Faut-il rembourser son prêt immobilier ou investir ?

Rembourser votre prêt immobilier par anticipation n’est pas systématiquement le meilleur choix : si le rendement de vos placements dépasse le taux de votre crédit, mieux vaut garder vos liquidités investies. Conserver son prêt permet aussi d’utiliser le crédit comme levier pour un investissement locatif, de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers en régime réel, et de réduire l’assiette de l’IFI. Le remboursement anticipé reste avantageux sur un crédit long à taux élevé.

Comparer les taux d’intérêt d’emprunt et de placement

Un contexte macro à regarder

Rembourser son crédit immobilier ou investir, cela dépend en premier lieu des taux du moment. En effet, lorsque les taux immobiliers étaient extrêmement bas fin 2021 (jusqu’à 1,03 % en moyenne en octobre 2021, un plus bas historique selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), le coût de l’argent était très faible. À l'époque, rembourser en anticipé ne trouvait pas beaucoup de justifications, mieux valait placer. Depuis, les taux ont fortement remonté, jusqu’à un pic autour de 4,20 % fin 2023 pour les emprunteurs qui ont signé leur offre au plus haut du cycle. En juillet 2026, ils s’établissent autour de 3,2 à 3,3 % en moyenne selon l’Observatoire, un niveau qui reste nettement supérieur aux plus bas de 2021. Le coût du crédit s’est donc fortement alourdi pour les emprunteurs récents. Dès lors, tenter de diminuer le capital restant dû fait sens, afin d'alléger le montant des intérêts qu'il faudra rembourser à la banque.

Comparer les taux d’intérêt et les taux de rendement

Si vous avez des liquidités disponibles, vous devez vous demander ce qui vous rapportera le plus d’argent entre rembourser votre prêt et placer ces liquidités : livret A, assurance-vie, PER (plan d’épargne retraite) ou marchés financiers, chacun avec son couple rendement/risque et sa propre fiscalité. En effet, il n’est pas utile de rembourser votre ou vos prêts en cours si les taux d’emprunt sont inférieurs à vos taux de rendement. L’arbitrage est assez simple, il s'agit de prendre en compte votre taux d’emprunt et de le mettre en rapport avec les conditions de placement de vos liquidités. Si les intérêts de placement générés sont supérieurs aux intérêts remboursés pour votre emprunt, vous êtes gagnant en conservant votre prêt.

La part des intérêts que vous remboursez est beaucoup plus forte en début de prêt, puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû. Or, plus ce capital diminue, moins vous payez d’intérêts ! Le coût du crédit est donc très fort en début de prêt, mais il augmente de moins en moins vite avec la durée. En revanche, le rendement de vos placements ne suit pas la même dynamique.

Le crédit immobilier : un effet de levier pour développer son patrimoine

Si vous avez de l’épargne disponible et que votre capacité d’emprunt le permet, vous pouvez aussi prendre un nouveau prêt immobilier. Vous pouvez ainsi acquérir une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif.

L’investissement locatif notamment permet d’obtenir des rendements de 3, 5 ou 10 % (pour les plus chanceux). Il est donc plus intéressant d’investir sur un nouveau bien immobilier que de rembourser son prêt immobilier en cours. Dans le même temps, vous vous constituez un patrimoine immobilier et bénéficiez d’un placement sécurisé assorti d’un rendement élevé, et tout ça grâce au crédit.

Autre atout du crédit : l’effet de levier. Plutôt que d’utiliser « cash » vos fonds disponibles, vous les mobilisez comme apport pour couvrir les frais d’acquisition (notaire et garantie), ce qui vous permet de lever plus de fonds. Résultat : votre investissement est mécaniquement dopé.

Attention toutefois, pour espérer pouvoir emprunter de nouveau, il faut que vous puissiez rester dans les clous des 35 % d’endettement maximum fixés par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Fiscalement, il peut être préférable de ne pas rembourser un prêt immobilier

Il y a plusieurs avantages à ne pas rembourser un prêt immobilier par anticipation. Nous avons cité l’effet de levier et les meilleurs rendements de placement. La fiscalité en est un autre, dans le cas d'un investissement locatif.

Les intérêts d’emprunt déduits de vos revenus locatifs

Si vous avez contracté un prêt immobilier pour un investissement locatif, conserver son crédit est souvent plus intéressant. En premier lieu si les loyers couvrent tout ou partie de votre mensualité de prêt. Dans ce cas-là, c’est votre locataire qui « paie » le crédit. Mieux vaut conserver vos liquidités pour un placement financier ou un autre investissement immobilier.

Autre argument : si vous êtes au régime réel (le régime d’imposition qui permet de déduire les charges réelles, dont les intérêts d’emprunt, de vos revenus fonciers, par opposition au régime micro-foncier et à son abattement forfaitaire), les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers (sinon vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %). Cela permet de réduire l’assiette de vos impôts, c’est-à-dire la base de calcul sur laquelle l’impôt est appliqué.

Le prêt immobilier réduit l’assiette d’IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en janvier 2018. Alors que l’ISF taxait les placements financiers, l’épargne, le patrimoine ainsi que les autres valeurs mobilières du patrimoine, l’IFI ne taxe que les valeurs immobilières. Avec cette réforme, l’IFI ne représente plus qu’environ 29 % des recettes potentielles de l’ISF : les recettes sont passées de 4,2 milliards d’euros au titre de l’ISF en 2017 à 1,29 milliard d’euros au titre de l’IFI en 2018, selon le Comité d’évaluation des réformes de la fiscalité du capital de France Stratégie (rapport final, octobre 2023). C’est une perte importante pour les finances publiques, mais le but est d’encourager l’investissement dans les entreprises françaises afin de relancer la croissance par l’offre.

Les modalités de calcul de l’IFI sont les mêmes que pour l’ISF. Le calcul se porte sur le patrimoine net, c’est-à-dire emprunt déduit. En effet, lorsque vous avez un prêt en cours sur un bien immobilier, le montant de l’emprunt est déduit de la valeur du bien.

Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF. Le taux d’imposition de 0 à 1,5 % est réparti sur 6 tranches d’imposition. Et comme pour l’ISF,les personnes éligibles à l’IFI sont les résidents français au 1er janvier de l’année en cours qui disposent d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros.

• entre 0 et 800 000 € : 0 % ;
• entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 % ;
• entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 % ;
• entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 % ;
• entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 % ;
• au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Source : impots.gouv.fr

Il y a donc tout intérêt à conserver son financement pour limiter ou s’exonérer de l’imposition sur la fortune immobilière.

En comparaison, l’épargne n’est pas ou faiblement imposée. Le niveau d’imposition dépend du support, ce qui représente un avantage non négligeable.

Dans quel cas rembourser en anticipé son crédit immobilier vaut-il le coup ?

Même si les arguments présentés ci-dessus penchent pour le non-remboursement anticipé, il y a des circonstances où l'équilibre s'inverse. Ainsi, imaginons que vous ayez contracté un crédit pour votre résidence principale sur une durée longue (plus de 20 ans, voire 25 ans), à un taux élevé. Le coût du crédit atteint dès lors des sommets.

Exemple avec un emprunt de 350 000 euros sur 25 ans, à un taux de 4 %, un niveau caractéristique du point haut du cycle de taux (fin 2023-début 2024). Dans ce cas (et sans renégociation du taux en cours de route), les intérêts se chiffrent à 204 100 euros ! Imaginons que vous touchez un coquet héritage : 80 000 euros. Si vous n'avez pas l'intention d'acheter un autre bien pour investir, utiliser cette somme pour rembourser une partie du capital aura un gros impact sur le coût du crédit. En utilisant cet argent tout en maintenant votre mensualité, vous réduisez mécaniquement la durée d'emprunt de 94 mois (soit pas loin de 8 ans). Gain à la clé : plus de 92 000 euros d'intérêts !