La résiliation anticipée du bail commercial par le locataire
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Vous êtes locataire ou propriétaire d’un bail commercial et vous vous demandez comment y mettre fin avant terme ? En principe, le bail commercial se résilie à son échéance ou tous les trois ans. Mais il existe des situations où une résiliation anticipée est possible. Découvrez dans cet article les règles à connaître et les démarches à suivre pour résilier un bail commercial, expliquées en cinq points clairs.
1. La résiliation triennale du bail commercial
En règle générale, le locataire peut résilier son bail commercial tous les trois ans, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Cette possibilité, appelée résiliation triennale, est encadrée par l’article L.145-4 du Code de commerce. Toute clause visant à limiter ce droit est interdite.
Pour exercer ce droit, le locataire doit envoyer un congé au propriétaire, soit une une lettre de résiliation de bail commercial en recommandé, soit par acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois.
Dans certains cas spécifiques, le locataire peut toutefois demander une résiliation anticipée, avant l’échéance triennale.
2. La résiliation anticipée pour départ à la retraite ou pension d’invalidité
Le locataire peut demander la résiliation anticipée s’il part à la retraite, à condition que celle-ci soit complète et non anticipée. Cela signifie qu'il faut avoir acquis la totalité de ses droits à la retraite pour pouvoir bénéficier de cette exception.
La résiliation anticipée est également possible si le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité.
Ces dispositions concernent les commerçants personnes physiques, mais aussi :
les gérants majoritaires d’une SARL, titulaires du bail depuis au moins deux ans ;
l’associé unique d’une EURL.
3. La résiliation anticipée en cas de décès du locataire
Le décès du locataire ne met pas automatiquement fin au bail. Si le bail ne prévoit rien, il est transmis aux héritiers.
Cependant, les héritiers peuvent demander la résiliation anticipée si ils ne souhaitent pas reprendre l’activité exercée dans les locaux. Cela leur permet de mettre fin au bail avant une échéance triennale.
4. La procédure à respecter pour une résiliation anticipée du bail commercial
Pour résilier le bail commercial, qu’il s’agisse d’une résiliation triennale ou anticipée, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier au propriétaire.
Peu importe la raison pour laquelle la résiliation du bail commercial est demandée, le locataire devra respecter le délai de préavis normal, c’est-à-dire 6 mois.
Le locataire peut quitter les lieux avant la fin du préavis, mais devra continuer à payer le loyer pendant cette période.
5. La résiliation amiable.
Dans certains cas, les parties ont également la possibilité de résilier le bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable. C’est le cas lorsqu’il y a une convention entre le propriétaire et le locataire.
Cette option concerne notamment :
les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans ;
les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation (baux monovalents) ;
les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
Ainsi, si vous ne remplissez pas les conditions pour une résiliation anticipée légale, vous pouvez toujours proposer une une rupture à l'amiable à votre propriétaire.
Les deux parties devront donner leur accord à la résiliation anticipée du bail commercial.
Sachez qu'il n’existe aucune exigence de forme, mais il est fortement recommandé de formaliser l’accord par écrit.
