus ce capital diminue, moins vous payez d’intérêts ! Le coût du crédit est donc très fort en début de prêt, mais il augmente de moins en moins vite avec la durée. En revanche, le rendement des vos placements ne suis pas la même dynamique.

L’investissement locatif notamment permet d’obtenir des rendements de 3, 5 ou 10 % (pour les plus chanceux). Il est donc plus intéressant d’investir sur un nouveau bien immobilier que de rembourser son prêt immobilier en cours. Dans le même temps, vous vous constituez un patrimoine immobilier et bénéficiez d’un placement sécurisé assorti d’un rendement élevé, et tout ça grâce au crédit.

Il y a plusieurs avantages à ne pas rembourser un prêt immobilier par anticipation. Nous avons cité l’effet de levier et les meilleurs rendements de placement. La fiscalité en est un autre, dans le cas d'un investissement locatif.

Autre argument : si vous êtes au régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (sinon vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %). Cela permet de réduire l'assiette des impôts.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en janvier 2018. Alors que l’ISF taxait les placements financiers, l’épargne, le patrimoine ainsi que les autres valeurs mobilières du patrimoine, l’IFI ne taxe que les valeurs immobilières. Avec cet impôt, l’Etat ne taxe plus que 51 % de l’assiette de l’ISF. C’est une perte importante mais le but est d’encourager l’investissement dans les entreprises françaises afin de relancer la croissance par l’offre.

Les modalités de calcul de l’IFI sont les mêmes que pour l’ISF. Le calcul se porte sur le patrimoine net, c’est-à-dire emprunt déduit. En effet, lorsque vous avez un prêt en cours sur un bien immobilier, le montant de l’emprunt est déduit de la valeur du bien.

Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF. Le taux d’imposition de 0 à 1,5 % est réparti sur 6 tranches d’imposition. Et comme pour l’ISF,les personnes éligibles à l’IFI sont les résidents français au 1er janvier de l’année en cours qui disposent d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros.

• entre 0 et 800 000 € : 0 % ;
• entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 % ;
• entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 % ;
• entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 % ;
• entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;
• au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Il y a donc tout intérêt à conserver son financement pour limiter ou s’exonérer de l’imposition sur la fortune immobilière.

En comparaison, l’épargne n’est pas ou faiblement imposée. Le niveau d’imposition dépend du support, ce qui représente un avantage non négligeable.

Même si les arguments présentés ci-dessus penchent pour le non-remboursement anticipé, il y a des circonstances où l'équilibre s'inverse. Ainsi, imaginons que vous ayez contracté un crédit pour votre résidence principale sur une durée longue (plus de 20 ans, voire 25 ans), à un taux élevé. Le coût du crédit atteint dès lors des sommets.

Exemple avec un emprunt de 350 000 euros sur 25 ans, à un taux de 4% débuté en janvier 2024. Dans ce cas - et sans renégo du taux en cours de route - les intérêts se chiffrent à 204 100 euros ! Imaginons que vous touchez un coquet héritage : 80 000 euros. Si vous n'avez pas l'intention d'acheter un autre bien pour investir, utiliser cette somme pour rembourser une partie du capital aura un gros impact sur le coût du crédit. En utilisant cet argent tout en maintenant votre mensualité, vous réduisez mécaniquement la durée d'emprunt de 94 mois (soit pas loin de 8 ans). Gain à la clé : plus de 92 000 euros d'intérêts !