Simulation rachat de soulte : quel est le montant de la soulte à payer ?

Vous traversez un divorce ou vous héritez d'un bien en famille ? Le rachat de soulte peut paraître complexe, mais une bonne compréhension des étapes et des frais associés permet d'y voir plus clair. Alors pas de panique ! On vous explique tout ce qu'il faut savoir pour aborder sereinement cette étape, des calculs jusqu’au financement.

Rappel : le rachat de soulte, qu’est-ce que c’est ?

Imaginez que vous possédiez une maison avec votre futur ex-conjoint ou que vous héritiez d'un appartement avec vos frères et sœurs. Si vous souhaitez conserver le bien et en devenir l'unique propriétaire, vous devrez racheter les parts du ou des autres : on appelle cela le rachat de soulte. En clair, il s’agit de verser une compensation financière aux autres indivisaires (ou propriétaires) pour passer d'une propriété partagée à une pleine propriété qui sera la vôtre. Mais avant toute chose, il vous faut effectuer le calcul de la soulte relatif au prix de la maison ou de l’appartement. Pour vous aider, n’hésitez pas à utiliser l’outil de simulation pour le rachat de soulte Pretto !

Comment calculer le montant d'une soulte ?

Le calcul de la soulte n'est pas forcément compliqué, mais il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments qui sont :

• La valeur actuelle du bien (et non son prix d’achat) ;
• Les quotes-parts de chaque propriétaire en divisant les parts par le nombre de personnes impliquées dans le projet ;
• Le capital restant dû sur le crédit immobilier le cas échéant.

• Lorsque le calcul implique deux indivisaires

Dans le cas d’un divorce, le calcul est souvent de l’ordre de 50/50. Mais il peut aussi être calculé selon la participation financière de chacun, à savoir 70/30, 60/40 etc. De fait, selon la part des indivisaires, la formule va différer. Alors, outre le fait d’utiliser l’outil de simulation pour le rachat de soulte, découvrez comment calculer une soulte en cas de séparation !

Pour un bien dont le partage doit être équitable, la formule sera la suivante : montant de la soulte = (valeur actuelle du bien - capital restant dû) / 2

Pour connaître le montant de votre soulte, l’outil de simulation pour le rachat de soulte Pretto peut grandement vous aider ! Mais on vous l’accorde, un exemple concret est toujours bienvenu pour mieux comprendre…

Prenons le cas de Victor et Gaëlle qui viennent de divorcer. La jeune femme souhaite conserver leur appartement. Nous savons que :

• La valeur actuelle du bien a été estimée à 300 000 €.
• Le crédit restant pour le couple est de 100 000 €.

Si l’on applique le calcul relatif au rachat de soulte pour cette indivision, cela donne :

(300 000 € - 100 000 €) ÷ 2 = 100 000 €

Dans ce cas, Gaëlle devra verser 100 000 € à Victor, qui a décidé de s’installer ailleurs, et devra prendre en charge les 100 000 € de crédit qu’il reste à régulariser.

Si Victor avait participé au financement du bien à hauteur de 40 % et Gaëlle, 60%, le calcul de cette soulte 60/40 aurait été le suivant :

(300 000 € - 100 000 €) x 0,40 = 80 000 €

Cela correspond au montant de la soulte, auquel s’ajoute le crédit soit 80 000 € + 100 000 € = 180 000 €.

Gaëlle devra financer 180 000 € pour obtenir la pleine propriété de l’appartement.

Mais le calcul de la soulte aurait pu être effectué avec le rapport 70/30 si, par exemple, Victor avait financé 30 % du bien, Gaëlle, 70 % et que cette dernière avait émis le souhait de garder l’appartement. Le calcul de la soulte aurait été :

(300 000 € - 100 000 €) x 0,30 = 60 000 €

En plus de la soulte à verser à Victor, Gaëlle devra récupérer le crédit, et ainsi financer 160 000 € pour être la seule propriétaire de son appartement.

• Lorsqu’il y a plusieurs indivisaires

Dans le cas d’une succession, le calcul de la soulte dépend du nombre d'héritiers. La formule à effectuer est alors :

(valeur du bien / nombre d'héritiers) × nombre de parts à racheter

Par exemple, Jules et ses trois sœurs héritent de la maison de leurs grands-parents, dont le prix a été estimé à 400 000 € par un agent immobilier. Jules est le seul à vouloir restaurer le bien pour l’habiter, il doit donc le racheter à ses trois sœurs. Leurs grands-parents avaient remboursé la totalité de leur crédit plusieurs années auparavant.

• La part de chacun correspond donc à 400 000 € / 4 = 100 000 € ;
• Jules doit racheter les trois autres parts, à savoir : 100 000 € × 3 = 300 000 €.

Jules pourra financer les 300 000 € grâce à un crédit immobilier et son apport personnel. Mais attention, cela implique parfois d’autres frais !

Comment financer son rachat de soulte ?

Bonne nouvelle, plusieurs options s’offrent à vous pour financer votre rachat de soulte ! Mais avant toute chose, il est essentiel de connaître votre capacité de financement. N’hésitez pas à vous faire accompagner dans ce projet par un expert en courtage Pretto, il saura vous conseiller et vous aider, en particulier pour comparer les offres puisque les banques n'ont pas de taux spécifiques pour les rachats de soulte et leurs conditions peuvent varier.

Ainsi, vous pouvez financer votre rachat de soulte en :

• Souscrivant un prêt immobilier classique, idéal si vous devez aussi reprendre un crédit en cours ;
• Regroupant vos crédits si vous en avez d'autres en cours ;
• Payant comptant si vous en avez la possibilité.