Première mensualité : quand commence le remboursement de mon prêt ?

Imaginons une situation merveilleuse dans laquelle vous avez trouvé la maison ou l’appartement dont vous avez toujours rêvé, pour lequel vous avez eu votre financement grâce à Pretto. La vente a eu lieu, vous pouvez organiser votre pendaison de crémaillère, bravo ! Mais la question épineuse se pose vite : à quel moment devez-vous verser la première mensualité pour rembourser le prêt que vous a accordé la banque ?

Tout dépend en réalité du type de prêt que vous avez contracté ; suivez le guide, chez Pretto, c’est notre rôle de tout vous expliquer !

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1. Le début du remboursement de votre prêt si vous achetez de l'ancien

Si vous achetez une maison ou un appartement dans l’ancien pour lequel vous n’avez pas besoin d’effectuer de travaux, la banque débloque la totalité du prix du bien quelques jours avant la vente. Techniquement, votre remboursement débute dès le mois suivant la signature de l’acte chez le notaire. Mais voici nos conseils pour voir ces paiements d’un oeil serein.

Ma première échéance est différente de ce que j’avais prévu, help !

Avec l’offre de prêt, votre banque vous a envoyé un tableau d’amortissement prévisionnel. Le montant des mensualités est le même tout au long du remboursement. Mais au moment de payer la première échéance, surprise, elle est plus importante que prévu ! Respirez, c’est normal, cela dépend de la date à laquelle vous avez signé chez le notaire.

En effet, la première échéance ne peut avoir lieu que minimum 30 jours après le déblocage des fonds par la banque. Le paiement des mensualités, lui, s’effectue généralement entre le 1^er et le 10 du mois, puisque la banque vous propose de faire coïncider le paiement des échéances avec l’arrivée de votre salaire. C’est rassurant pour tout le monde, puisque vous êtes alors certain d’avoir les liquidités suffisantes sur votre compte.

Si le paiement de la première échéance intervient moins de 30 jours après la signature chez le notaire, la banque décale donc le premier paiement au mois suivant, et applique des intérêts majorés au prorata du temps supplémentaire (ce sont les intérêts intercalaires).

Exemple

M. Mario a signé la vente chez son notaire le 25 janvier. Il a un prêt de 325 000 à 1,3 % sur 20 ans. Sa première échéance, d’un montant de 1 539 € (dont intérêts = 352 €), est dûe au 10 février. Les 30 jours minimum ne sont pas respectés, sa banque décale donc la première échéance au 10 mars. Elle applique des intérêts supplémentaires pour les 16 jours de plus entre le 25 janvier et le 10 février, ce qui donne le montant suivant : 1724,20 €, soit 185,20 € de frais intercalaires.

En revanche, le reste des mensualités est égal au montant indiqué dans votre tableau d’amortissement.

Est-ce que je peux moduler mes échéances ?

Bonne nouvelle, c’est possible ! Vous pouvez demander une certaine souplesse dans votre crédit, qui vous permet de revoir vos échéances en cas de variations de vos revenus, que ce soit positif ou négatif. Par exemple, vous pouvez augmenter vos mensualités en cas d’augmentation de revenus afin de diminuer le temps de prêt, ou bien les diminuer en période de chômage. Voici cependant quelques petites informations à garder en tête :

vous ne pourrez pas moduler vos échéances immédiatement ; il faut généralement attendre entre 12 et 24 mois pour négocier le changement avec la banque
en fonction des banques, vous pourrez modifier vos mensualités de 10 % à 50 % (tout en respectant le taux d'endettement)
en fonction des banques, le tarif et la fréquence des modulations peuvent varier

2. Votre première échéance quand vous empruntez pour de la construction, des travaux ou du VEFA

Autre cas de figure : vous empruntez pour acheter un bien qui n’est pas encore habitable, en raison de travaux ou bien parce qu’il est encore en construction. Dans ce cas-là, le déblocage des fonds ne se fait pas en une fois, ce qui a une influence sur la date de votre première échéance.

Échelonner son prêt afin de décaler le paiement de son capital

Pour ce type d’achat, la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction, selon un pourcentage défini par la loi. Vous ne commencez à rembourser le capital qu’au moment de la remise des clés. En revanche, vous payez l’assurance et les intérêts intercalaires dès le premier appel de fonds. C’est une franchise partielle.

Ces intérêts sont calculés en fonction du montant débloqué, ils vont donc augmenter au fur et à mesure de l'avancée des travaux. A la remise des clés, vous remboursez votre prêt de manière classique.

Exemple

M. Luigi achète en janvier de l’année N un bien en VEFA pour un coût total de 200 000 € au taux de 1,5 % pendant 20 ans. La construction dure un an et les premières échéances sont les suivantes :
janvier : 60 000 €
En janvier, il rembourse donc les intérêts suivants : 60 000 * 1,5 % / 12 = 75 €
mai : 70 000 €
Ce montant s’ajoute à celui déjà débloqué en janvier. Le calcul des intérêts qu’il doit payer est donc revu en conséquence : (60 000 + 70 000) * 1,5 % /12 = 162,50 € .
A chaque nouveau déblocage, le montant de ses intérêts augmente, jusqu’au moment de la remise des clés en janvier de l’année N+1. A ce moment là, ses intérêts s’élèvent à : 200 000 * 1,5 % /12 = 250 €.
Il commence également à rembourser le capital, et l’amortissement démarre. Ses mensualités s’élèvent à 800 € par mois.

Quelques conseils pour limiter les frais intercalaires

Votre objectif avec ce type de financement est de limiter les intérêts intercalaires pour diminuer le coût du prêt. Dans le cas d’une VEFA, la banque vous demandera généralement un apport équivalent à 5 % du prix du bien afin de couvrir les frais de garantie et de notaire. Vous pouvez cependant amener un apport plus important, qui sera débloqué avant le prêt, et ne générera pas d’intérêts.

De même, si vous financez votre bien à l’aide de différents prêts (prêt à taux zéro, prêt accession sociale etc.), la banque débloque le prêt dont le taux est le moins élevé en premier.

Différer la 1^ère échéance : la franchise totale

Vous avez également la possibilité de repousser la totalité du remboursement de votre bien, c’est à dire que vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts. Mais il faut savoir que ces intérêts intercalaires existent, ils sont calculés dès le premier euro débloqué. Vous avez cependant 2 choix pour les payer :

soit vous payez la totalité des intérêts intercalaires au moment de la remise des clés
soit ils s’ajoutent au coût de votre prêt. Au moment d’amortir votre prêt, vous devez donc rembourser:
- le capital
- les intérêts intercalaires
- des intérêts calculés sur la somme des deux montants ci-dessus

Vous payez donc des intérêts sur les intérêts !

Mais cette solution est particulièrement pratique afin d’éviter un double loyer, ou en attendant le moment où un locataire peut emménager (dans le cas d’un investissement locatif). La question de la franchise totale est extrêmement encadrée par les banques, mais votre expert Pretto peut la négocier pour vous.

Enfin, dans le cas où vous financez une partie de votre projet à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ), vous devez respecter une période de franchise obligatoire d’un minimum de 4 ans.

A retenir

Dans l’ancien, la première échéance intervient minimum 30 jours après la signature de l’acte de vente. Si le délai est plus long, la banque applique des frais supplémentaires, les intérêts intercalaires.
Si vous achetez du neuf ou que vous faites des travaux, vous pouvez appliquer une franchise totale ou partielle sur le montant à rembourser. Vous ne payez que les intérêts pendant un certain temps, avant de rembourser le capital une fois que le bien est habitable.

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