Faut-il rembourser son prêt immobilier ou investir ?

Vous avez un emprunt en cours et des liquidités disponibles, épargne ou jackpot, peu importe ! Une question se pose : vaut-il mieux rembourser son emprunt ou garder son épargne pour investir ? Dans cet article, on vous présente quelques éléments de réflexion.

1. Comparer les taux d’intérêt d’emprunt et de placement

Un contexte macro à regarder

Il n’est pas toujours judicieux de rembourser son prêt par anticipation sauf si vous souhaitez faire plaisir à votre banque. Il est nécessaire de regarder le contexte des taux d’intérêt. En effet, depuis quelques années les taux d’emprunt sont historiquement bas. Quand le coût de l’argent est exceptionnellement bas, pourquoi s’en priver ? Par ailleurs, certains contextes économiques sont particulièrement propices au crédit même si les taux sont hauts. C’est notamment le cas quand l’inflation est plus forte que les taux.

Comparer les taux d’intérêt et les taux de rendement

Si vous avez des liquidités disponibles, vous devez vous demander ce qui vous rapportera le plus d’argent entre rembourser votre prêt et placer ces liquidités. En effet, il n’est pas utile de rembourser votre ou vos prêts en cours si les taux d’emprunt sont inférieurs à vos taux de rendement. L’arbitrage est assez simple, il s'agit de prendre en compte votre taux d’emprunt et de le mettre en rapport avec les conditions de placement de vos liquidités. Si les intérêts de placement générés sont supérieurs aux intérêts remboursés pour votre emprunt, vous êtes gagnant en conservant votre prêt.

Sur le graphique ci-dessous, on constate qu’à capital, durée et taux égaux, placer son argent rapporte deux fois ce que coûte le crédit !

La part des intérêts que vous remboursez est beaucoup plus forte en début de prêt, puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû. Or, plus ce capital diminue, moins vous payez d’intérêts ! Le coût du crédit est donc très fort en début de prêt, mais il augmente de moins en moins vite avec la durée. En revanche, le rendement des vos placements ne suis pas la même dynamique, ce qui explique un écart aussi important en fin de crédit.

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2. Le crédit immobilier : un effet de levier pour développer son patrimoine

Si vous avez de l’épargne disponible et que votre capacité d’emprunt le permet, vous pouvez aussi prendre un nouveau prêt immobilier. Vous pouvez ainsi acquérir une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif.

L’investissement locatif notamment permet d’obtenir des rendements de 3, 5 ou 10 % (pour les plus chanceux). Il est donc plus intéressant d’investir sur un nouveau bien immobilier que de rembourser son prêt immobilier en cours. Dans le même temps, vous vous constituez un patrimoine immobilier et bénéficiez d’un placement sécurisé assorti d’un rendement élevé et tout ça grâce au crédit.

Le crédit immobilier vous fait bénéficier d’un effet de levier : au lieu de rembourser votre prêt en cours, vous empruntez à nouveau. Votre patrimoine est ainsi composé de deux biens immobiliers ! Avec seulement 10 % d’apport (généralement pour le paiement des frais de notaire et de garantie), parfois même sans apport, il est possible d’acquérir un nouveau bien immobilier.

Vous avez de l’épargne mais ne souhaitez ni rembourser votre prêt, ni mettre d’apport pour votre nouveau prêt immobilier ? Pas de panique c’est possible ! En effet, la banque sait que vous êtes capable d’épargner et acceptera potentiellement de vous prêter à 110 % tant que vous restez dans les limites du taux d'endettement.

En revanche, si vous n’avez pas d’épargne, la banque se demandera comment vous serez capable d’emprunter à nouveau alors que vous n’arrivez déjà pas à mettre de côté.

3. Fiscalement il peut être préférable de rembourser un prêt immobilier

Il y a plusieurs avantages à ne pas rembourser un prêt immobilier par anticipation. Nous avons cité l’effet de levier et les meilleurs rendements de placement. La fiscalité en est un autre.

Les intérêts d’emprunt déduits de vos revenus locatifs

Par exemple, si vous avez un prêt immobilier pour un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. C’est le cas si vous êtes au régime réel, sinon vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Cela peut donc être plus avantageux de conserver un prêt immobilier pour déduire les intérêts d’emprunt et donc réduire son imposition. A l’inverse, économiser les intérêts d’emprunt en remboursant son prêt et réduire ce gain par une imposition plus importante n’est pas nécessairement avantageux.

Par ailleurs, les frais liés à l’acquisition sont eux aussi déductibles de vos revenus locatifs en régime réel. Ainsi les frais de dossier facturés par la banque, les frais de cautionnement ou d’inscription hypothécaire sont eux aussi déductibles. Par ailleurs, ces différents frais sont reportables chaque année.

Pour aller plus loin : Tout ce qu'il faut savoir sur les intérêts de prêt immobilier

Le prêt immobilier réduit l’assiette d’IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en janvier 2018. Alors que l’ISF taxait les placements financiers, l’épargne, le patrimoine ainsi que les autres valeurs mobilières du patrimoine, l’IFI ne taxe que les valeurs immobilières. Avec cet impôt, l’Etat ne taxe plus que 51 % de l’assiette de l’ISF. C’est une perte importante mais le but est d’encourager l’investissement dans les entreprises françaises afin de relancer la croissance par l’offre.

Les modalités de calcul de l’IFI sont les mêmes que pour l’ISF. Le calcul se porte sur le patrimoine net, c’est-à-dire emprunt déduit. En effet, lorsque vous avez un prêt en cours sur un bien immobilier, le montant de l’emprunt est déduit de la valeur du bien.

Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF. Le taux d’imposition de 0 à 1,5 % est réparti sur 6 tranches d’imposition. Et comme pour l’ISF,les personnes éligibles à l’IFI sont les résidents français au 1er janvier de l’année en cours qui disposent d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros.

entre 0 et 800 000 € : 0 % ;
entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 % ;
entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 % ;
entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 % ;
entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;
au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-de-lifi

Il y a donc tout intérêt à conserver son financement pour limiter ou s’exonérer de l’imposition sur la fortune immobilière.

En comparaison, l’épargne n’est pas ou faiblement imposée. Le niveau d’imposition dépend du support, ce qui représente un avantage non négligeable.

A retenir

Placer ses liquidités peut s’avérer plus intéressant que de rembourser son prêt
Le prêt est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier
Il est possible de réduire son imposition grâce à la dette (prêt immobilier)

Mis à jour le 29 juin 2022

Tom Cheriet

Expert en crédit immobilier

Tom évolue dans l'univers du financement et de l'immobilier depuis près de 10 ans, après un passage notamment chez Meilleurs Agents, et un premier investissement locatif personnel à 24 ans. Il est spécialisé dans la gestion des dossiers de crédit des clients de nos partenaires en immobilier.