Première mensualité : quand commence le remboursement de mon prêt ?
Tout dépend en réalité du type de prêt que vous avez contracté ; suivez le guide, chez Pretto, c’est notre rôle de tout vous expliquer !
1. Le début du remboursement de votre prêt si vous achetez de l'ancien
Ma première échéance est différente de ce que j’avais prévu, help !
Avec l’offre de prêt, votre banque vous a envoyé un tableau d’amortissement prévisionnel. Le montant des mensualités est le même tout au long du remboursement. Mais au moment de payer la première échéance, surprise, elle est plus importante que prévu ! Respirez, c’est normal, cela dépend de la date à laquelle vous avez signé chez le notaire.
En effet, la première échéance ne peut avoir lieu que minimum 30 jours après le déblocage des fonds par la banque. Le paiement des mensualités, lui, s’effectue généralement entre le 1er et le 10 du mois, puisque la banque vous propose de faire coïncider le paiement des échéances avec l’arrivée de votre salaire. C’est rassurant pour tout le monde, puisque vous êtes alors certain d’avoir les liquidités suffisantes sur votre compte.
Si le paiement de la première échéance intervient moins de 30 jours après la signature chez le notaire, la banque décale donc le premier paiement au mois suivant, et applique des intérêts majorés au prorata du temps supplémentaire (ce sont les intérêts intercalaires).
M. Mario a signé la vente chez son notaire le 25 janvier. Il a un prêt de 325 000 à 1,3 % sur 20 ans. Sa première échéance, d’un montant de 1 539 € (dont intérêts = 352 €), est dûe au 10 février. Les 30 jours minimum ne sont pas respectés, sa banque décale donc la première échéance au 10 mars. Elle applique des intérêts supplémentaires pour les 16 jours de plus entre le 25 janvier et le 10 février, ce qui donne le montant suivant : 1724,20 €, soit 185,20 € de frais intercalaires.
En revanche, le reste des mensualités est égal au montant indiqué dans votre tableau d’amortissement.
Est-ce que je peux moduler mes échéances ?
- vous ne pourrez pas moduler vos échéances immédiatement ; il faut généralement attendre entre 12 et 24 mois pour négocier le changement avec la banque
- en fonction des banques, vous pourrez modifier vos mensualités de 10 % à 50 % (tout en respectant le taux d'endettement)
- en fonction des banques, le tarif et la fréquence des modulations peuvent varier
2. Votre première échéance quand vous empruntez pour de la construction, des travaux ou du VEFA
Autre cas de figure : vous empruntez pour acheter un bien qui n’est pas encore habitable, en raison de travaux ou bien parce qu’il est encore en construction. Dans ce cas-là, le déblocage des fonds ne se fait pas en une fois, ce qui a une influence sur la date de votre première échéance.
Échelonner son prêt afin de décaler le paiement de son capital
Ces intérêts sont calculés en fonction du montant débloqué, ils vont donc augmenter au fur et à mesure de l'avancée des travaux. A la remise des clés, vous remboursez votre prêt de manière classique.
M. Luigi achète en janvier de l’année N un bien en VEFA pour un coût total de 200 000 € au taux de 1,5 % pendant 20 ans. La construction dure un an et les premières échéances sont les suivantes :
- janvier : 60 000 €
En janvier, il rembourse donc les intérêts suivants : 60 000 * 1,5 % / 12 = 75 €
- mai : 70 000 €
Ce montant s’ajoute à celui déjà débloqué en janvier. Le calcul des intérêts qu’il doit payer est donc revu en conséquence : (60 000 + 70 000) * 1,5 % /12 = 162,50 € .A chaque nouveau déblocage, le montant de ses intérêts augmente, jusqu’au moment de la remise des clés en janvier de l’année N+1. A ce moment là, ses intérêts s’élèvent à : 200 000 * 1,5 % /12 = 250 €.
Il commence également à rembourser le capital, et l’amortissement démarre. Ses mensualités s’élèvent à 800 € par mois.
Quelques conseils pour limiter les frais intercalaires
Votre objectif avec ce type de financement est de limiter les intérêts intercalaires pour diminuer le coût du prêt. Dans le cas d’une VEFA, la banque vous demandera généralement un apport équivalent à 5 % du prix du bien afin de couvrir les frais de garantie et de notaire. Vous pouvez cependant amener un apport plus important, qui sera débloqué avant le prêt, et ne générera pas d’intérêts.
Différer la 1ère échéance : la franchise totale
Vous avez également la possibilité de repousser la totalité du remboursement de votre bien, c’est à dire que vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts. Mais il faut savoir que ces intérêts intercalaires existent, ils sont calculés dès le premier euro débloqué. Vous avez cependant 2 choix pour les payer :
- soit vous payez la totalité des intérêts intercalaires au moment de la remise des clés
- soit ils s’ajoutent au coût de votre prêt. Au moment d’amortir votre prêt, vous devez donc rembourser:
- le capital
- les intérêts intercalaires
- des intérêts calculés sur la somme des deux montants ci-dessus
Vous payez donc des intérêts sur les intérêts !
Mais cette solution est particulièrement pratique afin d’éviter un double loyer, ou en attendant le moment où un locataire peut emménager (dans le cas d’un investissement locatif). La question de la franchise totale est extrêmement encadrée par les banques, mais votre expert Pretto peut la négocier pour vous.
Enfin, dans le cas où vous financez une partie de votre projet à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ), vous devez respecter une période de franchise obligatoire d’un minimum de 4 ans.
- Dans l’ancien, la première échéance intervient minimum 30 jours après la signature de l’acte de vente. Si le délai est plus long, la banque applique des frais supplémentaires, les intérêts intercalaires.
- Si vous achetez du neuf ou que vous faites des travaux, vous pouvez appliquer une franchise totale ou partielle sur le montant à rembourser. Vous ne payez que les intérêts pendant un certain temps, avant de rembourser le capital une fois que le bien est habitable.